Дом в ипотеку: почему банки отказывают?

Покупкой дома стоит заняться именно осенью по нескольким причинам. Во-первых, с точки зрения экономии средств. Ведь те, кто не смог продать свое владение за весну и лето, когда обычно спрос на недвижимость достигает своего пика, осенью снижают цены. Во-вторых, это имеет практическую пользу. В дождливый, прохладный сезон можно обнаружить все недостатки строения. Начиная с огрехов в теплоизоляции, заканчивая прохудившейся крышей.

Но, если вы не укладываетесь в имеющуюся на руках или банковском счете сумму, приобретение загородного дома может превратиться в довольно сложную задачку. Далеко не все банки выдают кредиты на строительство домов или покупку готовых объектов. А те, которые готовы предоставить ипотечный заем, могут выдвинуть нестандартные требования. Какие? Читаем далее.

Сразу объясним, почему банки с неохотой выдают кредиты на покупку домов. Дело в том, что ипотека на загородное владение несет для кредитной организации заметно больше рисков, чем, например, квартира. А все потому, что в случае с домом банку сложно адекватно оценить предмет залога. Загородная недвижимость не попадает под более или менее единые стандарты постройки. Поэтому, ликвидность залога в истории с частным домом заметно меньше, чем, скажем, для недвижимости в многоквартирных домах, где все параметры четко регламентирует федеральный закон.

И если вдруг дойдет до того, что банку придется реализовывать дом ипотечника, не справившегося с выплатами по кредиту, то залог с низкой ликвидностью может принести кредитору ряд сложностей. По этой причине банки и выдвигают к объекту залога в случае с частной отдельно стоящей постройкой особенные требования.

Чтобы банк проявил к вам максимально возможную лояльность и все-таки одобрил ипотеку на дом, рекомендуем учитывать следующие нюансы.

• Расположение дома – насколько территория, где он стоит или будет построен, удалена от города. Это может серьезно повлиять на положительное или отрицательное решение кредитора. Например, некоторые банки дают кредиты на дома, которые расположены в радиусе не более 30 километров от города, там, где есть их подразделения. Другие кредитные организации плюс ко всему анализируют статус территории, где стоит постройка. Если это город, поселок, село или поселок городского типа, то ипотеку одобрят с большей вероятностью. На дом, который находится на земле дачного или садового некоммерческого товарищества, займы обычно дают с заметно меньшей охотой.
• Из чего строили – банк может предъявить определенные требования и к материалам, из которых возведено строение. Одни кредитуют дома, построенные исключительно из дерева, кирпича и бетона с железобетонным или, например, каменным фундаментом. Другие, оформляя ипотеку, уделяют внимание качеству перекрытий и стен. Так, например, страховка кирпичного дома обойдется дешевле страховки деревянного.
• Отопление, вода, канализация – к любому виду коммуникаций или их комплексу кредитная организация может выставить свои требования. Например, банк может определить следующие условия: дом электрифицирован, газифицирован или подключен к паровой системе отопления. Кроме этого в нем должна быть холодная и горячая вода, а также исправная сантехника. Без соблюдения таких условий кредит не будет одобрен. Согласитесь, что далеко не все смогут выполнить эти требования.
• Молодой или старый? Как правило, банки требуют, чтобы дом не был ни аварийным, ни ветхим. Но конкретных рамок к возрасту постройки не ставят. Зато это делают страховые компании. Но об этом ниже.

Разумеется, дом не возбраняется построить самим на заранее приобретенной земле. Однако нужно понимать, что такие предприятия банки не часто поддерживают финансово. Откликнуться на подобный запрос готовы всего 3-4 крупные кредитные российские организации. И каждая из них действует по собственной схеме. Одни банки требуют предоставить поручителей или другую недвижимость в залог. Другие хотят, чтобы заемщик подписал договор строительного подряда с девелопером (застройщиком), прошедшим аккредитацию у этих банков, прежде чем выдать заем на индивидуальное жилищное строительство.

Требование банков о страховании недвижимости, оформленной в залог, вполне законно. Поэтому не стоит удивляться, если это станет одним из условий сотрудничества с вами. Страхование заемщика – условия необязательное. Но, тем не менее, его отсутствие может повлиять на кредитную ставку.

Тариф и страховая премия за загородный дом обычно примерно в полтора раза выше, чем при страховании городских квартир. Эксперты выделяют два показателя, которые влияют на стоимость страхования частного дома. Первый – страховщики не работают со старыми и ветхими объектами, ограничивая конкретными годами дома, которые готовы застраховать. Второй – сауны, бассейны, камины. Казалось бы, как они могут влиять на стоимость страховки? Оказывается, могут, поскольку считаются источниками повышенной опасности.

По существующему закону, страховаться должны конструктивные элементы готового и введенного в эксплуатацию жилья, купленного в ипотеку. Поясним, что конструктивные элементы – это фундамент, стены (как несущие, так и обычные) и всевозможные перегородки, окна, перекрытия, входные двери, крыша. Страховщики берут на себя обязанность по возмещению ущерба, если эти элементы будут повреждены пожаром, взрывом бытового газа или стихийным бедствием. Естественно ущерб будет возмещен в рамках застрахованного лимита.

Сегодня модно обзаводиться загородной недвижимостью – уезжать подальше от шумных, загазованных городских улиц. Но, несмотря на то, что купить или построить частный дом в ипотеку не всегда просто, все–таки это возможно.