Как улучшить свою жилплощадь и не нарушить закон

Кто во что горазд
В большинстве своем новоиспеченные собственники квартир стремятся улучшить приобретенную жилплощадь, «подогнать» ее под свое представление об идеальном жилище. И как бы архитекторы ни старались сделать безупречную квартиру «под ключ», явление это не изживается – ни в старых «хрущевках», ни в новостройках. Чаще всего изменениям подвергается санузел и балкон или лоджия. Однако если с первым все более-менее понятно – там без грамотного подхода специалистов и разрешения ничего толком не изменишь, то с балконом все обстоит иначе.
Жильцы уже достаточно давно с помощью остекления и других нехитрых приемов стремятся превратить территорию балкона в полезную площадь. Особенно актуален этот вопрос для малогабаритных квартир. Но если раньше собственники управлялись в основном кустарными, «доморощенными» методами, то сейчас на рынке появилось множество фирм, специализирующихся на подобного рода услугах. Обустройство балкона включает в себя, как правило, монтирование рам, гидроизоляцию, обшивку стен вагонкой, настил пола, утепление, освещение, изготовление встроенных шкафов и полок, крыши или козырька, а также увеличение объема. Однако по закону уже только одно остекление балкона является незаконным действием. Ведь это – такая же перепланировка, как и перенос батарей или снос внутренних стен, не являющихся несущими. И изменение балкона точно так же регламентируется статьей Жилищного кодекса РФ. Так что, как это не прискорбно, но для остекления балкона необходимо получить разрешение. И даже если ваш балкон уже давно имеет другой вид, но в техническом паспорте БТИ это никак не отражено, то все равно необходимо оформить разрешение. Исключением из правила является остекление балконов в едином стиле во всем доме, сделанное при строительстве или капитальном ремонте. В этом случае застройщик или подрядчик самостоятельно согласует проект, а сведения об остеклении вносятся в паспорт БТИ без участия собственника квартиры.
Казалось бы, зачем нужна эта лишняя бумажная волокита? Если рассмотреть этот вопрос с точки зрения эстетики, то ограничение вполне здравое. Самостоятельное остекление балконов приводит к уродству фасадов. Кроме того, одновременно с остеклением и сам балкон или лоджию обустраивают – утепляют, делают теплые полы, покрывают пол балкона керамической плиткой, размещают дополнительную мебель. Все эти манипуляции неизбежно приводят к дополнительной нагрузке на конструкцию дома. Если вес элементов остекления достаточно высок, то конструкция может просто упасть, что приведет к существенному ущербу. К тому же неправильно выполненное остекление может привести к уменьшению освещенности квартиры.
«Многие застройщики уже на этапе строительства остекляют балконы, – рассказывает архитектор Константин Кузберов. – Менять такое остекление в дальнейшем я не советую, ведь сделано оно в соответствии с планом дома, с его дизайном. Если же вы решите изменить оконный профиль, то только с согласия компании-застройщика. В старых домах такого серьезного контроля за остеклением балконов, увы, не ведут. Поэтому здания покрываются разнообразными «скворечниками», и внешний вид их оставляет желать лучшего. Что касается домов, которые находятся в центре города, то большинство из них являются архитектурными памятниками, и поэтому изменение фасада дома может производиться только с разрешения городского архитектурного совета. Так что если вы живете в одном из таких домов, согласуйте свою переделку в управлении архитектуры. Но я не думаю, что вам разрешат остеклять такой балкон».

Несмотря на все эти тонкости, собственники все равно пренебрегают получением разрешения и продолжают самостоятельно решать судьбу своего балкона. Чем же это грозит чересчур своевольным владельцам квартир? Если ваш незарегистрированный остекленный балкон заметили, вам выпишут штраф в размере от 2000 до 2500 рублей и дадут предписание о ликвидации «незаконного сооружения», или же попросят остекление согласовать. К слову, уплата штрафа не освобождает от обязанности привести балкон в первоначальное состояние, поэтому игнорировать предписание не стоит. Ведь в противном случае жилье может быть продано в принудительном порядке, а вырученные средства пойдут на ликвидацию перепланировки. Вы же получите остаток от продажи и расходов на восстановление изначального вида балкона.Конечно, такие случаи – редкие исключения, и многие живут спокойно долгие годы за стеклами балкона - «нелегала». Однако на практике бывают случаи, когда перепланировку необходимо согласовать хотя бы постфактум. Например, при продаже квартиры. Кстати, имейте в виду, что не всякое остекление можно узаконить. К примеру, некогда популярная отделка балкона деревянной вагонкой не соответствует современным пожарным нормам. А в домах, признанных памятниками архитектуры, остекление балконов в принципе запрещено.

Если вы хотите провести ремонтные работы в рамках закона, то знайте, что согласование проекта должно проходить на общем собрании с собственниками многоквартирного дома и с управляющей компанией, если это касается изменения фасада, системы отопления и прочего общего имущества. Также придется обратиться в органы санитарно-эпидемиологического надзора, государственную противопожарную службу, к балансодержателем (если квартира не в собственности), в управление архитектуры, строительства и земельных ресурсов.

Кондиционеры на фасаде
Обезобразить фасад дома можно не только переоборудовав свой собственный балкон, но и вывесив внешний блок кондиционера. До недавнего времени согласовывать установку климатической системы нужно было так же, как и остекление балкона, однако теперь эту процедуру решили упразднить. Но некоторые ограничения еще остались.Во-первых, нельзя без спросу установить кондиционер в домах, признанных памятниками архитектуры или представляющими историческую ценность. На таких объектах установка кондиционеров допускается при условии их размещения на дворовых фасадах. Во-вторых, не все так просто и с обычными жилыми домами.

«Немногие знают, что внешние стены являются общей долевой собственностью жильцов, – рассказывает директор ООО жилищно-сервисного центра «Квартиры Кемерова» Елена Бекетова. – Поэтому для использования части стены для установки кондиционера нужно получить согласие остальных жителей дома. Но на практике это почти никогда не делается. Многие об этом просто не задумываются или вообще не знают, а те, кто что-то слышали о согласовании, предпочитают не связываться, аргументируя свое бездействие тем, что собрать подписи всех жильцов очень трудно. Но я бы не советовала пренебрегать получением разрешения, ведь уличные кондиционеры должны отвечать определенным требованиям. Например, уровень производимого шума должен соответствовать нормативам для жилых домов, а конденсат должен отводиться в канализацию, а не на улицу».
Иногда управляющие компании пытаются запретить жителям вешать на фасад дома кондиционеры. Однако это требование является незаконным, если оно не прописано в договоре. Такой пункт в договоре возможен, если кондиционеры нарушат конструкцию здания (испортят вентилируемые фасады, сэндвич-панели). Но при этом у жителей должна быть альтернатива в виде системы центрального кондиционирования или специальных ниш для установки внешних блоков.

«Далеко не все кемеровские застройщики требуют обязательного согласования установки кондиционера, – говорит архитектор Константин Кузберов. – Однако, даже если изначально внешний вид новостройки соответствует заявленным параметрам, жесткий контроль действует только на первом этапе. Спустя пару лет после сдачи дома строение, как правило, уже покрывается внешними блоками климатической системы, как бородавками». Как видите, владение квартирой дает не только права, но и накладывает определенные обязанности. И тот факт, что пока власти смотрят на нарушение закона сквозь пальцы, не гарантирует, что так будет и впредь.