Подорожает ли жилье в следующем году?

Цены: вчера и сегодня.
В этом году цены на недвижимость были относительно стабильны. Не обошлось, правда, без сезонных колебаний. Так, по данным портала недвижимости SibEstate, в январе средняя стоимость квадратного метра составляла 46,092 руб., в феврале - уже 48,665 руб., затем, достигнув в марте отметки 49,737 руб., ниже 49 тыс. руб. уже не падала. Однако летом была к этому близка.
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 49,605 руб. В новостройке - 42,708 руб., на вторичном рынке - 49,757 руб.
- Несмотря на спад активности, который отмечают специалисты рынка недвижимости, положительная динамика средней цены сохраняется, - комментирует ситуацию сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Галина Зырянова. - На снижение спроса на вторичном рынке, помимо сезонного фактора, повлияли и нестабильность курса доллара, и волнения на фондовом рынке - потенциальные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию. Другие тем временем работают на опережение - выставляют на продажу квартиры по завышенной цене. Поэтому следует осторожно относиться к данным показателям - средняя цена предложения не всегда достоверно отражает реальное положение дел, так как цена сделки в ситуации низкого уровня спроса может отличаться от цены рекламного предложения на 2-5%.

Г. Зырянова

На сегодняшний день на рынке недвижимости можно выделить две тенденции. Во-первых, снижение покупательской активности на вторичном рынке на фоне растущих цен. Во-вторых, перетекание спроса на первичный рынок в лице частных инвесторов, опасающихся ухудшения экономической ситуации и вкладывающих накопленные средства не в готовое жилье, а в новостройки разной степени готовности.
В общем, рынок недвижимости Кемерово восстанавливается, и с большой долей вероятности можно предположить, что по итогам года средневзвешенная цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья достигнет докризисного уровня.

Два пути
 В зависимости от рынка ипотечного кредитования, который стимулирует спрос на рынке недвижимости, на следующий год Галина Зырянова может предположить два варианта развития событий:
Первый: если рост ипотечных ставок продолжится, то ничем не обеспеченный спрос на жилье начнет сокращаться, что повлечет за собой как минимум ценовую стагнацию и как максимум – небольшое снижение цен в пределах 5%.
Второй: при сохранении объемов ипотечного кредитования рост цен продолжится, ненамного превышая показатели инфляции (в пределах 7-10%).
Поскольку рынок недвижимости, а тем более ценообразование, не могут существовать автономно от рыночной экономики, во многом на ситуацию на рынке жилья влияют макроэкономические показатели. Трудности в европейской и мировой экономике приводят к усилению оттока капитала из России и замедлению темпов роста доходов населения, что в итоге ограничивает покупательскую способность.
- Ни для кого не секрет, что недвижимость приобретается не на текущие доходы, а на сбережения, - продолжает Галина Зырянова. - Однако повышение темпов роста текущих доходов уменьшает склонность населения к сбережению, а снижение - увеличивает, что в итоге приводит к падению платежеспособного спроса на рынке жилья. В итоге на ценовую динамику прежде всего повлияет уровень платежеспособного спроса.
В условиях низкого роста экономики и роста расходов, вызванных удорожанием услуг ЖКХ, ГСМ, низкой урожайностью в связи с засушливым летом, снижение доступности кредитов может привести к снижению спроса на недвижимость. Соответственно, застройщикам придется проводить специальные поддерживающие мероприятия для удержания интереса потребителей. Одним из закономерных шагов станет появление специальных маркетинговых программ.
- Положительным вектором для рынка новостроек может стать программа «Переезд», реализуемая АИЖК, - считает Галина Зырянова. - Эта программа поможет сохранить высокий спрос на строящееся жилье путем перетягивания спроса с вторичного рынка жилья.

Падений не предвидится
Давайте более подробно рассмотрим, что же произойдет с разными сегментами рынка, а именно первичным и вторичным жильем, в 2013 году. Они имеют ряд принципиальных отличий.
Во-первых, субъектами вторичного рынка выступают физические лица (как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей). На первичном рынке продавцом является юридическое лицо. Отсюда вытекает второе отличие: ценообразование на первичном рынке жилья носит плановый характер (застройщики обычно утверждают цену продажи раз в квартал). Вторичный же рынок менее управляем и более стихиен. И, в-третьих, объем предложения первичного рынка составляют не только «сданные» новостройки, но и дома, находящиеся на различных стадиях строительства.
- Если на первичном рынке невозможна ситуация, как на вторичном рынке - например, когда продавец снимает квартиру с продажи из-за того, что не готов уступить в цене, - объясняет Галина Зырянова, - то застройщики вкладывают деньги в проект задолго до того, как появляются реальные квадратные метры. Поэтому все построенное в любом случае должно быть продано. Но опять же - не ниже себестоимости строительства.
С учетом всего вышесказанного, давайте посмотрим, что происходило с рынком строительства и первичного жилья в текущем году.
По словам Галины Зыряновой, в 2011-12 годах началось освоение новых площадок, на первичном рынке появились новые объекты. Количество новостроек эконом-класса (которые составляют 80% от всего объема), находящихся в активной фазе строительства, за 9 месяцев 2012 года увеличилось на 50%. Почти треть из них была начата в текущем году.
- При условии, что в 2013 году реализуется первый вариант - то есть спрос начнет падать, - комментирует Зырянова, - объемы ввода жилья в ближайшие два года сохранятся в силу инерционности процессов в строительстве (средний срок возведения дома - от полутора до двух лет). В течение какого-то периода предложение  будет соответствовать платежеспособному спросу, рост цен прекратится.
Сильного падения цен в массовом сегменте ожидать не стоит, так как большинство новостроек в настоящее время распродаются еще на стадии строительства.
А вот при втором сценарии не стоит ожидать скачка цен на новостройки, ведь количества строящихся домов достаточно, чтобы удовлетворить растущий спрос в различных сегментах рынка.

Консолидация трендов
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь другая ситуация. Если рынок недвижимости войдет в стадию стабилизации, то прежде всего это отразится на низкокачественном жилье - КГТ и «хрущевках». Разность в ценах между различными сегментами жилья увеличится, произойдет «расслоение рынка».
При втором варианте - рост цен продолжится, но темпы будут разными в зависимости от типа жилья.
- Лидером по темпам роста цен в текущем году было низкокачественное жилье, - рассказывает Галина Зырянова. - Квадратный метр в «гостинках» стоил дороже, чем в квартирах улучшенной планировки. Сегодня же разрыв между ценой квадрата в различных сегментах рынка сократился - происходит процесс «консолидации трендов». В следующем году должны вырасти цены и на более качественное жилье.
- В настоящее время ситуация на рынке недвижимости складывается следующим образом: квадратный метр в «хрущевках» в среднем стоит 47,310  руб., в квартирах улучшенной планировки - 48,580 руб., - рассказывает руководитель портала недвижимости SibEstate Олег Гуляев. - В сегменте бизнес-класса цены распределились так: «квадрат» полнометражной квартиры в центре города стоит 56,720 руб., элитного жилья - 59,200 руб.

От редакции:
В целом можно предположить, что в следующем году резкого роста цен на недвижимость не будет, как, впрочем, и роста доходов. Это приведет не только к снижению покупательской активности, но и к повышению спроса на новостройки. Возможно, поэтому для многих квартира в строящемся доме покажется отличным объектом для инвестиций.