Доходные дома: как сохранить баланс интересов?

По прогнозам Минрегионразвития, к 2020 году за счет создания доходных домов рынок аренды должен вырасти до 20-30% от общего объема жилого фонда. При этом многие вопросы, связанные с развитием данного направления, по-прежнему остаются без ответов. К примеру, как обеспечить относительно быструю окупаемость таких проектов при планируемой арендной ставке типовой квартиры в доходном доме на уровне 10 000 рублей.


Первый доходный дом в Кемерове в Рудничном районе будет сдан в октябре этого года.

Теневые проекты в зачаточном состоянии
В условиях низкого уровня обеспеченности жильем и ограниченного платежеспособного спроса в России в приоритет выходят такие инструменты, как ипотечное кредитование и развитие сегмента арендного жилья.
На фоне динамично развивающегося рынка ипотеки тема доходных домов пока остается в тени, так как рынок арендного жилья находится в зачаточном состоянии.
Мировой опыт показывает, что наибольшее распространение идея доходных домов получила в странах с сильной внутренней трудовой миграцией. Однако, несмотря на то, что в России трудовая миграция развита недостаточно серьезно, существуют исключения в виде регионов, активно привлекающих рабочую силу и отличающихся высоким уровнем жизни. К ним, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, относятся, к примеру, Тюменская и Свердловская области, Краснодарский край.
Стоит учитывать и такой фактор, как миграция ученическая. В сложившихся вузовских центрах, таких как Новосибирск, Томск и Екатеринбург наблюдается значительная нехватка недорогого жилья для аренды.

Насколько мы готовы жить в съемном?
Предметом исследования Фонда «РЖС» в 2010 году стала готовность населения нашей страны к потреблению такой услуги, как аренда жилья. По уточненным данным, потребность в улучшении жилищных условий в России сегодня испытывают 28,7 млн. семей. При этом улучшать жилищные условия путем аренды готовы лишь 1,4 млн. семей (это 5% от всего числа семей, испытывающих потребность в улучшении жилищных условий). Отметим, что после разъяснения сути аренды жилья в доходных домах заинтересованность в рассмотрении данной услуги возникает у 11 млн. семей с потребностью в жилье в 763 млн.кв.м.
Прирост в 9,6 млн. семей формируется за счет «переключения» с других способов улучшения жилищных условий, в том числе получения квартир в рамках государственных и муниципальных программ (2,8 млн. семей) и приобретения готовых квартир (2,3 млн. семей). Величина средней арендной платы оценивается в 8 500 руб. в месяц.
Совокупный платежеспособный спрос на арендное жилье в текущих условиях составляет 57 млн. кв. м (1,2 млн. семей). Средняя сумма ежемесячной платы составит 15 600 руб. на семью.

Наш «особенный» рынок аренды
Отметим некоторые особенности рынка арендного жилья. Так, спрос на арендное жилье высокоэластичен к величине арендной платы. При средней величине арендной ставки в 10 тыс. рублей в месяц спрос на арендное жилье составит около 35% от общей потребности.
Согласно данным исследования, семьи, готовые воспользоваться данной услугой, рассматривают, прежде всего, опции средне- и долгосрочной аренды (от 1 года до 5 лет и на срок более 10 лет). Доля краткосрочных договоров до 1 года не превышает 5% от общего числа договоров аренды.
Что касается предпочтений по типам жилья для аренды, то наибольший спрос приходится на многоквартирные дома (66% семей).
Особый интерес для потенциальных арендаторов представляют однокомнатные (со средней площадью 35 кв.м.) и двухкомнатные (со средней площадью 55 кв.м.) квартиры.
Возможность аренды индивидуальных домов с участком земли выбрало 29% семей.
Наиболее востребованные параметры такого жилья: площадь дома в пределах 80 - 100 кв.м, размер земельного участка 3-10 соток. При этом 41% семей предпочло бы арендовать кирпичные дома, 28% - деревянные. Жилье в таунхаусах для аренды выбрало лишь 5% семей.
Абсолютное большинство семей предпочло бы снимать жилье у государственной или муниципальной компании (83% семей).
В возможности последующего выкупа арендуемого жилья заинтересовано 77% семей, в том числе в рассрочку – 68% семей.
Также наблюдается устойчивый интерес к возможности выкупа арендуемого жилья с использованием социальных выплат, субсидий на жилье, государственных жилищных сертификатов, материнского капитала. Данный вариант считает приемлемым 32% семей.

Вялый интерес застройщиков
Важнейшим фактором отсутствия интереса инвесторов к сегменту арендного жилья является длительный срок окупаемости проектов. На сегодняшний день он составляет 7-12 лет в сегменте элитного жилья и до 20 лет в сегменте эконом-класса.
Большинство проектов, реализуемых на территории Москвы, относится к сегменту элитного жилья и является экономически успешным. Для определения границ экономической окупаемости проектов в эконом-классе можно ориентироваться на показатели в 7 лет, однако для обеспечения подобных показателей необходима разработка дополнительных мер привлечения инвесторов.

Пути решения: многое зависит от государства
Наиболее очевидной в сложившейся ситуации видится возможность предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование. Однако, как показали расчеты, значительного влияния на повышение доходности проектов такая форма государственной поддержки оказать не может. Таким образом, ощущается потребность в разработке мер государственной поддержки, которые уравняли бы затраты на содержание квартирного фонда «белого» инвестора с затратами физических лиц, являющихся участниками рынка арендного жилья в его нынешнем виде. Основная задача инвестора - вернуть средства, вложенные в реализацию проекта. Если создать адекватное налогообложение и понизить тарифы на жилищно-коммунальные услуги для жилья, предоставляемого в аренду юридическим лицам, можно получить реально действующий рынок в этой сфере.
Н. Шмелев, руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда РЖС
    Фото:   krsk.sibnovosti.ru  
  
  Ситуация в г. Кемерово
В октябре в столице Кузбасса появится первый доходный дом
Первый доходный дом в 12-м микрорайоне (Рудничный район) г. Кемерово строится по решению губернатора Амана Тулеева. Планируется, что в октябре этого года дом будет сдан.
Напомним, что два доходных дома уже существуют в Новокузнецке, они появились там в 2009 году. Квартиры в них выкуплены муниципалитетом, который сдает их в аренду молодым семьям студентов, ученых на время, пока они не решат свою жилищную проблему другим способом.
В августе 2011 года такой дом (10-этажный, на 79 квартир) был сдан в эксплуатацию в Прокопьевске, его жителями также стали молодые, которые внесли реальный вклад в жизнь области. В октябре планируется сдать доходный дом  и в Кемерове: 10-этажный, на 78 квартир, из них 76 – одно- и двухкомнатные, и 2 квартиры - трехкомнатные. Проект финансирует областной бюджет, поэтому дом будет находиться в муниципальной собственности. На этом же уровне решится вопрос о том, кому именно предоставлять жилье в наем.
В целом на строительство доходных домов в Прокопьевске и Кемерове в этом году из бюджета области было выделено более 205 млн рублей. Квартиры в них сдадут арендаторам в коммерческий наем сроком на пять лет. Цена найма составляет около 30 руб./кв.м. Например, аренда 1-комнатной квартиры площадью 50 кв.м. обойдется семье в 1600 руб. (без учета стоимости коммуслуг). 2-комнатной, 70 кв.м. - в 2240 руб. Рыночные цены на такое же жилье составляют от 8 до 15 тысяч рублей.
«Сегодня рынок жилья – хаотичный. На нем не действуют никакие правила игры, – говорит заместитель губернатора по строительству Антон Сибиль. – Неудивительно, что на нем сложились высокие цены. Строительство доходных домов поможет решить эту проблему. Уверен, что постепенно мы сделаем рынок аренды жилья более цивилизованным. Кстати, одним из направлений нашей жилищной политики в ближайшие годы станет создание условий для развития сектора арендного жилья эконом-класса. И строительство доходных домов для молодежи – первый шаг на пути к решению этой задачи».
По данным администрации Кемеровской области, в очереди на жилье сегодня стоит более 12 тысяч только молодых семей, вообще - нуждающихся гораздо больше. И спрос на съемное жилье значительно превышает предложение. Доходные дома призваны снять напряженность на рынке. Хотя, активно развивать этот вид бизнеса, по мнению специалистов, невыгодно, потому что трудно привлечь инвестиции, ведь срок окупаемости доходных домов составляет 10-15 лет. Вкладывать средства на такой срок из местных строительных или девелоперских компаний вряд ли кто рискнет. В европейских странах этот вид бизнеса присутствует давно, поэтому пусть медленно, но он продолжает развиваться, и на зарубежном рынке аренды жилья предложений, безусловно, больше, чем у нас.
К сожалению, в ближайшем будущем ситуация сильно не изменится. Тем не менее, возведение доходных домов в какой-то степени поможет снять актуальную социальную проблему – обеспечение жильем молодых специалистов, которые необходимы экономике области. С их помощью можно привлечь в регион квалифицированных работников и уменьшить очереди на улучшение жилищных условий.
И. Михайлова