Для тех, кто в доле: как не остаться без жилья и с пустым кошельком

Без вопросов
При чтении Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» вопросов и особых сомнений не возникает. Все предельно понятно и просто: застройщик обязан передать заказчику (участнику долевого строительства) квартиру в установленный договором срок.
Причем качество объекта должно соответствовать условиям договора и требованиям технических регламентов. В случае нарушений застройщик обязан уплатить дольщику неустойку, предусмотренную законом и договором, и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Можно ли вернуть свои средства?
Если строительная организация отказывается уплатить дольщику неустойку, то гражданин имеет право обратиться в суд.
Вроде бы все просто, но на деле получается, что даже через суд обманутым дольщикам не всегда удается вернуть потраченные средства, не то что неустойку. Поэтому в помощь дольщикам в Кемерове создан орган государственной власти, уполномоченный осуществлять контроль и надзор в долевом строительстве, куда и следует обратиться в первую очередь при нарушении прав в долевом участии. Это инспекция государственного строительного надзора (ИГСН) Кемеровской области.
Деятельность инспекции госстройнадзора направлена на обеспечение надежности и безопасности объектов, возводимых в области.
«Но еще до того, как принято решение и подписан договор о долевом строительстве, - рассказывает заместитель начальника инспекции  государственного строительного надзора Кемеровской области Оксана Дементьева, - здесь предоставят полную информацию о застройщиках, об их надежности: солидная ли это компания или фирма-однодневка».

Правильный договор
Очень важным моментом в защите прав обманутых дольщиков является составление договора. Это должен быть именно договор долевого участия, - никаких других ни в коем случае не следует подписывать и тем более производить по ним выплаты. «Поскольку в ФЗ №124 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» говорится, что застройщик имеет право привлекать средства только по договору долевого участия, то никаких других способов привлечения средств здесь не существует.
«Сам договор должен называться именно так, - делает акцент О. Дементьева. – В пункте договора «Обязательства застройщика» указывается срок передачи объекта долевого строительства. А также - конкретные идентификационные характеристики долевого участия. Такие, как площадь, точный адрес объекта долевого участия, срок передачи застройщиком заказчику, цена договора, порядок ее уплаты и гарантийный срок на объект, который не может составлять менее 5 лет.
Если эти четыре условия в договоре прописаны, то его можно считать условно заключенным и им руководствоваться. Если хоть одно из этих условий отсутствует, договор считается незаключенным. И дольщик в итоге выплачивает деньги в никуда, без всяких договорных отношений».

Неправильный договор
Следует заметить, что сегодня зачастую непорядочные застройщики предлагают заключать договоры займа или предварительные договоры долевого участия. При этом в предварительном договоре не содержатся условия о том, что будет кому-то передан какой-то объект.
Единственным условием предварительного договора является намерение в последующем заключить договор о долевом участии.
Подобные документы не обязывают застройщика  передать дольщику квартиру. Кроме того договор займа предлагают для того, чтобы взять деньги. Заключение договора займа, который предусматривает условие, что займ гасится после передачи дольщику квартиры, - но, как правило, этого впоследствии не происходит. Это обычный договор займа, но никто по нему не обязан передавать квартиру.
«Такие схемы называются мошенническими, - говорит О. Дементьева. - С теми, кто отказывается заключать нормальный договор о долевом строительстве, лучше не иметь дела. Чтобы вас не обманули, знайте свои права».

Права дольщиков зависят от требований к застройщикам
Как говорилось выше, права дольщиков призвана защищать инспекция госстройнадзора. Каким образом это происходит?
Во-первых, к застройщикам предъявляются определенные  требования, согласно которым они ежеквартально отчитываются о своей деятельности перед инспекцией.
Во-вторых, сотрудники инспекции занимаются контрольным надзором строительства и отслеживают финансовую устойчивость поднадзорного предприятия, которое привлекает денежные средства заемщиков в качестве долевого строительства.
Среди предъявляемых к застройщикам требований - наличие разрешения на строительство. Те же, кто не имеет разрешения на строительство жилого дома, соответственно не имеет права на заключение договора долевого участия.
Кроме того, у застройщика в обязательном порядке должны быть оформлены права на земельный участок. Это может быть право собственности, аренда либо субаренда.
«На период строительства дома, - замечает О. Дементьева, - долевые участники строительства являются залогодержателями как строящегося дома, так и земли, если она в собственности, либо прав на земельный участок.
Но, к сожалению, закон несовершенен. Именно по залоговым обязательствам застройщика возникают проблемы».
Нередко застройщики даже не начинают строить жилой дом, и практически предмета залога как такового нет. По истечении срока аренды земельные участки также перестают быть залогом. В этом случае возникают определенные проблемы, и недобросовестные застройщики, конечно, этим пользуются. Чтобы не оказаться в такой ситуации, служащие инспекции настоятельно рекомендуют запрашивать полную информацию у застройщика.
С перечнем информации можно познакомиться в ФЗ №214, этому же вопросу посвящены статьи №№ 20 - 21.

Последняя проблема - банкротство. Нас она пока не касается
Сегодня появилась еще одна проблема. Застройщики, не исполнив обязательства перед дольщиками, начинают банкротиться.
Для Кемеровской области, по словам заместителя начальника инспекции госстройнадзора, такая ситуация не является настолько актуальной, а вот в других регионах РФ это наболевшая проблема. В связи с чем в этом году вступил в действие федеральный закон «О внесении изменений в ФЗ№210 «О несостоятельности и банкротстве» от 12 июля 2011 года.
Он устанавливает несколько отличный порядок банкротства тех предприятий, которые являются застройщиками долевого строительства. Согласно ему дольщики могут не только забрать свои деньги, но и в рамках сделки подать заявление о передаче им объекта долевого строительства, то есть дома.
Чтобы получить в собственность объект незавершенного строительства, дольщики должны создать жилищно-строительный кооператив. Только при этом условии суд будет решать вопрос о передаче кооперативу права на этот объект для завершения строительства.
«Поскольку в стране еще нет практики применения этого закона, может возникнуть много сложностей, - говорит О. Дементьева. - Как будет проходить процесс, пока еще никто не знает. Но практика нарабатывается, в других регионах обманутые дольщики пользуются этим законом».
Кроме того арбитражный управляющий, который ведет процедуру банкротства предприятия привлекает каждого участника долевого строительства в качестве третьего лица для участия в деле о банкротстве, даже если сами дольщики не обращаются в суд со своими требованиями. То есть ФЗ №210 направлен на защиту прав участников долевого строительства.
Что касается возвращения денежных требований, то  они в общем порядке удовлетворяются, как и все остальные, содержащиеся в реестре требований  кредиторов.

Кто предупрежден, тот останется с деньгами и, возможно, с жильем
«Чтобы не стать обманутым дольщиком, - резюмирует О. Дементьева, - нужно соблюдать несколько правил.
Прежде всего, проверить договор, насколько он качественный, содержит ли все обязательные требования. Ни в коем случае не заключать другие договоры, которые не являются договорами о долевом участии.
Если все-таки есть сомнения, то нужно обратиться в орган надзора в сфере долевого строительства и получить всю информацию на компанию-застройщика».