Студия против однокомнатной квартиры: все «за» и «против»

Первые квартиры-студии появились около ста лет назад благодаря американским архитекторам, творившими в стиле модерн. Во второй половине XX века отголоски этого модного западного веяния достигли и Страны Советов в виде комнат гостиничного типа – коротко "гостинок" или КГТ, которыми были нашпигованы общежития. Сначала люди обеспечивались ими как временным жильем, но для некоторых семей кэгэтэшки становились пристанищем на долгие годы или даже, что печально, на всю жизнь.

С возвращением в нашу страну капитализма, в 1990-е годы в России стали строить новые комфортные дома, где наряду с квартирами появлялись и студии, совсем не похожие на советские гостинки. Кроме этого после массовой приватизации недвижимости, в попытках сделать свое жилье современным и просторным, россияне начали перепланировать в студии однокомнатные хрущевки.

КГТ, которые остались нам в наследство от СССР, сегодня не относятся к хоть сколько-нибудь комфортному жилью. Мало того, они нередко представляют собой средоточие асоциальных элементов. "Гостинки" все реже арендуют студенты, предпочитая доплатить несколько тысяч рублей и снять квартиру в обычном доме. А люди, которые не могут позволить себе более дорогое жилье, вынуждены терпеть соседство пьющих и нередко употребляющих незаконные вещества соседей. Поэтому, хотя формально КГТ можно назвать студиями, все-таки таковыми их никто не считает.

Что же такое студия? Это квартира, в которой практически нет внутренних перегородок. То есть кухня и жилая комната – единое пространство. Стенами в студии изолированы только ванная комната и туалет. Возможны варианты, когда перегородками оформлены гардеробная и прихожая. Жилое же пространство едино, в отличие от "однушки", "двушки", "трешки" и т.д., где все четко зонировано, в том числе и кухня.

Кстати, сегодня студия – это совсем не значит жилье малой площади. Современные квартиры-студии могут иметь как небольшой метраж, так и впечатляющий, в районе 100-120 квадратных метров. Кроме этого бывают студии эконом-класса, бизнес-класса и элитные. Две последние категории могут посоревноваться в стоимости с хорошими двух-, трехкомнатными квартирами.

Несмотря на то, что на рынке недвижимости, такое понятие, как квартира-студия используется повсеместно, в российском Жилищном кодексе его нет. Так же, как не старайтесь, не обнаружите его и в СанПиН № 2.1.2.2645-10 (Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях), и в своде строительных норм и правил.

Студия имеет юридический статус обычной квартиры. И на нее будут распространяться все правила купли-продажи жилой недвижимости, а также и санитарные нормы. В документах студия будет значиться квартирой.

Несмотря на то, что, как мы уже говорили, студии бывают и совсем маленькие и довольно просторные, этот вид жилья все-таки больше подходит для проживания одного человека или бездетной пары.

Исходя из психологических и практических потребностей, семьи с детьми предпочитают квартиры с изолированными комнатами. Даже если это однушка, в ней все-таки есть возможность уединиться на кухне.

Правда, и не каждый член бездетной пары выдержит постоянное пребывание на виду у партнера. К тому же муж не всегда захочет видеться с подружками жены, забежавшими на чашку чая. Кроме этого, у людей бывают разные биологические ритмы. Ранние подъемы по утрам одного партнера могут мешать другому.

Одним словом, студия – вариант для тех, кто не против постоянно быть на виду. Или для тех, кто не собирается ни с кем сожительствовать в обозримом будущем.

Собственно поэтому, по словам специалистов по недвижимости, небольшие студии чаще всего повторяют одну и ту же судьбу. Будучи купленными для студентов на время учебы или молодыми людьми до 35 лет, как правило, через 5-7 лет они выставляются на продажу. Владельцы строят планы на следующие этапы жизни и меняют студии на другое жилье.

Обычно к просторным относятся квартиры-студии площадью от 40-а квадратных метров. Их легко, пусть даже и условно, зонировать – выделить кухню, обеденное, спальное, рабочее место и т.п. Но бюджетные студии по большей части имеют заметно более скромные габариты. Поэтому, если вы рассматриваете меньшую площадь, то приобретая квартиру-студию на этапе строительства, внимательно изучите все варианты планировок, которые предлагает застройщик. В презентациях все может быть удобно размечено: место для дивана, обеденного стола, шкафов, полок и т.д. Однако, заезжая в студию, возможно вы обнаружите, что места ни на что не хватает.

Чтобы избежать подобных сюрпризов, найдите готовые студии аналогичного метража и посмотрите на них в реальности. Зайдя в такое помещение, вы сразу поймете, сможете разместиться в нем, или вам нужно жилье побольше.

На качество квартиры-студии заметно влияет и количество окон. Обязательно обратите на это внимание. Самый удачный вариант, когда в комнате два окна и выходят они на разные стороны. В такой квартире будет светло. Окна позволяют сделать более интересный дизайн и зонировать такую студию проще. В ней возможны любые вариации с глухими или прозрачными перегородками. К сожалению, студии с двумя окнами явление не частое.

На втором месте по типу естественного освещения стоят студии, вытянутые вдоль одной стены и при этому имеющие пару окон. Они тоже хорошо поддаются зонированию. А если имеется ниша с окном под кухню, то такую студию некоторые владельцы умудряются переделать в малогабаритную однушку.

Самый неудачный вариант студии – длинная комната с окном в торцевой части. В одной половине такой квартиры будет ощущаться нехватка света и придется компенсировать ее светильниками. Такой вариант будет хорош только при скромной площади.

Еще один важный нюанс – в квартире-студии необходимо делать более мощную кухонную вытяжку, чтобы запах еды быстрее улетучивался и не заполнял все пространство.

Сегодня предложение квартир-студий в избытке, особенно в новых домах. Спрос на недорогое, малогабаритное жилье привел к тому, что застройщики стали охотно реализовывать проекты с квартирами студиями. Чаще всего они располагаются на этаже рядом с обычными квартирами.

При покупке студии обращайте внимание на то, чтобы и над ней и под ней располагались такие же студии. Собственно это должны предусматривать проектировщики. "Мокрые зоны" (унитаз, ванная, раковины) в студиях одного дома должны располагаться друг над другом. Они должны быть оборудованы приточно-вытяжной вентиляцией и электрической плитой.

Кроме кэгэтэшек-гостинок студий, предусмотренных архитектурным проектом, в старом фонде вы не встретите. Все, что есть – это переделки, нередко незаконные. Дело в том, что российское законодательство в отношении перепланировок довольно строго. Соблюсти все нормы и правила очень сложно. Но владельцы квартир нередко просто не обращают на них внимания.

Например, в газифицированных домах запрещено объединять жилую комнату с кухней. Но, например, в Кемерове весь старый жилой фонд центра города имеет газовые плиты. При этом здесь не сложно найти квартиры-студии.

То же самое правило касается и однокомнатных квартир с электроплитами. Если в такой квартире снести стену, то оба помещения становятся нежилыми, что противоречит законодательству – одна из комнат должна оставаться жилой. Условное зонирование кухни (перегородкой или кафелем на полу) ни на что не влияет. Все перепланировки согласовывает и подкрепляет соответствующими документами жилищная инспекция.

Чтобы избежать проблем в будущем, опытные риелторы советуют оказаться от покупки студии в старом фонде.

Бывали случаи, когда одну большую квартиру превращали в несколько студий, а потом продавали их не как отдельные объекты (что невозможно), а как доли. Это может привести к проблемам в будущем при последующей перепродаже жилья. К слову, подобная перепланировка на законных основаниях возможна в редких случаях и только на первом этаже. То есть большая часть подобных переделок просто незаконна.

В таких студиях обычно возникают перебои с водоснабжением и электричеством. Так как выделенной мощности на несколько студий в рамках одной квартиры не будет хватать.

Оформление сделки по покупке студии ничем не отличается от сделки с квартирой. Но здесь нужно быть начеку, чтобы под видом студии вам не продали апартаменты, которые не являются жилым помещением. Чтобы избежать досадной ошибки, для верности ознакомьтесь с выпиской из Единого государственного реестра прав или недвижимости. Если речь идет об апартаментах, то в выписке будет четко указано "нежилое помещение". Но если вы все-таки купите апартаменты, то не сможете оформить в них постоянную прописку. Вам дадут лишь временную регистрацию сроком на пять лет. К тому же налог на недвижимость и коммунальные платежи будут выше.

Мы уже говорили о том, что под видом квартиры-студии продают доли в квартире. Избежать этого так же можно, внимательно ознакомившись с документами на объект. В частности, в выписке из ЕГРН будет значиться "общая долевая собственность". То, что ваша студия является частью большой квартиры, будет видно и на плане БТИ. При завершении сделки вы станете собственником доли, в которой, с большой долей вероятности, перепланировка не была узаконена. В будущем могут возникнуть сложности с перепродажей жилья следующим хозяевам.

Будьте предельно внимательны. Продавцы не всегда посвящают в историю реализуемых ими объектов недвижимости и юридические тонкости.

То есть, перед заключением сделки вам необходимо понимать, во-первых, что вы приобретаете – квартиру или только долю в ней. А во-вторых, узаконена ли в ней перепланировка, если таковая имела место. Все это можно узнать из техпаспорта объекта и поэтажного плана БТИ, которые вы вправе затребовать у продавца. Обратите внимание на даты оформления документов, они должны быть свежими.

Купив жилье с неузаконенной перепланировкой, вы полностью берете на себя ответственность за ее отсутствие. Жилинспекция имеет право оштрафовать владельца, обязать его оформить все переделки, а если это невозможно, вернуть все в прежний вид.

Однозначно ответить на вопрос, что лучше: однушка или квартира-студия, сложно. Все зависит от ваших потребностей в настоящий момент, планов на будущее и, разумеется, чистоты сделки.