К 2014 году на землях фонда РЖС будет строиться до 40 процентов малоэтажного жилья в России

Как фонд "уговорил" инвесторов
- Александр Арнольдович, президент подписал закон, позволяющий работникам государственных академий наук, государственных организаций, военнослужащим решать жилищный вопрос при помощи кооперативов. Как этот механизм будет работать?
- Закон предусматривает возможность бесплатного предоставления земельных участков фонда жилищным, жилищно-строительным, жилищным накопительным и иным потребительским кооперативам, созданным для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан. Кроме льготного предоставления земли им будет оказана помощь в подключении жилья к коммуникациям. Фонд РЖС готов также бесплатно передавать кооперативам проекты повторного применения. С учетом этих мер цена квартиры должна снизиться минимум на 20-25%.
- Кто и когда сможет воспользоваться этими льготами?
- Конкретные категории граждан, имеющих право на участие в подобных кооперативах, будут установлены правительством. Не хотел бы сейчас предвосхищать события, но думаю, что это должны быть те категории населения, которые крайне важны для инновационного развития государства. Например, молодые ученые, врачи, преподаватели. Ясно, что этот список не может быть всеохватывающим.
- Даже в кризис далеко не все застройщики соглашались строить за цену минрегиона, которая, порой ниже себестоимости строительства. Выходит, фонду удалось уговорить инвесторов?
- Проекты, реализуемые на земельных участках фонда, выгодны объемами. За время нашей работы под комплексное освоение для целей жилищного строительства было вовлечено 58 земельных участков. На этих землях создан потенциал для строительства 6,8 млн кв.м. жилья, в том числе почти 2 млн кв.м. - малоэтажек. До конца 2011 года планируется вовлечь не менее 50 участков, что, по нашим расчетам, создаст основу для возведения еще порядка 4 млн кв.м. новостроек.
- А почему некоторые земельные участки все же не находят своего застройщика?
- Возможно, не совпали ценовые представления оценщика и инвестора, либо неправильно был сформирован конечный продукт. Начало деятельности фонда ведь пришлось на кризис. На тот момент мы создавали совершенно новый тренд. Тогда рынок жилья замер. Несмотря на это, благодаря новому продукту, выведенному на рынок фондом, - земельному участку, обеспеченному инфраструктурной, кредитной поддержкой, гарантиями и так далее, - участки реализовались.
Фонд начинал с попытки обычного составления реестра неиспользуемых или используемых не по назначению федеральных земельных участков. Сейчас мы действуем методом целенаправленного поиска. Он включает в себя анализ документов территориального планирования, генпланов, инвестиционных и производственных программ естественных
монополий, возможных вариантов обеспечения социальной инфраструктурой. У нас существует маркетинговый департамент, который занимается анализом спроса на жилье, в первую очередь на жилье экономкласса. Маркетируется также ситуация с земельными участками, с промышленностью строительных материалов. Все это объединено в Единую информационно-аналитическую систему. Используя эту систему и зная все ее составляющие, фонду и застройщикам легче принимать решение по конкретному земельному участку.
Второй блок - это обеспечение земельного участка кредитными продуктами, возможность ускорения регистрации права собственности на возведенное жилье, а также предоставление застройщику готовых проектов домов, которые отвечают требованиям энергосбережения, экологичности и комфортности. У нас есть три сборника типовых проектов по итогам ежегодного архитектурного конкурса «Дом XXI века», который мы проводим с Союзом архитекторов России и Российской академией архитектуры и строительных наук. Сейчас они оформляются в библиотеку проектов и будут предоставлены застройщикам бесплатно.

Враг бурьяна
- Как-то контролируется, сколько действительно недорогого жилья строитсях?
- В целом, по состоянию на сегодняшний день, доля жилья экономкласса, которое запланировано на участках, реализованных фондом, составляет свыше 70%. При этом мы не устанавливаем цену жилья. Фонд имеет право задавать параметры застройки, такие, как плотность, этажность, объем, который должен быть построен, и так далее. И поэтапно контролировать их выполнение. Если вы построите мало, это приведет к дефициту жилья на рынке. Естественно, цена будет расти. Но как только вы зададите предельный объем строительства с учетом всей социальной инфраструктуры, тем самым как бы поставите потолок спроса, а значит, и стоимости.
- Как фонд узнает, что федеральные земли используются не по назначению?
- Работает специальная комиссия, в состав которой входят представители Росимущества, местной администрации, организаций-правообладателей и специалисты фонда.
Если комиссия видит, что на земле, предназначенной, например, для сельхозиспользования, стоят автомастерские, или территория заросла бурьяном, выводы очевидны... Города, как правило, окружены землями Россельхозакадемии.
- Сомнительно, что Россельхозакадемия охотно отдает своими землями. Может, подход к их освоению изменился?
- Этот вопрос лучше задать Россельхозакадемии, но кардинальных улучшений не видно.
- Минобороны до сих пор стоит особняком в списке возможных «доноров» участков под жилье.
- У фонда была и есть основная правовая база, сформулированная в законе 161-Федерального Закона. Он не предусматривает никаких исключений в отношении земельных участков министерства обороны. В то же время другими нормативными актами министерству разрешено использовать земельные участки особым способом, а именно продавать самостоятельно. Такая коллизия может привести к конфликтной ситуации. Фонд активно взаимодействует с министерством в части строительства и закупки жилья для военнослужащих, а также имеет договоренность о предоставлении минобороны своих земель под строительство жилья экономкласса в тех регионах, где у министерства либо нет своих земель, либо эти земли малопригодны для строительства жилья. Например, сейчас реализуется упоминавшийся ранее пилотный проект в подмосковной Истре, в рамках которого на земельном участке фонда строится малоэтажное жилье, в том числе для военнослужащих.

Гарантии для  застройщика
- Скоро у фонда появится еще одна возможность опосредованно влиять на цены - путем проведения «голландских аукционов».
- Речь идет о понижении стоимости квадратного метра жилья. Задается некий норматив, например, стоимость квадратного метра Минрегиона, и от него торги идут вниз. Кто из инвесторов дал меньшую цену, тот и выиграл. Надеюсь, что этот законопроект будет принят Госдумой в осеннюю сессию. Замечу, что за последние месяцы уже принят ряд поправок в законодательство, которые напрямую относятся к деятельности фонда, в частности, касающиеся эффективной реализации субъектами полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, а также координации работ по контролю за качеством строительства. Эти поправки обязывают субъекты Российской Федерации выставлять при предоставлении земельных участков застройщикам требования по энергоэффективности и экологической чистоте, аналогичные тем, которые существуют у фонда РЖС. Важно, что реализация этих требований не переводит жилье из экономкласса в другую категорию. К стоимости квадратного метра добавляется примерно 1,5-1,7 тысячи рублей. Эти затраты быстро окупаются за счет экономии в эксплуатации жилья, которая составляет до 30% ресурсов. Причем многие из приборов - автоматизированные системы контроля и управления электроэнергией, вакуумные стеклопакеты, датчики движения, солнечные батареи и прочее - производятся отечественными компаниями.
- Что получает застройщик, работая с фондом?
- Гарантии. В том случае, если жилье, которое построил застройщик, отвечает требованиям жилья экономкласса, мы даем гарантию, что через шесть месяцев с момента регистрации права собственности выкупим у застройщика жилье - до 25% многоэтажки и 35% малоэтажки, если он не продал его на рынке.
- Уже есть прецеденты?
- Нет, и я думаю на растущем рынке их особенно не будет. У нас цена выкупа ниже на 5% цены Минрегиона. Какой смысл продавать нам, когда можно продать по рыночной цене! Это и есть рыночный механизм регулирования цены.
Источник: rg.ru
Фото: http://www.kommersant.ru/factbook/note.aspx?objectid=18231