Ипотечный ренессанс – 2015: понижение ключевой ставки

– Юлия Николаевна, как изменилась сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования, прежде всего по сравнению с концом 2014 года? Увеличилось ли количество просрочки, стали ли реже оформлять ипотечные кредиты?­

– Прошло всего три месяца, но, по отношению к событиям декабря, март представляет собой кардинально другую ситуацию именно в сфере ипотечного кредитования. Декабрь был просто сумасшедшим месяцем, основную роль в этом сыграло, конечно, резкое увеличение Центробанком ключевой ставки. Во второй половине декабря ни люди, ни банки не знали, что делать, тем не менее старались не отменять ранее принятые решения по приобретению квартир, и все застройщики перевыполнили планы по реализации: например, в Фонде развития жилищного строительства продажи увеличились в два раза.

В январе сделки совершались в основном ещё по ранее одобренным кредитам, а вот февраль уже был "нулевым" месяцем: ставки по кредитам были просто запредельными, в некоторых банках доходили до 25%, – понятно, что брать ипотеку по таким ставкам нереально, и люди ждали, что будет дальше. Даже по федеральным программам АИЖК ставки были высокими: на вторичном рынке ставка составляла 19% годовых.

Март же был полон надежд. Во-первых, поступила информация, что скоро заработает программа с господдержкой для приобретения квартир на первичном рынке, и уже сейчас банки принимают заявки. Правительством было выделено 20 млрд рублей на субсидирование процентной ставки до 12%. Планируется, что в рамках реализации данной программы будет выдано ипотечных кредитов на сумму около 400 млрд рублей.

Конечно, наблюдается небольшой рост просроченной задолженности: заработная плата у многих людей снизилась, повысились цены, кого-то перевели на четырёхдневную рабочую неделю, – соответственно, ежемесячные выплаты на какое-то время стали непосильными. Но рост не совсем критичный.

В настоящее время разрабатывается программа помощи заёмщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Она позволит снизить ежемесячные платежи в среднем на 60% в течение одного года. Для этого необходимо будет обращаться в ту кредитную организацию, где оформлялся кредит, и подать заявление на оказание подобной поддержки.

– Программа господдержки действует только для тех, кто приобретает жильё на первичном рынке, но на вторичном квартиры зачастую дороже…­

– Да, и многие аналитики считают, что это неправильно: должен быть баланс между первичным и вторичным рынками. Я с этим согласна: без вторичного рынка и первичный не будет развиваться в достаточной степени. Например, многие из тех, кто покупает квартиру на первичном рынке, продают для этого уже имеющееся у них жилье на вторичном рынке. Но ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке выше, чем на новостройки: в федеральную программу эти кредиты не включены, и покупателей на свои квартиры собственники найти не могут, соответственно, не улучшают свои жилищные условия. Получается замкнутый круг.

Однако в период кризиса 2008-2009 годов была схожая ситуация: сначала ставки значительно увеличились, но потом появилась программа господдержки на приобретение квартир на новостройки. И именно эта мера спасла тогда сферу жилищного строительства: люди начали активно вкладывать средства в первичный рынок, а месяца через четыре начали снижаться ставки на вторичном рынке. Нынешний сценарий развития событий – примерно такой же. На сегодня самое главное – дать толчок, поддержать именно строительную отрасль, а её уже сложно представить без ипотеки. А стройка, кроме того, – мультипликатор и всех смежных отраслей: и рабочие места, и материалы – в общем, жизнь. Это начало активизации рынка. ­

– Правда ли, что из-за сложного экономического положения банки прекратили выдавать кредиты на объекты, которые находятся в стадии котлована?­

– Нет, сейчас действуют самые разнообразные программы, и некоторые банки кредитуют жильё на начальной стадии строительства. Просто в любое время, вне зависимости от того, кризисное оно или нет, для того чтобы приобрести жильё, особенно с привлечением средств ипотечного кредитования, обязательно нужно собрать максимум информации по всем имеющимся предложениям на рынке ипотеки, а не концентрироваться на каком­-то одном варианте.

– Цены выросли практически на всё, в том числе на строительные материалы, соответственно, себестоимость строительства увеличилась. Ждать ли нам соответствующего повышения цен на новостройки?­

– Что касается рынка, то квадратный метр не подорожал. Стоимость жилья на первичном рынке застройщики тоже не увеличивали. Да, себестоимость строительства дорожает, но, на мой взгляд, было бы не совсем логично в текущей экономической ситуации повышать цены на жильё. Покупательская способность формируется, исходя из доходов человека, стоимости квадратного метра и возможности приобретения, в том числе по ипотечным программам. Спрос рождает предложение, а так как платёжеспособность у населения снизилась, увеличение стоимости квартиры в результате приведёт просто к отказу от сделки. ­

– По стране существует небольшой процент "пострадавших", у которых оформлена валютная ипотека. Как сообщает агентство "Интерфакс", ссылаясь на данные Центробанка, в январе-­феврале 2015 года всего в России было выдано в общей сложности 14 ипотечных кредитов в валюте, что в десять раз меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Есть ли такие в Кемеровской области?­

– У меня точных данных нет. Насколько я знаю, после кризиса 2008-­2009 годов люди, наученные опытом, практически не брали кредиты в иностранной валюте.

– К слову, о соотношении спроса и предложения. Большинство специалистов подчёркивает, что люди предпочитают приобретать жильё на первичном рынке: оно современное, просторное, все коммуникации ещё находятся в отличном состоянии, да и социальные ипотечные программы говорят в пользу новостроек. Почему в таких условиях не дешевеет вторичное жильё, на которое и ипотечные ставки выше?­

– Возможно, пока у нас недостаточно предложения на первичном рынке жилья. Но и ошибочно будет утверждать, что все хотят приобрести именно новостройку. Собственно, в таком сложном экономическом положении мы живем только три месяца, и уже всё-­таки "виден свет в конце тоннеля", и понижаются ставки, и появляются программы господдержки. На каждый товар есть свой покупатель. Допустим, комфортная однокомнатная квартира на первичном рынке – около 40 кв.м. Двухкомнатная квартира на вторичном рынке – 42 кв.м. Кто-­то подумает: если у меня будет 40 "квадратов", но две комнаты, а кто-­то выберет просторную однокомнатную. Молодёжь, скорее всего, предпочтёт новое жильё, а если квартира нужна семье из трёх-четырёх человек, логичнее выбрать вторичное: нужна и отдельная спальня, и детская. Вряд ли вчетвером они пойдут в однокомнатную квартиру. Поэтому не думаю, что цены на "вторичку" когда-­то рухнут. И ждать снижения цен не стоит. ­

– Кстати, о молодёжи. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию собирается запускать в действие свою собственную программу для относящихся к каким-либо льготным категориям?­

– В рамках программ господдержки АИЖК в настоящее время готовит к реализации льготную программу "Социальная ипотека", минимальные ставки по которой будут составлять 10,9%. Она также будет работать только на первичном рынке. То есть от "базовой" льготной ставки 12% будут вычитаться какие-­то доли процента для отдельных категорий граждан – молодых семей, работников бюджетной сферы, семей с материнским капиталом, семей, имеющих трёх и более детей, и так далее – по аналогии с программой "Социальная ипотека", которая действовала с августа по декабрь. Уже в середине апреля мы сможем дать более подробную информацию по этой программе. Кроме того, ожидаются изменения ставок и на вторичном рынке: возможно, они будут в районе 12%. ­

­ – Вопрос, который интересует сейчас большинство тех, кто нуждается в жилье: стоит ли оформлять кредит сейчас? Или стоит подождать дальнейшего вероятного снижения ставок по кредитам?­

– Если человек решил для себя, что ему нужно приобрести квартиру, не нужно ждать чего-­то, надо брать сейчас. Ситуация может измениться как в "плюс", так и в "минус", и если жильё нужно, "тянуть" не стоит. И не забывайте о том, что такая неустойчивая ситуация не вечна, – когда всё стабилизируется и ставки снизятся, можно будет перекредитоваться. Собственно, это всё мы уже пережили в 2008­-2009 годах. Тогда ставки поднялись до 14­-15%, а затем снижались, и огромное количество людей могло сменить процент по действующему кредиту, облегчило платёжную нагрузку, оформив платёж по более низкой процентной ставке. Поэтому бояться и чего-­то выжидать не стоит: все проблемы решаемы. Поэтому бояться и чего-то выжидать не стоит: все проблемы решаемы.