Как правильно купить жилье на вторичном рынке

Остановили выбор на приобретении жилья в доме хрущевской постройки или так называемой "улучшенной планировки"? Не торопитесь с окончательным решением. В первую очередь обратите внимание на состояние самой квартиры. Сегодня специалисты в сфере недвижимости рекомендуют отдавать предпочтение квартирам со "свежей" и желательно качественной отделкой.

Объясним, почему. Если вы купили квартиру на вторичном рынке и в ближайшее время начнете делать ремонт, то бюджет всего мероприятия (покупка квартиры плюс ремонт) станет неоправданно большим. Ремонтные работы – это огромная статья расходов, которая нивелирует всю экономию от покупки недорогого жилья. "Важно понимать, что если ваш выбор пал на "вторичку", да еще, к примеру, в старом доме, то через пару-тройку лет ваша квартира будет стоить значительно дешевле, чем сейчас", – пояснил ведущий специалист отдела недвижимости ИФК "Мера" Евгений Яшенков. Получается, что новый ремонт за свой счет да еще в старом доме – это недальновидный поступок и необоснованная трата денег.

Большинство домов, построенных в 1990-е годы, еще не выработали нормативные сроки эксплуатации, да и "хрущевки" эпохи развитого социализма после своевременного капитального ремонта, по мнению большинства экспертов-оценщиков, отлично прослужат своим хозяевам еще несколько десятков лет.

Жилье в 1990-х – 2000-х годах возводилось уже конкретными фирмами-застройщиками. Почти тридцатилетняя история выявила своих лидеров строительства качественного жилья. Это хороший ориентир для выбора лучшего варианта среди объектов недвижимости вторичного рынка.

Эксперты отмечают, что рынок сам дает понять, какие дома стоит выбирать, а какие нет. Районы, где квартиры стоят дороже, лучше. То есть покупатели отдают им приоритет. Народ, так сказать, голосует за них рублем.

Марина Курская, руководитель отдела вторичной недвижимости риэлтерского агентства "Усадьба", рекомендует оценивать перспективность района. "Даже если вы собираетесь покупать жилье на вторичном рынке, обратите внимание, есть ли рядом новые застройки. Если район расширяется, значит, он будет развиваться, благоустраиваться. Значит, вашими соседями станут люди со стабильными доходами, молодые семьи. Хорошее окружение – это очень важно".

Центр Кемерова традиционно находится в разряде престижных районов. Доступного, относительно нового жилья здесь нет. Если говорить о полнометражных квартирах сталинской застройки, то два на первый взгляд одинаковых дома в центре могут оцениваться совершенно по-разному. Евгений Яшенков поясняет на наглядном примере: "Один дом каменный, с крепкими бетонными перекрытиями, хорошей шумоизоляцией, капитальным ремонтом и нормальными инженерными сетями. В другом – стены из дранки, деревянные пожароопасные перекрытия и отличная слышимость. Для несведущего человека эти два дома выглядят абсолютно одинаково. Однако цена на квартиры в них может отличаться в два раза".

Сейчас № 1 на рынке качественной "вторички" – Южный район Кемерова. Новая часть Южного имеет огромный потенциал для того, чтобы стать лучшим районом города. Здесь большой фонд свежего жилья, обилие разнообразных планировок. Это самый удобный район с логистической точки зрения. В нем имеется развитая инфраструктура – большой торговый центр, несколько детских садов, две школы. При этом цены на квартиры приемлемые.

В Ленинском районе стоит обращать внимание на дома, которые строились в последние 10-12 лет. Сейчас они стали гораздо доступнее, чем 2-3 года назад. Это удобный, престижный район.

В меньшей степени риэлторы советуют обращать внимание на Радугу. Здесь огромные проблемы с транспортом. И, к сожалению, ничто не предвещает их решения в ближайшем будущем.

Приобретение жилья на вторичном рынке требует исследования объекта недвижимости со всех сторон, в том числе и с юридической.

Сразу стоит обратить внимание на собственника. Навести справки. Узнать, не ведется ли против него судебных производств, нет ли у него налоговых задолженностей. Если с продавца квартиры начнется взыскание долгов в судебном порядке и выяснится, что он приобрел квартиру в период их накопления, то ваша сделка может быть аннулирована. Чтобы избежать рисков, имеет смысл проверить продавца квартиры на предмет налоговых задолженностей по базе судебных приставов, размещенной на их официальном сайте. Для этого необходимы только паспортные данные собственника.

Ни в коем случае нельзя упускать из виду правоустанавливающие документы и техническую документацию – советуют эксперты. Квартиру необходимо обязательно проверить на предмет перепланировок. Если они были, то насколько серьезными, законны ли они. Продавец обязан предоставить план БТИ (Бюро технической инвентаризации), в котором отражены все изменения, производившиеся в квартире. Кстати, этот документ действует в течение одного года с момента оформления.

Навести справки по любому объекту недвижимости можно самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). В ней отражена информация о количестве собственников, обременениях, наложенных на квартиру (ипотека, арест и т.д.).

Дабы максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов и мошенничеств, можно обратиться к юристам, которые специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью. Обычно оно включает в себя комплексную юридическую экспертизу объекта, подготовку документов, оплату государственных пошлин, организацию процесса регистрации. Стоимость такой услуги составляет 10-15 тысяч рублей. По сравнению с миллионными потерями, которые возможны в случае заключения сомнительной сделки, эта сумма совсем небольшая.

Вторичный рынок можно сравнить как с магазином "Second Hand", так и с антикварной лавкой. Тут надо выбирать. Если в новый район мы приходим и понимаем, что здесь примерно все одинаково, выбрать нужно только площадь и вид из окна, то со вторичным рынком несколько сложнее – нужно быть внимательнее и выбирать тщательно.