Ипотека-2021: квартиры станут дешевле?

Рынок ипотеки в 2020 году поставил своеобразный рекорд. В частности, по данным на октябрь минувшего года, российские банки выдали жилищных кредитов на сумму 3,25 триллиона рублей. Для сравнения, на декабрь 2018 года эта сумма была чуть больше трех триллионов.

Такой рывок оформления россиянами кредитов на жилье был в основном вызван двумя причинами: востребованность льготной программы и снижение кредитными организациями процентных ставок. В начале минувшего года их средний показатель был на уровне 8,84%. Но в конце периода он упал еще на 1,5%.

Разумеется, тех россиян, кто планирует приобрести жилье в кредит в только что наступившем 2021 году, интересует, стоит ли ждать дальнейшего уменьшения ставок по ипотеке, а также могут ли появиться новые выгодные ипотечные программы от государства?

Эксперты отмечают, что в 2021 году ипотека не будет дешеветь также интенсивно, как в 2020-м. Несмотря на то, что Центробанк отмечал возможность скорректировать ключевую ставку в сторону уменьшения, аналитики все же склоняются к мнению, что падение в первые шесть месяцев 2021 года, скорее всего, не преодолеет значения и в половину процентного пункта.

Ряд экспертов предположили, что банковские ставки по ипотекам в 2021 году могут достичь исторического минимума в 7%. И то только при условии отсутствия заметного роста уровня инфляции, проведения государством мягкой монетарной политики и работы программы господдержки. Но есть и такие специалисты в сфере ипотечного кредитования и продажи недвижимости, кто высказывает прямо противоположную точку зрения – они отмечают, что на снижение ставок по ипотеке в 2021 году надеяться не стоит. А все потому, что неизменная ключевая ставка Центробанка не позволит банкам снизить ставки по жилищным кредитам.

При этом эксперты не исключают возможности удорожания ипотек во второй половине наступившего года. К этому может привести завершение в июле 2021 года программы льготных жилищных кредитов, которые при поддержке государства выдавались под 6,5%. То есть в среднем ставка вполне может подскочить до 8%.

Велика вероятность, что в 2021 году спрос россиян на льготную ипотеку будет по-прежнему высок. Конечно, он снизится по сравнению с 2020 годом, но все же те самые выгодные 6,5% по-прежнему останутся движущей силой развития рынка жилой недвижимости.

Конечно, благодаря госпрограмме льготной ипотеки, которая первоначально действовала до ноября 2020 года, а также низким процентным ставкам, основная часть жилищных кредитов была взята в 2020 году. Поэтому, по мнению некоторых аналитиков, 2021 год не покажет значительного роста спроса на данные продукты. Доходы населения на фоне "коронакризиса" упали, льготная программа летом финиширует. Эксперты считают, что это обеспечит падение спроса на ипотеку как минимум на 10, а то и на все 15%.

К тому же в 2021 году продолжат действовать факторы, начавшие развиваться в ноябре 2020-го: рост цен на жилье, сокращение предложения на рынке недвижимости и, как мы уже говорили, снижение покупательной активности россиян.

И все же аналитики не ждут серьезного роста цен на квартиры в этом году. За прошедшие 12 месяцев рост цен на уровне 20% был вызван ажиотажем вокруг льготной программы. Поэтому в настоящий момент покупатели не спешат оформлять жилищные кредиты. Большинство из них спокойно занимаются подбором кредитных продуктов, закладывая на это больше времени.

По мнению экспертов, только рост ключевой ставки на ипотеку, которую устанавливает Центробанк, может спровоцировать скачок спроса на жилищном рынке. Тогда люди ринутся заключать договоры с банками до 1 июля 2021 года. Как мы помним, это дата окончания действия льготной госпрограммы. Это та ситуация, в которой и цены начнут расти. Но, по прогнозам специалистов, этот рост остановится на уровне 5-8%.

Однако, если Центробанк продолжит удерживать ключевую ставку на уровне 4,25% или дополнительно снизит ее, льготная ипотека потеряет свою ценность и клиенты обратят свои взоры на вторичку – однозначно более доступную.

Если говорить о рисках возникновения в 2021 году ипотечного пузыря (ситуация, когда заемщики не могут вернуть кредиты и компенсировать расходы банков своими залоговыми объектами недвижимости), то аналитики не видят оснований беспокоиться. Они уверены, что, скорее всего, он "не надуется". А вот проблема роста доли просроченных кредитов может стать вполне актуальной, потому что лояльные условия льготной программы привлекают в банки клиентов, которые в итоге не готовы в долгосрочном периоде гасить ипотеку.

Эксперты поясняют, что количество просроченных платежей будет расти вовсе не из-за ипотечного бума 2020 года, а из-за того, что часть заемщиков после коронавирусного кризиса выбьется из графика погашения кредитов. Правда, несмотря на то, что неоплаченных кредитов станет больше, проблема не будет глобальной. С текущих 1,5% количество неоплаченных кредитов может вырасти максимум до 2-х.

Несмотря на то, что льготные программы, как правило, не охватывают вторичный рынок жилья, на него приходится около 70% оформления всех ипотек. Все из-за роста цен на новостройки. То есть покупка жилья на первичном рынке в ипотеку, несмотря на более низкий процент, становится не так выгодна. Неновое жилье зачастую становится интереснее для покупателя. Более дорогая стоимость квартиры в новостройке уравнивается в цене со вторичкой из-за более высокого процента на кредит. Исходя из этого, эксперты делают вывод, что даже при более высоких ставках в сравнении с кредитами на первичку, спрос на вторичное жилье сохранится. А возможно, и вырастет.

Но другая группа экспертов придерживается иного мнения. Они допускают, что в 2021 году интерес населения к ипотеке упадет. Неважно, будет это первичный или вторичный рынок. Причины такой тенденции могут быть какие угодно, в том числе экономические потрясения, снижение платежеспособности граждан, нежелание тратить деньги из-за неясной ситуации в будущем. Многие люди решат повременить со сделкой из-за страха не справиться с выплатами.

Если говорить о таком направлении рынка недвижимости, как загородные коттеджи (индивидуальное жилищное строительство – ИЖС), то оно может получить неожиданное развитие в новом году. Жить за городом стало модно. Так, некоторые городские жители России в период пандемии в теплое время года арендовали дома в сельской местности. И идея чаще находиться на свежем воздухе им понравилась. Поэтому не исключено, что 2021 год станет стартовым для разработки продуктов по льготному кредитованию на приобретение и постройку загородных домов. ИЖС, по мнению аналитиков, одна из точек роста рынка недвижимости на несколько ближайших лет. Эксперты отмечают, что это хорошая база для социальных программ, прежде всего, в регионах. Здесь эффективно может быть внедрено финансирование через эскроу-счета (специальные счета для безопасных расчетов между покупателями и продавцами), а с декабря 2020 года на частные дома для молодых семей уже действует программа (пока пилотная) льготной ипотеки.