Новый кризис не обрушит рынок недвижимости

Недвижимость по разумной цене
Закончился летний сезон, и люди, вернувшись из отпусков, вновь занялись квартирным вопросом. На стыке сезонов, как правило, происходит изменение цен на недвижимость.
«На данный момент цены на вторичное жилье поднялись, но незначительно. Как и всегда, в середине августа – начале сентября на рынке жилой недвижимости наблюдается тенденция роста цен. Предложение всегда превышает спрос, но квартиры уходят по разумной цене. Когда покупатель имеет возможность выбора, вряд ли он приобретет жилье по завышенному ценнику», - рассказывает Юлиана КАРПОВА, руководитель АН «ЭкспоХоум». «Сильнее всего, что совершенно логично, повышение коснулось самых «ходовых» объектов: КГТ, однокомнатных, двухкомнатных квартир, - сообщает директор АН «Жилфонд» Ринат МАНЬЯНОВ. – Рост цен составил примерно 50%, и это изменение связано в первую очередь с началом учебного года. Несмотря на то что большинство родителей предпочитают арендовать жилье для детей-студентов, хороший процент приезжих старается жилье приобрести. Это «первая волна» движения рынка жилой недвижимости после летнего затишья».
Наталья КОРЧУГАНОВА, директор АН «Рикон-Панацея» отмечает, что цены на недвижимость растут, причем дорожает и вторичное

жилье, и квартиры от застройщика.   «За три месяца цены на первичное жилье выросли на 10 – 15%, в то время как цена за квадратный метр у собственников за последнюю неделю поднялась на восемьсот рублей. То есть однокомнатная квартира площадью тридцать квадратных метров «набрала» в цене двадцать пять тысяч рублей, - говорит Наталья Павловна. - Цены на жилье сильно зависят от площади и типа квартиры. Для примера: минимальная цена квадратного метра для сектора экономкласса – 35 500 рублей (Лесная Поляна), максимальная – около 42 000 рублей (Юность). Но однокомнатные квартиры всегда самые дорогие, и рост цен на них непоказательный. Квартиры большей площади, наоборот, теряют в цене, но совсем незначительно».
Наталья Корчуганова считает, что изменения цен связаны с тем, что большинство «новостроек» планируется сдать в третьей декаде 2013 года, люди опасаются вкладывать туда деньги, а потому прогрессируют цены на вторичное жилье.
 

Коммерческая: крупные площади  выигрывают
По мнению наших экспертов, вопреки традициям, коммерческую недвижимость начали активно приобретать. Однако это изменение коснулось лишь крупных объектов. «Небольшие торговые площади чаще всего арендуют, причем наибольшим спросом пользуются маленькие помещения – от пятнадцати до тридцати квадратных метров. А вот крупную коммерческую недвижимость – складские помещения, административные здания – предприниматели стараются приобрести. Во второй декаде августа люди начали проявлять интерес к сделкам с нежилой недвижимостью. При этом нельзя сказать, что спрос превышает предложение. Именно поэтому любая площадь рано или поздно покупается или сдается», - комментирует ситуацию Ринат Маньянов.
Соглашается с этим и другой эксперт, Юлиана Карпова. «В день раздается по десять-пятнадцать звонков по поводу аренды, и, как правило, требуется небольшой офис или двадцать квадратов под магазинчик. Предприниматели экономят и используют каждый метр», - сообщает Юлиана Сергеевна.
Наталья Корчуганова также считает, что возрос процент сделок купли-продажи на большие по площади объекты. «Сейчас спросом пользуются площади от 300 до 1000 квадратных метров, их приобретают под производство либо под сферу услуг. Район не играет особой роли. Инвесторы готовы платить деньги в двух случаях: либо это известное, «раскрученное» место, либо рядом удобная транспортная развязка и участок земли в собственности», - подчеркивает Наталья Павловна.

Кому выгодна новая волна кризиса
Осенью 2012 года Россия вновь может оказаться под угрозой кризиса. Однако эксперты дают довольно позитивные прогнозы, ожидающие рынок жилой недвижимости.
«Те, у кого есть сбережения и вложения, несомненно, кризиса опасаются. Но нет никакой панацеи… Если кризис случится, то выиграет тот, кто сумеет выгодно вложить деньги в недвижимость. Движение рынка будет в любом случае. Либо спрос пойдет на спад, либо, напротив, все, у кого есть возможность, будут скупать жилье по дешевке. Но бояться нечего. У кого сейчас все хорошо и стабильно, на тех кризис и не отразится», - замечает Ринат Маньянов.
На известного аналитика Геннадия Стерника ссылается Наталья Корчуганова, рассуждая о второй волне кризиса. «Стерник предлагает три сценария изменения рынка при кризисе. При первом варианте к 2016 году цены вырастут на 10 – 15%, второй вариант обещает рост цен на 11 – 14% до декабря 2012 года, а к декабрю 2016-го стоимость жилья увеличится на 50 – 70%.
Третий сценарий развития рынка я считаю наиболее вероятным. Он характеризуется подъемом цен в 2012-м на 11%, в 2013-м к цене добавится еще 1,5%, за последующие годы цена возрастет еще на 2 – 5%, и к 2016 году рынок жилой недвижимости поднимется в цене на 30%», - рассчитывает Наталья Павловна.
«Конечно, рынок недвижимости сильно зависим и от внешнеполитических факторов, и от ситуации в России. Как известно, к концу финансового года крупные компании начинают выплаты дивидендов своим акционерам. Есть много компаний, которые выглядят презентабельно, однако их финансовая устойчивость вызывает большие вопросы. И, когда нужно будет предоставить финансовую итоговую отчетность, тут и всплывут «подводные камни», а банкротства не заставят себя ждать. Этот процесс уже запустит «воронку» рентабельности финансовых активов инвесторов, и увеличится вывод капитала. Соответственно, деньги будут на руках и, несомненно, финансы будут вложены в недвижимость», - уверена Юлиана Карпова.
 

Прогнозы: стабильность или рост?
По словам Юлианы Карповой, перспективы российской экономики по-прежнему остаются туманными, однако очевидно, что чем больше все готовятся к приходу второй волны кризиса, сокращая свою кредитную нагрузку и экономнее расходуя бюджет, тем меньше вероятность негативного варианта развития событий. Если кризис все же разразиться, это не приведет к обвалу рынка недвижимости по образцу 2008 – 2009 годов.
«Серьезное движение цен на недвижимость произойдет только в случае падения евро. Согласен, что ситуация 2009 года не повторится, однако даже тогда ничего страшного не произошло. Просто все цены плавно опустились до уровня спроса. Вообще, осень-зима – время наивысшей активности сделок на рынке жилой недвижимости. Поэтому случится небольшой прирост цены и на данной плоскости все будет хорошо», - рассуждает Ринат Маньянов.
К Новому году Юлиана Сергеевна прогнозирует стабилизацию рынка. «Люди стремятся вложить сбережения в недвижимость, и конец декабря – время наибольшего количества сделок. Предпочитают традиционные однокомнатные и двухкомнатные «хрущевки». Кроме того, большой популярностью пользуется и первичное жилье. Застройщики сдают объекты по очень приемлемым ценам, а банки предлагают множество программ выгодного ипотечного кредитования. Молодые семьи часто въезжают в «новострой» на новогодних каникулах», - комментирует Юлиана Карпова.
Однако Наталья Корчуганова, напротив, считает, что к Новому году цены возрастут. Кроме того, она прогнозирует ежегодный рост и жилой, и коммерческой недвижимости.
«Цены на жилье будут расти на 5 – 10% в год, на коммерческие площади – 3 – 5%. При этом о возможности падения цены не идет никакой речи. Несмотря на то что и сейчас недвижимость продают по завышенной цене, эта цена не слишком далека от платежеспособного спроса, а потому она еще немного подрастет», - считает Наталья Павловна.
Самым интересным прогнозом стало указание на то, что жилой район Лесная Поляна станет лидером по спросу среди покупателей. Эксперты единогласно утверждают, что сейчас многих покупателей интересует данный район. Мощно развивающаяся инфраструктура, высокое качество жизни и приемлемые цены на жилье в скором времени превратят Лесную Поляну в центр сделок с недвижимостью.
Будем надеяться, что в этом случае цены не будут расти, а «заморозятся» в разумных пределах.