Нарушения, дефекты, брак: как принять квартиру в новостройке

В любой ситуации, касающейся недвижимости, основное внимание нужно уделять документам. Грамотно оформленные бумаги – надежная защита в разбирательствах застройщиками, продавцами, подрядчиками и т. п. В случае получения новой квартиры та же схема – следим за документами. Застройщик должен сообщить вам (дольщику), что дом построен. Соответствующие документы отправляются почтой. Важно, чтобы письмо было заказное, с уведомлением о вручении. Такой порядок установлен законом и это обязанность застройщика. Получив уведомление, дольщик приступает к приемке квартиры, срок которой обычно бывает указан в договоре долевого участия (ДДУ). Если дольщик пренебрег этой процедурой, то исполнитель оформляет приемку в одностороннем порядке.

Будет лучше, если покупатель ответно уведомит застройщика по почте о своей готовности осмотреть и принять объект. В письме важно указать время подписания акта приема-передачи. Так застройщик не сможет оформить сдачу квартиры без вас.

Все вписанные в договор покупатели должны принимать новую жилплощадь лично. Или прислать вместо себя третье лицо, которое имеет право действовать только на основании доверенности. Это может быть другой покупатель, родственник или знакомый.

На процедуру приемки новой жилплощади необходимо принести ДДУ, план объекта, бланк осмотра и, разумеется, паспорт. Если квартира социальная, то план и бланк осмотра предоставляет застройщик или муниципалитет.

Застройщик также обязан предоставить ряд документов со своей стороны: технический план квартиры, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, паспорта на счетчики горячей и холодной воды, а так же электроэнергии. Если исполнитель этого не сделает, покупатель имеет право требовать.

Перед осмотром вооружитесь рулеткой для измерения площади объекта и фломастером на водной основе, чтобы отметить мелкие дефекты (трещины в кафельной плитке, порывы линолеума, царапины на стеклах, дверях и т. д.) А еще обязательно возьмите свечу. Зажигая ее, можно удостовериться в герметичности окон и исправной работе вентиляции.

Выработайте план действий, так сказать, "на местности". При виде какого-либо брака необходимо его зафиксировать и в последующем обязать застройщика устранить. Сначала обратите внимание на проезжую часть и территорию перед зданием. Здесь должен лежать асфальт или другое покрытие, например, тротуарная плитка. Проверьте вестибюль на наличие дверей и перегородок. На момент сдачи жилья почтовые ящики тоже должны быть на месте, как и хотя бы один работающий лифт в подъезде.

В том случает, если вы собираетесь жить на первом этаже, то попросите застройщика организовать проверку подвала в вашем присутствии. Здесь обратите внимание на наличие протечек. Если в подвале влажно, то рано или поздно сырость доберется и до квартиры. Ну, а если ваша квартира находится на последнем этаже, необходимо убедиться, что кровля исправна. Хотя в новом доме неисправности крыши выявить сложно.

Приступая непосредственно к осмотру жилплощади, сверьте ее фактический номер с номером квартиры, записанным в ДДУ. И вот почему. Встречаются случаи, когда один из соседей приобретает сразу два квартирных блока, а потом объединяет их в один. В результате все следующие номера квартир сдвигаются. Чтобы не было разночтений с договором, такие изменения должны фиксироваться документально.

Разница в площади, указанной в ДДУ, и фактической после завершения строительства дома тоже имеет свои последствия. Так, если площадь квартиры в итоге оказалась меньше договорной, то застройщик обязан вернуть деньги за недостающие квадратные метры дольщику. Если, наоборот, квартира оказалась больше, то доплатить придется дольщику.

В ДДУ должна быть зафиксирована вся информация о видах работ, которые обязался выполнить застройщик. На это обычно отводится целый раздел. Если не все, что прописывалось в ДДУ, есть в наличии, фиксируйте недоделки в момент приемки жилья.

В итоге застройщик должен передать дольщику подписанный обеими сторонами акт приемки-передачи объекта. Это очень важный документ. Без него покупатель не сможет оформить право собственности на квартиру. Акт в обязательном порядке содержит следующую информацию:

• стоимость и площадь квартиры;
• комментарий о состоянии квартиры;
• почтовый адрес;
• официальный номер квартиры;
• показания счетчиков.

Все обнаруженные при осмотре дефекты вносятся в акт. Дольщик подписывает два экземпляра и один оставляет себе. Специалисты рекомендуют проверить полномочия лица, пописывающего акт со стороны застройщика. Если этот человек является руководителем, то информация о нем есть на сайте Федеральной налоговой службы России. Если это кто-то другой, то вы вправе потребовать доверенность или приказ о передаче ему права подписи.

Специалисты отмечают, что дольщик имеет законное право менять проект акта. К примеру, требовать фиксировать в нем возникшие претензии и определять время устранения дефектов. Не поддавайтесь на уверения, что "акт типовой" и "в Росреестре другой не примут". Эти доводы ничем не обоснованы.

Если недостатки существенные, вы имеете право не принимать квартиру. Мелкие же неполадки не являются причиной для отказа. Иначе суд примет сторону застройщика, а вас обвинит в злоупотреблении.

Еще один важный момент: если по ДДУ застройщик передает покупателю отдельно квартиру и отдельно отделку, то на подпись готовятся два разных акта. Первый – на прием квартиры. Другой – на прием отделки.

Юристы отмечают, что нередко застройщики требуют у дольщика задним числом подписать дополнительные соглашения к ДДУ. Обычно это происходит в ситуации нарушения сроков передачи жилья или изменения его площади. Бывает, что исполнитель просит подписать договор с управляющей компанией. Таким образом, застройщик перекладывает на УК часть своей ответственности. Дольщик совсем не обязан подписывать такие бумаги до официальной передачи квартиры. Не стоит поддаваться на уговоры застройщика и принимать во внимание аргументы и о том, что без них, опять же, Росреестр не зарегистрирует право собственности.

Надеемся, что практические рекомендации, приведенные в этом материале, позволят предотвратить серьезные неприятности и подскажут, как правильно себя вести в случае возникновения реальных проблем.