Авторизация
Закрыть
Прогноз от АИЖК на 2012 год
Исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Андрей Шелковый рассказал, как в 2012 году агентство будет развивать рынок новостроек, обеспечивать механизмы привлечения банков и крупных застройщиков к строительству доходных домов, а также формировать спрос на рынке жилья.
Грядут доходные дома
- Андрей Николаевич, давайте начнем с вопроса, который тревожит многих наших сограждан. Кризисные явления на европейских финансовых рынках как-то отразились на российском финансовом и строительном рынках?
- Пока четко выраженной тенденции мы не видим. Но ипотека – слишком долгосрочный инструмент, чтобы реагировать на подобные колебания. В качестве аргумента могу сказать, что подтверждается прогноз АИЖК по объему выданных кредитов в 2011 году – он составит 640 млрд рублей, это порядка 450 тыс. кредитов, что превышает максимальный уровень докризисного 2008 года на 100 тыс. кредитов.
- В последнее время Минрегионразвития указывает на необходимость строительства доходных домов. АИЖК принимает участие в этих проектах?
- В 2011 году в Новосибирске будут сданы два первых дома на 130 квартир по программе агентства «Арендное жилье». Проект долгосрочный – кредитные средства сроком до 20 лет предоставляются Агентством юридическому лицу, которое будет являться арендодателем, и на балансе которого будут находиться эти дома. В данной схеме поток арендных платежей призван обеспечивать погашение предоставленного агентством ипотечного кредита.
- От чего будет зависеть стоимость найма жилья?
- АИЖК не диктует правила, понимая, что к каждому проекту следует подходить индивидуально. Однако логично предположить, что итоговая стоимость найма жилья для потребителя должна быть ниже, чем ежемесячный платеж по ипотеке – тогда это будет экономически целесообразно. Добиться более низкой стоимости аренды можно разными способами, в зависимости от цели создания проекта, например, предоставлением налоговых льгот арендодателю или субсидированием арендной платы со стороны работодателя.
Тут следует пояснить, что арендный фонд, в формировании которого принимает участие сегодня АИЖК, как правило, возводится с двумя целями.
Часть строится для создания маневренного жилья для тех социальных категорий граждан, которых субъекту необходимо обеспечить жильем – и здесь можно говорить о каких-то преференциях со стороны администрации регионов для участников проекта. С другой стороны, существуют крупные предприятия, которым необходимо решать вопрос привлечения ценных кадров. Такие работодатели заинтересованы в возведении жилья для сотрудников, чтобы привлечь специалистов из других регионов.
- В каких еще регионах агентство намерено реализовывать программу по строительству арендного жилья?
- Агентство планирует в 2012 году сделать этот проект доступным практически для всех регионов. В настоящий момент мы формируем портфель заявок для того, чтобы понять востребованность продукта, выстроить планы в цифрах, а также оценить потенциал рынка. Агентство будет исходить из потребности каждого субъекта и его желания работать в данном направлении. Поэтому каждый проект будет сделан «под заказ» и рассчитан на определенную целевую аудиторию.
- Готовы ли застройщики и подрядчики входить в эти проекты?
- Ряд застройщиков стремится увеличить свои объемы строительства, поэтому такие подрядные работы могут представлять интерес и для них. По сути, застройщики в таком контексте перестают быть девелоперами, их задача – построить качественно и в необходимые сроки. При этом застройщик уже в начале строительства четко понимает, кто выкупит жилой дом после ввода его в эксплуатацию.
Девелоперы, желающие выступить инвесторами на рынке арендного жилья, тоже проявляют интерес, но конкретных заявок от них в агентство пока не поступало.
Новостройки или «вторичка»?
- Интересны ли сейчас покупателям новостройки?
- Мотивы, по которым люди покупают жилье в новостройках, зачастую сильно отличаются от мотивов покупателей жилья на вторичном рынке. Однако если руководствоваться распространенным критерием
«цена/качество» - то чаша весов сегодня определенно смещается в пользу новостроек. Новостройки предлагают покупателям более комфортные и современные квартиры, много новых проектов реализуется с использованием энергосберегающих технологий, а комфортная и хорошо спланированная среда обитания составляет достойную конкуренцию старым районам со сложившейся инфраструктурой.
Я не хочу сказать, что на вторичном рынке нет комфортного жилья, но новостройки в своей массе явно превосходят по качеству аналогичные по цене варианты на вторичном рынке. Политика государства и, в частности, АИЖК, кстати, тоже направлена на поддержку первичного рынка жилья: по программам агентства ставка кредитования покупки жилья в новостройках составляет 7,9% годовых в рублях, а для вторичного рынка жилья – 8,9%. При этом для новостроек у АИЖК есть еще и система вычетов, дополнительно понижающих ставку.
- Ожидаете ли вы активизации частных инвесторов на рынке, готовых снова покупать жилье впрок?
- Сегодня мы не ждем нового всплеска, связанного с инвестиционными вложениями в строящееся жилье, потому что структура спроса сейчас существенно изменилась. В настоящее время люди, в основном, берут ипотеку на покупку жилья для проживания, улучшения своих жилищных условий.
Кому нужен «Стимул»
- Программа «Стимул», предполагающая кредитование не физических, а юридических лиц, в том числе и для строительства доходных домов, активно работает уже на протяжении двух лет. Расскажите подробнее об итогах?
- Общий объем новых соглашений, заключенных в рамках программы «Стимул» в 2011 г., превысит 30 млрд руб., а общий портфель наших проектов достиг 46 млрд руб. Программа охватывает порядка 140 объектов по всей стране. Это соглашения под конкретные строительные проекты – от точечной застройки до более масштабных проектов комплексного освоения территорий.
Самое главное, что дает программа «Стимул» – гарантия строителям, что объект полностью обеспечен финансированием. Вспомните 2008 год, когда строительство многих домов остановилось. Это была непродуманная политика привлечения финансирования, когда застройщик рассчитывал на привлечение средств от физических лиц на низкой стадии готовности дома, не имея гарантий от финансовых организаций по обеспечению кредитными ресурсами для дальнейшего строительства. В этом отношении банки, работающие с застройщиками по программе «Стимул», застрахованы от возникновения подобных проблем. Условия программы таковы, что при любом развитии событий банки получают доступ к средствам АИЖК на фиксированных условиях.
- Кто проявляет большую активность по этому проекту?
- АИЖК сотрудничает с более чем 50 кредитными организациями, из которых примерно треть – федеральные банки, а две трети – небольшие и средние банки в регионах. Если говорить по застройщикам, то основная часть приходится на региональных.
- Как будет развиваться программа «Стимул» в 2012 году?
- Летом 2011 года наблюдательный совет АИЖК согласовал продление сроков действия программы до 2013 года. То есть проекты, участвующие в программе, должны быть введены в эксплуатацию не позднее декабря 2013 года. По сути, это перевело программу «Стимул» из разряда временных антикризисных мер поддержки в ранг постоянных программ.
В 2012 году мы ожидаем завершения строительства значительной части объектов, т.о. высвобождаются ресурсы, которые можно направить на фондирование новых проектов. Хотя, по сути, задача этой программы – не раздать деньги банкам под возведение новостроек, а обеспечить гарантии, чтобы привлечь банки к кредитованию жилищного сектора. Давая гарантию выкупа жилья в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, АИЖК снижает банковские риски.
Как я уже сказал, в нашей программе есть очень важный нюанс: по условиям «Стимула» банки могут, но не обязаны использовать средства АИЖК, они могут кредитовать строительство из собственных средств, а потом, когда возникнет такая необходимость – прибегнуть к займу агентства. Так вот, соотношение средств, которые банки вложили сами и привлекли от нас по действующим проектам примерно 40% на 60%.
- В каких регионах РФ будет действовать программа «Стимул» в 2012 году?
- Лидером по объему строительства жилья в рамках данной программы является Московская область. Среди других регионов «Стимул» востребован в Сибири, Поволжье, на Урале. Хотя здесь много зависит от самого субъекта и от позиции правительства области – там, где власти активно включились в работу, программа работает гораздо эффективнее. И, тем не менее, по географическому признаку у агентства также нет никаких предпочтений. Если проект строительства подходит под условия программы, если банк готов работать с застройщиком – мы готовы предоставлять финансирование.Ф
- Андрей Николаевич, давайте начнем с вопроса, который тревожит многих наших сограждан. Кризисные явления на европейских финансовых рынках как-то отразились на российском финансовом и строительном рынках?
- Пока четко выраженной тенденции мы не видим. Но ипотека – слишком долгосрочный инструмент, чтобы реагировать на подобные колебания. В качестве аргумента могу сказать, что подтверждается прогноз АИЖК по объему выданных кредитов в 2011 году – он составит 640 млрд рублей, это порядка 450 тыс. кредитов, что превышает максимальный уровень докризисного 2008 года на 100 тыс. кредитов.
- В последнее время Минрегионразвития указывает на необходимость строительства доходных домов. АИЖК принимает участие в этих проектах?
- В 2011 году в Новосибирске будут сданы два первых дома на 130 квартир по программе агентства «Арендное жилье». Проект долгосрочный – кредитные средства сроком до 20 лет предоставляются Агентством юридическому лицу, которое будет являться арендодателем, и на балансе которого будут находиться эти дома. В данной схеме поток арендных платежей призван обеспечивать погашение предоставленного агентством ипотечного кредита.
- От чего будет зависеть стоимость найма жилья?
- АИЖК не диктует правила, понимая, что к каждому проекту следует подходить индивидуально. Однако логично предположить, что итоговая стоимость найма жилья для потребителя должна быть ниже, чем ежемесячный платеж по ипотеке – тогда это будет экономически целесообразно. Добиться более низкой стоимости аренды можно разными способами, в зависимости от цели создания проекта, например, предоставлением налоговых льгот арендодателю или субсидированием арендной платы со стороны работодателя.
Тут следует пояснить, что арендный фонд, в формировании которого принимает участие сегодня АИЖК, как правило, возводится с двумя целями.
Часть строится для создания маневренного жилья для тех социальных категорий граждан, которых субъекту необходимо обеспечить жильем – и здесь можно говорить о каких-то преференциях со стороны администрации регионов для участников проекта. С другой стороны, существуют крупные предприятия, которым необходимо решать вопрос привлечения ценных кадров. Такие работодатели заинтересованы в возведении жилья для сотрудников, чтобы привлечь специалистов из других регионов.
- В каких еще регионах агентство намерено реализовывать программу по строительству арендного жилья?
- Агентство планирует в 2012 году сделать этот проект доступным практически для всех регионов. В настоящий момент мы формируем портфель заявок для того, чтобы понять востребованность продукта, выстроить планы в цифрах, а также оценить потенциал рынка. Агентство будет исходить из потребности каждого субъекта и его желания работать в данном направлении. Поэтому каждый проект будет сделан «под заказ» и рассчитан на определенную целевую аудиторию.
- Готовы ли застройщики и подрядчики входить в эти проекты?
- Ряд застройщиков стремится увеличить свои объемы строительства, поэтому такие подрядные работы могут представлять интерес и для них. По сути, застройщики в таком контексте перестают быть девелоперами, их задача – построить качественно и в необходимые сроки. При этом застройщик уже в начале строительства четко понимает, кто выкупит жилой дом после ввода его в эксплуатацию.
Девелоперы, желающие выступить инвесторами на рынке арендного жилья, тоже проявляют интерес, но конкретных заявок от них в агентство пока не поступало.
Новостройки или «вторичка»?
- Интересны ли сейчас покупателям новостройки?
- Мотивы, по которым люди покупают жилье в новостройках, зачастую сильно отличаются от мотивов покупателей жилья на вторичном рынке. Однако если руководствоваться распространенным критерием
«цена/качество» - то чаша весов сегодня определенно смещается в пользу новостроек. Новостройки предлагают покупателям более комфортные и современные квартиры, много новых проектов реализуется с использованием энергосберегающих технологий, а комфортная и хорошо спланированная среда обитания составляет достойную конкуренцию старым районам со сложившейся инфраструктурой.
Я не хочу сказать, что на вторичном рынке нет комфортного жилья, но новостройки в своей массе явно превосходят по качеству аналогичные по цене варианты на вторичном рынке. Политика государства и, в частности, АИЖК, кстати, тоже направлена на поддержку первичного рынка жилья: по программам агентства ставка кредитования покупки жилья в новостройках составляет 7,9% годовых в рублях, а для вторичного рынка жилья – 8,9%. При этом для новостроек у АИЖК есть еще и система вычетов, дополнительно понижающих ставку.
- Ожидаете ли вы активизации частных инвесторов на рынке, готовых снова покупать жилье впрок?
- Сегодня мы не ждем нового всплеска, связанного с инвестиционными вложениями в строящееся жилье, потому что структура спроса сейчас существенно изменилась. В настоящее время люди, в основном, берут ипотеку на покупку жилья для проживания, улучшения своих жилищных условий.
Кому нужен «Стимул»
- Программа «Стимул», предполагающая кредитование не физических, а юридических лиц, в том числе и для строительства доходных домов, активно работает уже на протяжении двух лет. Расскажите подробнее об итогах?
- Общий объем новых соглашений, заключенных в рамках программы «Стимул» в 2011 г., превысит 30 млрд руб., а общий портфель наших проектов достиг 46 млрд руб. Программа охватывает порядка 140 объектов по всей стране. Это соглашения под конкретные строительные проекты – от точечной застройки до более масштабных проектов комплексного освоения территорий.
Самое главное, что дает программа «Стимул» – гарантия строителям, что объект полностью обеспечен финансированием. Вспомните 2008 год, когда строительство многих домов остановилось. Это была непродуманная политика привлечения финансирования, когда застройщик рассчитывал на привлечение средств от физических лиц на низкой стадии готовности дома, не имея гарантий от финансовых организаций по обеспечению кредитными ресурсами для дальнейшего строительства. В этом отношении банки, работающие с застройщиками по программе «Стимул», застрахованы от возникновения подобных проблем. Условия программы таковы, что при любом развитии событий банки получают доступ к средствам АИЖК на фиксированных условиях.
- Кто проявляет большую активность по этому проекту?
- АИЖК сотрудничает с более чем 50 кредитными организациями, из которых примерно треть – федеральные банки, а две трети – небольшие и средние банки в регионах. Если говорить по застройщикам, то основная часть приходится на региональных.
- Как будет развиваться программа «Стимул» в 2012 году?
- Летом 2011 года наблюдательный совет АИЖК согласовал продление сроков действия программы до 2013 года. То есть проекты, участвующие в программе, должны быть введены в эксплуатацию не позднее декабря 2013 года. По сути, это перевело программу «Стимул» из разряда временных антикризисных мер поддержки в ранг постоянных программ.
В 2012 году мы ожидаем завершения строительства значительной части объектов, т.о. высвобождаются ресурсы, которые можно направить на фондирование новых проектов. Хотя, по сути, задача этой программы – не раздать деньги банкам под возведение новостроек, а обеспечить гарантии, чтобы привлечь банки к кредитованию жилищного сектора. Давая гарантию выкупа жилья в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, АИЖК снижает банковские риски.
Как я уже сказал, в нашей программе есть очень важный нюанс: по условиям «Стимула» банки могут, но не обязаны использовать средства АИЖК, они могут кредитовать строительство из собственных средств, а потом, когда возникнет такая необходимость – прибегнуть к займу агентства. Так вот, соотношение средств, которые банки вложили сами и привлекли от нас по действующим проектам примерно 40% на 60%.
- В каких регионах РФ будет действовать программа «Стимул» в 2012 году?
- Лидером по объему строительства жилья в рамках данной программы является Московская область. Среди других регионов «Стимул» востребован в Сибири, Поволжье, на Урале. Хотя здесь много зависит от самого субъекта и от позиции правительства области – там, где власти активно включились в работу, программа работает гораздо эффективнее. И, тем не менее, по географическому признаку у агентства также нет никаких предпочтений. Если проект строительства подходит под условия программы, если банк готов работать с застройщиком – мы готовы предоставлять финансирование.Ф
1361 день назад
1402 дня назад
1 день назад
3 дня назад
6 дней назад
Комментарии для сайта Cackle
