Развод: как поделить ипотеку, если браку пришел конец

Жилье в ипотеку довольно часто покупают люди, не состоящие в официальном браке. Незарегистрированные в органах ЗАГС отношения в России принято называть гражданским браком. Вот только с точки зрения юриспруденции, это понятие не имеет никакого значения, поэтому законодательно не регулируется. И это, в случае расставания, создает партнерам ряд проблем.

В гражданском браке ипотека оформляется на одного из членов пары. Но выплачивать кредит, естественно, могут оба. Все зависит от устной договоренности людей. А вот принадлежать квартира будет все-таки тому человеку, на которого оформлялась покупка. Потому что для такого явления, как гражданский брак, в российском праве не существует понятия совместной собственности.

И, если между партнерами происходит разрыв, то ситуация обернется рядом сложностей прежде всего для того, кто платил за ипотеку, но не был участником сделки. Чтобы подтвердить свое право на квартиру, ему придется обращаться в суд. Доказательствами могут послужить банковские переводы, чеки, свидетельские слова. И тем не менее это очень хлопотная и сложная процедура.

Чтобы избежать подобных сложностей, правильно будет при оформлении документов на квартиру и кредит стать созаемщиками по ипотеке. Так, после полного ее погашения каждый из бывших супругов получит свою долю в недвижимости.

Помимо этого, юристы советуют рассмотреть вариант заключения брачного договора. Особенно, если сожители с общим ипотечным займом все-таки решают заключить официальный брак, или один из них оформил ипотеку еще до свадьбы. В брачном договоре фиксируются все детали раздела имущества и долгов в случае развода. После разрыва отношений это позволит партнерам справедливо и без лишней нервотрепки поделить недвижимость.

А вот что касается официально зарегистрированных отношений, то, в соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса и п.1 статьи 33 Семейного кодекса России, все, что супруги нажили в браке, приобретает статус совместной собственности. Соответственно, если квартира покупалась в кредит, то независимо от того, на кого оформлялись документы, она становится общей.

Часто кредитные организации не дают ипотеку одному из супругов, пока второй не согласится быть созаемщиком. Получается, что права и обязанности у мужа и жены в браке равные. Кредит они выплачивают вдвоем, а значит, имеют право на одинаковые доли в квартире.

Очень важно знать о том, что любая собственность, которой супруги обзавелись в браке, считается совместной. В случае развода кто и сколько за нее платил, не будет иметь никакого значения. При разводе придется все делить поровну.

В то же время одна их сторон при разводе имеет возможность доказать, что второй супруг не пополнял семейный бюджет и отказывался от участия в погашении ипотеки без видимых на то оснований. Например, если жена не работала и при этом занималась домашним хозяйством и детьми, болела или училась, то она тем не менее имеет право на долю в квартире, как и ее муж.

Если же супруг докажет, что его благоверная не зарабатывала денег, а домашнее хозяйство вела домработница, которой он платил зарплату, одновременно ипотеку он так же гасил из собственных средств, то жилье может быть поделено судом в неравных долях в пользу мужа.

Процедура выплаты ипотеки после официального развода имеет свои нюансы. И сейчас мы о ней поговорим.

Первым делом о расторжении брака нужно сообщить в банк, где оформлялся жилищный кредит. Далее погашение ипотеки необходимо продолжить на прежних условиях. Но для бывших супругов открываются несколько путей погашения жилищного кредита.

• Договориться о размере платежа для каждого из партнеров и продолжить возвращать долг банку. После того, как кредит будет погашен, квартиру продают, а вырученные деньги делят поровну или оформляют недвижимость на общих детей.
• Если доли в квартире супруги поделили между собой еще в момент ее покупки, то после расторжения брака выплаты будут пропорциональны долям. Кто владеет большей частью жилья, тот получает основную часть долга. Если до развода доли в квартире не были определены, то жилье делится между супругами 50 на 50. Однако кто из владельцев и как будет погашать кредит, решит банк.

То есть в случае развода ответственность супругов перед кредитной организацией переходит из статуса солидарной в долевую. Таким образом, в первом случае банк может потребовать с любого из заемщиков возврат долга. А во втором, после развода, только половину (по 0,5 с каждого бывшего супруга). Поскольку банкам это невыгодно, они часто отвечают отказом на просьбу "разбить" кредит пополам. В этом случае кредитная организация может затребовать возврат долга с того человека, на которого был заключен ипотечный договор или с любого из бывших супругов, если, например, они несут солидарную ответственность перед заимодавцем.

Банк согласится разделить общий кредит между бывшими супругами на два отдельных, если будет уверен, что каждый из них достаточно платежеспособен. Для этого кредитные организации проводят тщательные проверки своих клиентов. Если банк не удовлетворится текущими финансовыми возможностями бывших супругов, то им придется гасить ипотеку по первоначальным условиям.

Но не все разведенные супруги делят имущество. Бывают случаи, когда один из них отказывается от своей доли в купленной в кредит недвижимости в пользу бывшего партнера. Разумеется, тогда он теряет право собственности на квартиру, но зато освобождается и от погашения ипотеки. Тогда кредит полностью переоформляется на созаемщика, и все обязательства переходят к нему.
Супруг, отказавшийся от своей доли, может заявить права на денежную компенсацию за те выплаты, которые он делал во время брака. Обычно это половина от уже выплаченных денег. Все нюансы бывшие супруги обсуждают в индивидуальном порядке.

Есть другой вариант закрыть все вопросы с ипотекой после развода – погасить ее досрочно. Но для этого придется найти недостающие деньги, закрыть кредит, после чего продать квартиру, а вырученные средства по-братски поделить между собой. Кстати, один из бывших супругов может выкупить у другого его долю и единолично владеть жильем.

По словам юристов, досрочное погашение кредита – редкий случай. Обычно его используют, когда большая часть долга уже возвращена банку.

Разведенным супругам предлагается еще один вариант разрешения имущественного вопроса. Они могут продать жилье, погасить кредит или переоформить ипотеку на покупателя, а затем разделить полученные деньги между собой. Но банки настороженно относятся к таким сделкам и не всегда их одобряют.

Заметным недостатком этой схемы является и то, что цены на квартиры с ипотечным обременением ниже рыночных. А если реализацию кредитной недвижимости доверить банку, то можно потерять еще больше. Дело в том, что цель банка – быстрый возврат своих денег (кредитной суммы). Поэтому, вероятнее всего, он выставит квартиру по сниженной цене.

Естественно, на раздел недвижимости и обязательства по ипотеке повлияют несовершеннолетние дети. В этом случае имущественный вопрос будет рассматривать суд. Упростить дело супругам поможет заключение соглашения, где они пропишут, в каких объемах будут гасить долг перед банком, доля какого размера в квартире достанется каждому из них. Но интересы малолетних детей суд, разумеется, будет учитывать в первую очередь.

Существует несколько вариантов исхода дела. Суд может оставить для обеих сторон равные платежи по ипотеке, но родитель, с которым остается несовершеннолетнее чадо, получит право собственности на большую часть квартиры.

Если же в кредит бралось малометражное жилье, то его могут передать в собственность супругу с ребенком. Правда, в этом случае придется компенсировать второму супругу стоимость его недвижимого имущества.

В том случае, когда квартира приобреталась в том числе на средства материнского капитала, недвижимость будет оформлена на всех членов семьи – иметь в ней свои части будут и родители, и дети. Тот взрослый, с кем останутся дети, может претендовать на владение всеми долями, за исключением доли бывшего супруга.