Кто не сможет купить новую квартиру?

Переход к новой форме финансирования будет идти поэтапно в течение трех лет, что позволит адаптироваться к изменениям строительного рынка и девелоперам, и покупателям, и банкам.

• Подготовительный этап перехода завершился в конце июня 2018 года. За это время были внесены соответствующие изменения в федеральные законы о долевом строительстве (ФЗ № 214 и ФЗ № 218), о страховании вкладов (ФЗ № 177), о банкротстве (ФЗ № 127), в Налоговый кодекс.
• Переходный этап начался 1 июля 2018 года и продлится до 30 июня 2019 года. В это время будут действовать одновременно две схемы финансирования: долевая (оплата застройщику) и новая с использованием счета эскроу (специальный счет, где учитываются денежные средства до окончательного выполнения обязательств застройщиком).
• Окончательный переход к новому формату расчетов состоится в период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года. По плану доля договоров, заключенных с использованием счетов эскроу, не должна быть менее 95% в общем потоке подобных сделок.

Для покупателей изменения будут иметь и отрицательные, и положительные результаты. Прежде всего, снизится риск оказаться в рядах обманутых дольщиков. И все потому, что застройщики теперь не смогут по своему желанию распоряжаться полученными финансами. Минстрой на 1 апреля 2018 года зафиксировал 842 объекта долгостроя в России. А число обманутых дольщиков на данный момент составляет более 30 тысяч человек. Есть еще одна цифра – 130 тысяч, куда вошли и те люди, чьи дома были возведены с нарушениями и прошли стадию заморозки строительства. Новая система расчетов с девелоперами и их финансирования позволит избежать таких проблем. По мнению специалистов в сфере недвижимости, проектное финансирование полностью исключит возможность обмана. Ведь покупатель при нарушении условий договора сможет потребовать возврата денег, в том числе и в случае неоднократного переноса сроков завершения строительства. К тому же дольщики будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

К явным минусам изменений можно отнести рост цен на жилую недвижимость. По прогнозам специалистов в сфере строительства, в течение ближайшего года цены на жилье вырастут на 5-10%. А уже через 2-3 года покупателю придется отдать за квартиру на 15-20% больше, чем сегодня. Некоторые эксперты ожидают удорожания от 10% до 40%. Это будет зависеть от сложности проектов и сроков их реализации.

Еще один важный момент. Если сейчас квартира на стадии котлована обходится покупателю на 20-30% дешевле, чем готовая, то новая схема финансирования сделает продажи на этапе строительства по сниженным ценам бессмысленными.

А поскольку новые правила заключения строительных договоров отстранят девелоперов от денег, на которые сегодня возводится большинство домов, то влиять на цены на рынке недвижимости будет стоимость банковских кредитов, взятых на строительство. Застройщикам придется оплачивать проценты банку. Раньше дольщики вносили средства застройщикам без каких-либо процентов. Теперь бремя банковских затрат девелопера ляжет на покупателя. Все дополнительные издержки будут включены в цену жилья.

Первоначальные взносы также, скорее всего, вырастут. Сейчас они составляют более 20% стоимости объекта. И предпосылок для их снижения нет.

А вот на ставках по ипотеке ситуация не отразится. Их уровень в большей степени зависит от ключевой ставки Центробанка. Но если ипотека станет доступнее, это несколько компенсирует удорожание жилья.

Для тех, кто планировал приобрести квартиру и располагает для этого свободными средствами, сейчас самый подходящий момент. Стоит обратить внимание на уже построенные дома или объекты, готовые к сдаче, чтобы снизить риск заключения сделки с недобросовестными застройщиками. К тому же в настоящий момент рынок наводнен разнообразными предложениями. Это связано с тем, что застройщик в 2018 году массово оформляли разрешения на строительство. Они торопились, чтобы получать финансирование по старым правилам. Поэтому в ближайшие несколько лет стоит ждать высокого уровня ввода жилья в эксплуатацию.

Но, несмотря на все риски, в текущем году россияне активно покупали жилье на стадии котлована. Так, с января по май 2018 года Росреестр зафиксировал рост количества договоров долевого участия на 10,3%.

Новая система финансирования строительства позволит резко снизить риски для покупателей, а возможно, это станет панацеей от недобросовестных застройщиков. Однако безопасность может стоить так дорого, что лишит многих возможности приобрести квартиру именно в новостройке.