Разговор с "ненашим" риэлтором

Застройщики
Идти на стенд застройщика нужно тогда, когда вы четко определились не только со страной, но и с районом или городом. Обычно застройщики возводят свои объекты в одном, реже – в нескольких регионах страны.
Преимущества покупки напрямую у застройщика очевидны: никто не расскажет вам подробнее об объекте, чем компания, которая сама строит этот комплекс. Представители застройщика отлично знают каждый апартамент в своем комплексе и могут сказать, в какое время в гостиной у вас будет светить солнце, насколько теплая вода в бассейне и в котором часу закрывается ресторан, работающий в комплексе. Они знают местную инфраструктуру, климатические особенности региона, все технические характеристики самого строительства, местные и окрестные досто­примечательности.
Недостатки тоже понятны: застройщики будут хвалить свои объекты и говорить, что они выбирают для строительства только самые лучшие площадки и самые передовые технологии. Консультируясь только у застройщиков, вы не сможете объективно оценить ситуацию на рынке недвижимости выбранного региона в целом.
Обратите внимание на то, насколько проработаны информационные материалы о комплексе. В большинстве случаев застройщик предоставляет не только буклеты и фотографии комплекса, но и видео­презентации, а также подробные прайс-листы с указанием площадей всех продающихся апартаментов (домов) с разбивкой по помещениям. Обязательно выясните, почему в информационных материалах представлены не реальные фотографии, а только 3D-картинки, если сотрудник компании уверяет вас, что комплекс уже готов к проживанию.
Не забудьте спросить у застройщика:
•Сколько лет компания работает на рынке?
•Сколько у нее реализованных проектов?
•Почему компания выбрала именно этот регион?
•Какие еще компании строят объекты в этом регионе? Попросите в двух словах рассказать об объектах других застройщиков.
•Как долго строился или строится выбранный вами объект?
•Как давно начались продажи в комплексе? Сколько продано апартаментов (домов) на сегодняшний день?
•Как можно охарактеризовать покупателей комплекса (по возрасту, семейному положению, национальности)? Попросите представителя застройщика в двух словах описать «идеального» покупателя данного объекта, а потом примерьте этот портрет на себя.
•Закончено ли обустройство территории?
•Кто управляет инфраструктурой комплекса (рестораны, бытовые службы, SPA) – собственная управляющая компания застройщика или сторонняя организация? Работают ли уже все объекты инфраструктуры в штатном режиме? Рассчитана ли инфраструктура комплекса только на его жильцов или она открыта для отдыхающих и местных жителей? Какие услуги комплекса для жильцов платны, какие бесплатны, а на какие предоставляются скидки?
•Каков размер коммунальных платежей и от чего он зависит?
•Предоставляет ли застройщик услуги по дизайну и меблировке, уборке апартаментов?
•Где в регионе можно купить мебель, бытовую технику и прочие необходимые для комфортного проживания вещи?

Региональные риэлторы
К региональному агенту нужно идти, если вы уже определились со страной. Такие агентства обычно предлагают и первичную, и вторичную недвижимость. Как правило, агент работает в одном регионе и хорошо знает ситуацию на местном рынке недвижимости. Очень часто владелец агентства сам живет в этом регионе. Хороший риэлтор знает все новые объекты и их застройщиков и может сделать сравнительный анализ нескольких вариантов по заданным вами критериям.
Не нужно опасаться, что новостройки у риэлторов будут дороже, чем у самих застройщиков. Напротив, более вероятна обратная ситуация – риэлтор для увеличения количества сделок может поделиться своей комиссией с покупателем и дать даже большую скидку, чем застройщик.
Что касается вторичной недвижимости, то здесь хороший риэлтор должен знать историю домов и апартаментов, которые он продает. Он должен сориентировать вас не только по ценам, но и рассказать вам, какие районы считаются престижными и благополучными, где хорошо развита инфраструктура и транспортная сеть, кто проживает в выбранном районе, чем там можно заняться детям, пенсионерам и пр.
Обратите внимание, насколько тщательно выясняет ваши потребности и критерии объекта представитель агентства. Чем больше вопросов вам зададут, тем более точное предложение вы получите.
Не забудьте спросить у регионального риэлтора:
•Как давно компания работает на рынке? Сколько сделок она провела?
•Почему был выбран именно этот регион?
•Какова ситуация на местном рынке недвижимости? Сколько объектов выставлено на продажу, сколько объектов в среднем продается в месяц?
•Как риэлтор работает? Знает ли он лично продавцов конкретных объектов или он работает через более мелкие агентства? Может быть, он использует местные объявления и работает под заказ?
•Если вам предлагают апартаменты или дом, спросите – видел ли риэлтор этот объект своими глазами? Что находится в ближайшем окружении, кто соседи? Сколько идти пешком до ближайшего магазина? Куда выходят окна?
•Какие услуги предоставляет агент? В чем отличие его компании от десятков других, работающих в том же регионе?
•Есть ли у агентства послепродажный сервис? Что в него входит? В каких ситуациях риэлтор сможет вам помочь?

Международные агентства
Чем они хороши и чего не стоит ожидать от них? Хорошее агентство, работающее в нескольких странах, может оказать неоценимую услугу покупателю, который только начинает поиски своего второго дома. Вы можете назвать агенту всего лишь приблизительный бюджет и минимальные критерии, которым должен удовлетворять объект недвижимости. Например: квартира в тихом европейском городе с хорошей транспортной доступностью из Москвы и возможностью получения ВНЖ/ПМЖ. При этом недвижимость должна в течение нескольких лет прирасти в цене процентов на 10. Все, с таким запросом можно начинать работать.

Риэлторское агентство должно провести для вас сравнительный анализ ситуации на рынке недвижимости в нескольких странах, подобрать типичные объекты, удовлетворяющие вашему бюджету, предоставить информацию по налогам, схемам финансирования, визовому режиму, особенностям национального менталитета и так далее. Дальше уже можно искать глубже, «под заказ». Вряд ли риэлтор, предоставивший вам несколько объектов на выбор, будет знать про каждый объект столько же, сколько и региональный. Но по вашему запросу он обязан предоставить полную информацию.
Хороший риэлтор может стать почти другом семьи, которого захочется рекомендовать знакомым. Работа хорошего риэлтора не заканчивается в момент подписания договора купли-продажи – наоборот, она только начинается. Именно ему предстоит помочь вам адаптироваться на новом месте, утрясти кучу мелких дел, связанных с обустройством, перезаключением договоров на коммунальные услуги и другими аспектами жизни в новой стране.
Не забудьте спросить у международного агентства:
•Как давно компания работает на рынке? Сколько сделок провела компания и в каких странах?
•Чем обусловлен выбор представляемых стран?
•Как построена работа агентства по поиску конкретных объектов в конкретной стране? С каким количеством местных риэлторов работает агентство в каждой стране?
•По каким признакам агентство выбирает застройщиков и местных риэлторов, объекты которых представляет на российском рынке?
•Проводит ли агентство семинары, ознакомительные туры?
•Какие услуги, помимо поиска объектов, оказывает агентство?
•Сколько сотрудников агентства специализируется конкретно на каждой стране? И сколько вообще сотрудников работает в агентстве?
•Есть ли возможность у агентства оказывать адекватный послепродажный сервис?
•Есть ли у агентства представительства или представители в странах?
•В чем конкурентное преимущество этого агентства по отношению к другим?

И последнее…
Посещая какую-либо выставку недвижимости, оставьте себе полчаса-час на посещение стендов специализированных журналов и интернет-порталов. Во-первых, у вас появится шанс получить независимое мнение о ситуации на рынке недвижимости в той или иной стране. Во-вторых, вы можете попросить рекомендовать вам риэлтора или застройщика – журналы и порталы не первый год работают на рынке и хорошо представляют себе возможности основных игроков. Ну и в-третьих, вы сможете открыть для себя новый информационный канал, который будет вас поддерживать во время поиска необходимой именно вам недвижимости.