Закладная на квартиру: бумажная или электронная

Ипотечные заемщики все чаще жалуются на банки, которые теряют закладные, оформленные на бумажных бланках. Причем отсутствие этого документа создает сложности и кредитным организациям. В основном претензии предъявляют крупным банкам, где поток оформления ипотечных займов очень большой, и бумаги теряются даже у самых лучших специалистов.

Причины утраты документов бывают разные:

• Закладные пропадают при передаче из одной инстанции в другую.
• Иногда закладные теряют сами ипотечные заемщики.
• Бывает, что ипотечные заемщики случайно забирают экземпляр закладной банка из МФЦ (Многофункциональный центр) во время процедуры рефинансирования.
• Сотрудники банков теряют закладные при переезде в другой офис.
• Бумажные закладные пропадают при проверке кредитной организации Центробанком, когда приходится просматривать большой объем документации.

Если вернуться к дополнению закона "Об ипотеке", то с 1 июля 2018 года при оформлении ипотечного кредита можно выбрать бумажную или электронную закладную.

Бездокументарная закладная подразумевает, что права сторон будут закреплены в электронном документе, подписанном квалифицированными электронными подписями заемщика и банка. Он составляется на портале Росреестра или государственных услуг. Хранится документ в специальном депозитарии, контролируемом Банком России, а данные о нем вносятся в регистрационную запись об ипотеке.

Специалисты считают, что работа именно с электронными закладными повышает надежность рынка ипотечного кредитования и делает его более прозрачным. Кроме того, электронный формат сокращает расходы на хранение, анализ и передачу информации о кредите между участниками сделки. К тому же это уменьшает время работы с документом на различных этапах и, что очень важно, практически исключает возможность потери документа. Хотя есть сомнения.

Все больше кредитных организаций вводят в свой арсенал электронные закладные. Они могут быть оформлены вместе с электронной регистрацией ипотеки и переданы в орган государственной регистрации или отдельно. При этом все остальные документы можно сделать в бумажном виде.

Специалисты утверждают, что электронная закладная позволяет ускорить регистрацию залога при оформлении жилищного кредита, исключая дополнительное участие в процедуре клиента. Правда, пока не во всех ипотечных центрах можно получить новый вид электронного документа. Но, скорее всего, введение его в оборот – дело времени.

Сложность состоит в том, что пока нормативная база по электронным закладным до конца не выверена. Эксперты и сотрудники банков отмечают, что основные понятия прописаны нечетко, процесс создания документа в веб-сервисе отлажен не полностью, есть затруднения и во взаимодействии с Росреестром. А больше всего опасений вызывает отсутствие правоприменительной практики. В частности, пока совсем не ясно, как действовать в том случае, если бездокументарная закладная пропадет, перестанет отображаться в электронном сервисе. Ведь технические сбои никто не отменял.

Закладная по ипотеке – это своеобразный паспорт сделки, подтверждающий права кредитора (банка). Данный документ удостоверяет право без предъявления других подтверждающих бумаг потребовать возврат долга, процентов и фиксирует право залога недвижимости, приобретенной на кредитные средства, выданные банком. То есть закладная по ипотеке подтверждает все полномочия кредитора. Поэтому она хранится у него, а заемщику передается только после погашения кредита с соответствующей отметкой банка. Только после этого заемщик предоставляет закладную в Росреестр, который снимает с недвижимости обременение.
Электронная закладная содержит ту же информацию, что и бумажная – сведения о заемщике и залогодателе, номер кредитного договора, место и дата его заключения, сумму, срок погашения, а так же вид имущества, приобретенный в ипотеку. Только при оформлении бумажного документа клиент банка посещает МФЦ дважды – сдает и получает закладную. А при изготовлении бездокументарной закладной документ отправляется прямо с ипотечной сделки в банке на регистрацию. Закон позволяет клиентам кредитных организаций выбирать вид документа (бумажный или электронный). Выбор в пользу электронного ускорит процесс регистрации. Для этого заемщику потребуется квалифицированная электронная подпись.

Правда, эксперты считают, что и электронные закладные будут теряться в случае программных сбоев, утраты или поломки носителей информации, хакерских и вирусных атак. И хотя в целом отсутствие этого документа не повлечет за собой изменения условий кредитования, но, тем не менее, доставит неудобства заемщику. В частности, увеличит сроки снятия обременения с жилья после погашения ипотеки. Также утрата закладной сделает невозможным ее предъявление в суде или перепродажу кредита другой организации.
И, тем не менее, любую закладную (бумажную или бездокументарную) можно восстановить. Вот только если с бумажными документами эта процедура работает, как часы, то в случаях с электронными закладными практику еще предстоит нарабатывать.
Специалисты банков отмечают, что в том случае, когда закладная утеряна, а заемщик выплатил кредит и требует вернуть закладную, есть два пути: регистрация дубликата документа или подача совместного заявления от имени заемщики и банка в Росреестр о снятии обременения с недвижимости. Второй вариант менее трудозатратный и потому более популярный.
И вновь встает вопрос надежности сделок с электронными документами. Нередко клиенты банка попадают в лапы мошенников, оформляющих на их имя потребительские кредиты от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. Ипотека же – это миллионы. А значит, риск заемщика увеличивается. Не исключено, что первое время люди будут опасаться онлайн-операций и для осуществления всех действий по старинке приходить в банк.
Эксперты же надеются, что российские банки получат в свое распоряжение все необходимые технологии, позволяющие идентифицировать клиента дистанционно. Среди них электронная подпись, отпечатки пальцев, речевые анализаторы и т. п. В недалеком будущем клиент будет проходить в банке несложную процедуру идентификации, а после совершать все операции удаленно, в том числе и брать ипотеку.