Построят ли в России доходные дома эконом-классса?

Пилотные проекты таких домов, предназначенных для проживания специалистов, которые приехали на работу в развивающиеся промышленные кластеры, запущены в Калужской и Новосибирской областях. "Предприятия нуждаются в квалифицированных кадрах и согласны оплачивать своим сотрудникам 30-70% размера ежемесячных арендных платежей. Например, компании Citroen, Samsung, Peugeot, выразили готовность субсидировать своим сотрудникам часть арендной ставки",— рассказывает автор проекта замминистра регионального развития Константин Королевский.
Согласно программе развития доходных домов, к 2020 году их доля должна составить до 20% (30 млн кв. м ежегодно) в общем объеме нового строительства. По словам Константина Королевского, планируемая сеть доходных домов рассчитана на три основные группы потребителей. Во-первых, это специалисты, приехавшие на работу в регион. Вторая группа, на которую ориентирован проект Минрегионразвития,— очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Для них стоимость аренды будет минимальной — большую часть платежей будет выделять субъект или муниципалитет. В третью категорию попадают все остальные граждане, например люди, не имеющие средств на покупку собственного жилья. Предполагается, что стоимость аренды для них будет на 10-20% ниже рыночной.
Предложить такую стоимость аренды компании смогут за счет помощи государства: предполагается, что субъекты федерации будут предоставлять компаниям земельные участки по минимальной цене, бесплатно прокладывать коммуникации, предоставлять налоговые льготы и возводить объекты социальной инфраструктуры за свой счет. Таким образом, для девелопера, взявшегося за реализацию доходного дома, итоговая стоимость проекта будет на 20-25% ниже рынка, за счет чего он сможет предложить более привлекательные арендные ставки. "Для того чтобы заработала идея доходных домов, необходимо запустить соответствующие федеральные, региональные и местные программы развития жилого фонда коммерческого использования. Эти программы должны предусматривать льготы по предоставлению земельных участков, софинансирование подготовки инфраструктуры, компенсацию процентов по строительным кредитам. Если говорить о целевой аудитории такого жилья, то оно будет востребовано, например, при формировании муниципальных маневренных жилых фондов, а также при комплексном строительстве новых технопарков, научных центров и производств в регионах",— считает Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК.
По мнению участников рынка, идея Минрегиона весьма своевременна, однако для ее реализации, особенно в сегменте эконом-класса, необходимо участие государства. При этом рынок настолько не освоен, что обозначенные министерством темпы ввода доходных домов некоторые девелоперы оценивают как заниженные. "В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду. По крайней мере, в Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов — давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости",— рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. С ним согласен и генеральный директор управляющей компании "АС Менеджмент" Роберт Хайруллин: "В Нью-Йорке около 67% горожан проживают в арендованном жилье, в Лондоне — 42, в Монреале — около 50%".
Проблема заключается в том, что, по мнению экспертов, проекты доходных домов неинтересны инвесторам из-за низкой окупаемости. "В существующем виде перспектив на привлечение частного бизнеса у проекта нет никаких. Цели частного бизнеса — это максимальная рентабельность, быстрая окупаемость и надежность вложений. Программа Минрегиона создает условия полностью противоположные: минимальная рентабельность, медленная окупаемость и риск потери вложений. Сроки окупаемости проекта по такой программе неприемлемы для частного инвестора — они составляют порядка 20 лет, а то и более, тогда как приемлемыми считаются пять-семь лет. Поэтому логично предположить, что ни один девелопер не будет входить в проект, который окупается в 3,5 раза дольше. Вот и получается, что выгоднее построить дом и его продать. Чтобы строительство доходных домов стало интересным частному бизнесу, нужно снизить инвестиционную себестоимость строительства до уровня, при котором сдача квартир по 10 тыс. руб. в месяц гарантировала бы хотя бы 10% годовых прибыли. Получается, что инвестиционная себестоимость строительства дома на 50 квартир общей площадью порядка 5 тыс. кв. м не должна превышать 60 млн руб.",— подсчитывает Александр Зиминский.
Смогут ли оказать влияние на рынок недвижимости дохожные дома? "В первую очередь появление доступных предложений в рамках доходных домов повлияет на существующий рынок аренды, потребует от определенного сегмента этого рынка снижать ставки. Однако влияние это будет незначительным, так как рост количества доходных домов вряд ли будет большим и составит единичные предложения в год. Поэтому конкурировать данные предложения будут с локальными рынками аренды тех мест, в которых будут располагаться. Что же касается глобального изменения ситуации на рынке и снижения общерыночного уровня арендных ставок, то оно возможно только в случае объемного выхода на рынок подобных предложений",— считает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья".

"РГ".