Риск или выгода: стоит ли покупать квартиру через закрытый паевой фонд

Активно использовать ЗПИФы застройщики стали несколько лет назад, когда президент России Владимир Путин дал поручение министерствам рассмотреть вопрос постепенного перехода от долевого строительства к проектному финансированию новостроек при помощи специальных эскроу-счетов. На этих счетах накапливаются деньги покупателей жилья в период его строительства, не переходя к застройщику до полного выполнения последним всех обязательств. Проектное финансирование должно стать в том числе одним из путей решения проблемы обманутых дольщиков. Окончательный переход к новому формату расчетов начался 1 июля 2019 года. Завершиться он должен до 31 декабря 2020 года.

Так вот, с переходом на новую систему девелоперы начали искать альтернативные способы финансирования проектов. Необходимость в этом возникла, поскольку до 50% всех вложений в строительство делается на подготовительном этапе, который необходимо закончить до получения основного банковского кредита.

Прежде всего, ЗПИФы начали открываться для аккумулирования, долгосрочного хранения и приумножения средств за счет ренты. Но кроме этого, они стали одним из путей приобретения недвижимости.

Отметим, что паевой фонд недвижимости называется закрытым не потому, что он пытается что-то утаить, а потому что создается на конкретный срок, в течение которого инвестор не может забрать из него свои деньги. Ведь строительство жилого дома – долгосрочный проект, имеющий длительный период окупаемости. К тому же паи в закрытых паевых фондах недвижимости приобретаются только в процессе привлечения пайщиков.

Зато еще до завершения проекта приобретенные паи можно продавать и покупать на бирже. Если удается продать пай дороже, инвестор получает прибыль. Также можно приобрести пай. Однако гарантировать прибыль здесь довольно сложно. Например, если закрытый фонд по завершении проекта понесет убытки, то "в минусе" окажутся и инвесторы-пайщики.

Клиент понесет и другие расходы: помимо всего прочего, придется оплатить работу управляющей компании (УК), которая отвечает за деятельность ЗПИФа. За свои услуги она может брать как фиксированную, заранее оговоренную сумму, так и несколько комиссий: непосредственно за управление (1,5-3% от стоимости годовых активов) и, например, за успешность управления.

Еще не так давно ЗПИФы не пользовались популярностью. И это связано с тем, что их доходность после оплаты комиссий в пользу УК была сопоставима со стандартными банковскими депозитами (10-14%).

Но сейчас, после падения ключевой ставки до 4,25% при сохранении арендных ставок на прежнем уровне, ситуация со ЗПИФами изменилась – они стали выглядеть для инвесторов намного аппетитнее, чем даже год назад.

Те, кто имеет более детальное представление о работе ЗПИФов, возразят, что основная часть таких фондов имеет высокий ценовой порог для входа участников, поэтому вступать в них могут только квалифицированные инвесторы (физические и юридические лица, способные взять на себя ответственность за проведение рискованных операции на фондовом рынке).

Однако в ЗПИФах все чаще появляются предложения и для розничных пайщиков. Сейчас примерно половина из всех существующих в России фондов доступны для входа в них неквалифицированных инвесторов с недорогими паями, в районе 2 000 рублей за лот. Разумеется, есть и такие ЗПИФы, где лоты стоят в сотни раз дороже.

При этом эксперты отмечают, что фонды, где средний чек не превышает миллиона рублей, составляют только 5% рынка. Но, по их мнению, тенденция к увеличению числа доступных ЗПИФов прослеживается.

Механизм продажи жилья через ЗПИФы не сложен. По договору долевого участия УК покупает квартиры у фонда по ценам ниже рыночных на 25-50%. А потом по договору уступки права требования физические лица приобретают квартиры все у той же УК, управляющей ЗПИФом. В дальнейшем недвижимость переходит к собственникам по акту приема-передачи от девелопера.

Разумеется, покупка жилья у ЗПИФа обойдется заметно дороже. Поэтому, если это было вложение денег, инвестирование средств, то его доходность может оказаться под вопросом. Но если вы просто пробрели понравившуюся квартиру, в которой собираетесь жить, то ее цена, скорее всего, будет вполне оправдана.

Несмотря на то, что эта схема стандартная и давно отработана, все же покупатель может столкнуться с рядом рисков:

• Убытки в случае расторжения договора долевого участия. В этой ситуации покупателю будет возмещена только та сумма, которую ЗПИФ заплатил застройщику. Разницу никто не возместит.
• Риск может быть значительным и в том случае, если цессия окажется недействительной. Подобная ситуация может сложиться, если застройщик не давал согласите на заключение договора уступки права требования между ЗПИФом и покупателем. К тому же вы не сможете предъявить никаких претензий девелоперу даже через суд, если он не был уведомлен о сделке.
• Серьезные проблемы у покупателя возникнут и тогда, когда на один объект будет заключено два и более договоров уступки.

Логично, что при покупке недвижимости через УК, управляющую ЗПИФом, необходимо проверить, имеет ли она все необходимые полномочия для участия в сделках, есть ли у нее лицензия. Стоит убедиться, не начата ли в отношении УК процедура банкротства.

Эксперты также рекомендуют заглянуть в правила управления фондом, где может быть прописан ряд ограничений. К примеру, случается так, что УК не может продавать квартиры на объекте без согласия других пайщиков.

Если же взвешивать все "за" и "против", то покупка квартир через ЗПИФ может оказаться более надежной, чем напрямую у застройщика. Специалисты утверждают, что деятельность ЗПИФов довольно жестко регулируется государством. Даже разрешение на сделку фонд получает от депозитария, который дает его только после тщательной проверки УК.

Есть, правда, одна загвоздка, которая пока серьезно мешает росту популярности покупки жилья через ЗПИФы. При заключении подобной сделки нельзя воспользоваться никакими государственными льготами.