Ипотека после 1 июля 2019 года: как изменятся спрос и цены на жилье?

Еще в июле 2018 года вступили в силу поправки, определяющие новый порядок продаж в России жилья на этапе строительства. Процесс будет идти в несколько этапов, которые займут три года. Это позволит адаптироваться к изменениям рынка как застройщикам, так и покупателям, и банкам. 1 июля 2019 года начался третий – заключительный этап реформы. Напомним, что ему предшествовало и чего ожидать в дальнейшем:

• Подготовительный этап перехода завершился в конце июня 2018 года. За это время были внесены соответствующие изменения в федеральные законы о долевом строительстве (ФЗ № 214 и ФЗ № 218), о страховании вкладов (ФЗ № 177), о банкротстве (ФЗ № 127), в Налоговый кодекс.
• Переходный этап начался 1 июля 2018 года и продлился до 30 июня 2019 года. В это время будут действовать одновременно две схемы финансирования: долевая (оплата застройщику) и новая с использованием счета эскроу (специальный счет, где учитываются денежные средства до окончательного выполнения обязательств застройщиком).
• Окончательный переход к новому формату расчетов начался с 1 июля 2019 года. И продлится он до 31 декабря 2020 года.

1 июля долевое жилое строительство окончательно перешло на финансирование через эскроу-счета. Теперь девелоперы не смогут напрямую собирать деньги с дольщиков. Сначала покупатели строящегося жилья будут перечислять финансовые средства банку. Застройщик же получит их только после сдачи дома и вручения ключей от квартир покупателям.

Реформа в основном затевалась для того, чтобы раз и навсегда решить для России проблему обманутых дольщиков. Если девелопер не выполняет своих обязательств или разоряется, то банк возвращает деньги покупателям или, если возможно, дом достраивается за счет их средств.

По системе эскроу-счетов будет продаваться только то жилье, которое находится в стадии возведения. Сданные квартиры будут приобретаться, как и раньше, путем прямого перечисления денег девелоперу. Обычные сделки купли-продажи в большинстве своем не связаны с рисками.

И все же с 1 июля 2019 года не все строящиеся жилые дома перейдут к новой схеме финансирования. Старые правила будут действовать в отношении объектов, уже возведенных более чем на 30%, а количество проданных в них квартир должно превышать 10%. Чтобы воспользоваться этой поблажкой, девелоперы торопились начать реализацию проектов и продажу жилого фонда в них до старта реформы. По прогнозам, которые делали специалисты до 1 июля 2019 года, продолжить работу, не используя систему эскроу-счетов, сможет треть застройщиков, на долю которых приходится более 80% жилья.

Но если все-таки говорить об использовании эскроу-счетов, то процедура покупки квартир кардинально не изменится. Несмотря на то, что теперь деньги будут сначала поступать на банковский счет, покупателю не придется заключать отдельный договор с банком для открытия счета эскроу. Как и прежде, договор будет заключаться только с застройщиком. Покупатель автоматически получит платежку с реквизитами, на которые нужно будет перевести оговоренную в договоре сумму.

Теперь застройщик не сможет сразу использовать деньги покупателей. Ему придется привлекать для реализации проекта собственные средства или брать кредит в банке. Процентная ставка по финансированию для девелопера будет зависеть от того, сколько денег он сможет привлечь от клиентов на счета-эскроу. Чем больше денег окажется на счетах, тем будет ниже ставка для застройщика. Но, несмотря на это, расходы на строительство возрастут. И это, разумеется, отразится на стоимости квартир.

Так, по предварительным оценкам экспертов, переход на проектное финансирование приведет к повышению цен на жилье на стадии котлована на 5-10%.

Однако цены на жилье в новостройках уже и так выросли. Дело в том, что покупатели торопились купить квартиры до вступления в силу закона о счетах-эскроу. Тем самым спрос подстегнул рост цен.

Что касается ипотек, то в Министерстве финансов России отмечали, что с переходом на эскроу-счета ставки по жилищным кредитам должны снизиться, так как здесь меньше рисков.

К тому же для работы по системе эскроу-счетов застройщику будут предъявляться более высокие требования. Таким образом, слабые игроки уйдут с рынка, а системный риск застройщика, который закладывается в процентную ставку, упадет.

А вот банковские специалисты считают, что использование счетов эскроу кардинально не повлияет на ипотечные ставки, так как они зависят скорее от общего уровня ставок в экономической системе страны, уровня ключевой ставки и стоимости фондирования (привлеченные ресурсы, которыми банк обеспечивает свою основную деятельность). Ипотечные ставки в последнее время и так заметно снизились. И такой тренд пока сохраняется. Этому в большой степени способствовало снижение ключевой ставки с Центробанком. Существует прогноз о том, что во второй половине 2019 года ставки по ипотеке в российских банках начнут опускаться ниже уровня 10%.

А еще ряд банков рассматривают возможность введения системы скидок на ипотеку при покупке жилья у тех девелоперов, которые открыли эскроу-счета в этом банке.

Эскроу-счета решат проблему обманутых дольщиков, если застройщик по какой-то причине обанкротится. Однако в этой ситуации возникнет другая опасность – отзыв лицензии у кредитной организации, то есть банка. Конечно, средства на счетах эскроу, как и полагается, будут страховаться в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ). Но здесь предусмотрен лимит – можно будет возместить только 10 миллионов рублей.

К тому же в том случае, когда квартира была дороже, вернуть все вложенные в нее средства не удастся. Мало того, если у вас было несколько эскроу-счетов на разные суммы в закрывшемся банке, более 10 миллионов рублей все равно не удастся возместить.

В настоящее время открывать эскроу-счета имеют право около 100 банков. Но фактически проектное финансирование застройщиков осуществляет малая их часть. А если быть точнее – всего шесть. Это крупные кредитные организации и госбанки.

Застройщики имели право внедрить новый механизм финансирования еще 1 июля 2018 года. Однако активно в процесс никто не включился. О том, что 27% российских застройщиков подали заявки для перехода на новую систему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, заявила на совещании у президента России глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
Неторопливость девелоперов эксперты объясняют тем, что большинство из них не надеются получить одобрение кредита, а потому даже не тратят на подобные попытки время. 
Кредитные организации действительно предъявляют застройщикам достаточно серьезные требования. Мелкие девелоперы могут обанкротиться, лишившись источников финансирования. Доходность строительных проектов, по расчетам экспертов, из-за внедрения эскроу-счетов может сократиться в полтора-два раза и более.
В любом случае более точные выводы о работе новой системы проектного финансирования строящегося жилья и дальнейшие прогнозы можно будет сделать только в начале следующего года. Хотя отладка системы, безусловно, займет еще какое-то время.