Рынок недвижимости в Кемерове: итоги 2013 года

Больше жилья
«Для нашего агентства год выдался замечательным, – рассказал нам директор АН «Жилфонд» Ринат Маньянов. – Отработали мы хорошо, динамика на рынке была прекрасная, процент сделок вырос. В общем, мы вышли на уровень прошлого года, а стабильность – это уже достижение».Согласна с коллегой и директор «Агентства недвижимости Елены Суриной» Елена Сурина. «Несмотря на то, что год выдался достаточно неоднозначным: в течение года было и 2 периода стагнации, и увеличение цен, нам удалось сохранить показатели 2012 года. Надеюсь, на следующий год нам удастся их увеличить».По мнению Елены Суриной, сейчас на рынке большим спросом пользуются квартиры в новостройках. А в 2013 году как раз появилось много новых проектов комплексного освоения территорий. Так «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» представил проект строительства жилого комплекса «Микрорайон № 68» в Ленинском районе Кемерова, юго-восточнее пересечения проспектов Химиков и Комсомольского. Градостроительный потенциал территории – 120,17 тыс. кв. метров, что составляет 2287 квартир для 4,3 тысяч жителей. Застройка микрорайона предполагает также строительство детского сада, центра семейного досуга, торгово-развлекательного комплекса и торгово-делового центра. Ориентировочный срок сдачи первой очереди – середина 2015 года.Уже приступили к строительству микрорайона 60А в Заводском районе (застройщик – ООО «Пиллон») и микрорайона 12А, что в Рудничном районе (застройщик – ООО «СДС-Строй»). Также началось и освоение микрорайона №3 в поселке Южный (ЖК «Прогресс», застройщик «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области»), микрорайона №15А в Центральном районе (ЖК «Родные просторы», застройщики –  «Арт-Акцент» и «Промстрой»), застраиваются две точечные площадки в Кировском районе, продолжается застройка микрорайона №12/1 в Центральном районе. Компания «Програнд» в июле завершила строительство первой очереди микрорайона «Серебряный Бор» в Рудничном районе и приступила к строительству второй очереди, последних четырех домов.«Город продолжает строиться. В этом году мы сдали восемь социальных жилых домов в Кировском, Рудничном районах, жилых районах Ягуновский и Промышленновский, 385 семей получили жилье за счет бюджета, – сказал мэр города Кемерово Валерий Ермаков. – В будущем году мы введем еще 280 тысяч квадратных метров жилья. Это наш план, и никаких сомнений нет, что он будет выполнен».Активнее всего в Кемерове застраиваются Рудничный, Центральный (микрорайоны 12 и 7Б) и Заводский районы (микрорайон 14 на ФПК), а также город-спутник Лесная Поляна.По данным властей, 80% от общего объема вводимого за год жилого фонда занимает коммерческое жилье, которое строительные фирмы возводят на собственные средства. На индивидуальное строительство приходится 15%, еще 5% составляет социальное жилье. 

Резюме аналитика
Свое видение итогов 2013 года нам представила и сертифицированный аналитик рынка недвижимости Галина Зырянова. «Основным итогом 2013 года я бы назвала ценовую стагнацию, характеризующую рынок жилой недвижимости столицы Кузбасса. В течение всего года рынок жилья находился в состоянии посткризисной стабильности: на первичном рынке цены топчутся на месте, вторичный рынок показал рост на уровне инфляции. Так, средняя цена предложения 1 кв.м на первичном рынке жилья осталась на уровне предыдущего года, не достигнув докризисного показателя (декабрь 2013 года – 42,76 тыс.руб./кв.м). На рынке вторичного жилья данный показатель превысил исторический максимум еще в 1 квартале текущего года, и в декабре 2013 года составил 53,05 тыс. руб./кв.м. Таким образом, суммарный годовой прирост средней цены предложения 1 кв. м на первичном рынке +0,7%,на вторичном +4,2%. Если же говорить о категории массового жилья, которое составляет более 80% от общего количества новостроек, то в этом сегменте годовые изменения средней цены предложения 1 кв. м составили 0,9%. Объем предложения новостроек в сегменте массового жилья увеличился за год на 40%». 

Вопрос спроса
Как говорит Галина Зырянова, весной и летом 2013 года был отмечен небольшой спад спроса как на строящееся жилье, так и на вторичку. На первичном рынке жилья традиционно наибольшим спросом пользовались квартиры в строящихся домах эконом-класса. Причем, если старт продаж был приурочен к опубликованию проектной декларации, то однокомнатные квартиры раскупались еще на ранних этапах строительства, двухкомнатные квартиры – на стадии возведения стен, трехкомнатные – на стадии отделочных работ и в процессе сдачи. Таким образом, при условии, что новостройка содержит небольшие по площади квартиры с оптимальными планировками, то к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию в продаже не остается ни одной квартиры. Кроме того, однокомнатные квартиры, как правило, приобретаются за наличный расчет, а двух- и трехкомнатные квартиры с помощью ипотечного кредита. Большую помощь в этом смысле оказывали застройщикам банки. Основными игроками рынка ипотечного кредитования на стадии строительства дома были и являются Сбербанк и ВТБ24. 

Какие предложения?
Если в последние 5 лет основными строительными площадками в Кемерове являлись Рудничный район и поселок Южный, то в ближайшей перспективе строительство жилья переместится в Ленинский район. В 2013 году началось комплексное освоение новых микрорайонов: 15А Центрального района (Промстрой и Арт-акцент), мкр-н 68 Ленинского района (ФРЖС). Есть опасение, что если в ближайшее время не будет построен мост в районе деревни Журавли, то в связи с застройкой восточной части города случится такой же транспортный коллапс, какой в настоящее время можно наблюдать на Радуге. Оживился и Кировский район, который до недавнего времени был обделен вниманием застройщиков, и там возводились только «социальные дома». За последние два года в Кировском районе появилось коммерческое строительство жилья. В настоящее время в этом районе есть предложение новостроек от трех застройщиков.«Таким образом, можно сделать вывод, что на рынке первичного жилья в настоящее время представлен разнообразный ассортимент новостроек: и по ценам, и по классу жилья, и по местоположению, – резюмирует Галина Зырянова. – Предложение новостроек есть во всех районах города без исключения. По классу комфорта предложение первичного жилья также разнообразно: от малогабариток до бизнес-класса».Однако еще рано говорить, что спрос удовлетворен полностью. Об этом свидетельствует факт, что продажи строящегося дома начинаются еще на стадии котлована, и квартиры активно раскупаются за время строительства. Свою роль здесь сыграла и ценовая ситуация, сложившаяся на вторичном рынке жилья. Завышенные цены на готовое жилье, которые уже превысили докризисный уровень, повлекли за собой перетекание спроса на первичный рынок.«Ну и напоследок, хотелось бы назвать 5 самых значимых, на мой взгляд, событий на рынке жилищного строительства Кемерово, – говорит Галина Зырянова. – Первое – это начало освоения и старт продаж квартир в новом 68 микрорайоне. Второе – получение компанией «СДС-Строй» права аренды земельного участка площадью 88,2 га в Ленинской районе (мкр-ны. 61, 61А, 62 и 64). Третье – проведение торгов и начало работ по проектированию нового микрорайона в Кировском районе в границах улиц Инициативная-Рекордная, площадь участка 2,77 га. Четвертое – обсуждение на градостроительном совете при главе города вопроса о перспективной застройке Заводского района (бывшая территория Плодопитомника). И пятое – решение СДС о приостановлении застройки микрорайона 12/1 в Центральном районе (ЖК Золотые купола)».Что касается нежилой недвижимости, 2013 год стал для нас бумом бизнес- и торговых центров. Так, в Кемерове был сдан в эксплуатацию двенадцатиэтажный бизнес-центр «Маяк-Плаза», наконец-то решилась судьба участка на улице Кирова – на месте пустовавшей площади начали строить общественно-деловой комплекс «Старый Центр», а на проспекте Ленинградском открылся гипермаркет «Лента». Ну и в конце 2013 года в Кемеровской области появился новый заместитель губернатора по строительству – им стал Эдуард Балабан, в течение трех лет до этого возглавлявший областное управление капитального строительства. Надеемся, что будущий год будет богат на хорошие события и масштабные стройки.