Капитальный ремонт дома: мифы и реальность

Кемерово – впереди планеты всей
- Ирина Евгеньевна, с 2013  года Фонд содействия реформированию ЖКХ перестанет финансировать капремонт многоквартирного жилья. Привилегия финансировать проведение капитального ремонта полностью ложится на кошельки собственников жилья, соответствующий законопроект (о региональных системах капитального ремонта многоквартирных домов) уже внесен в Госдуму. Что изменит он в жизни обычных кемеровчан?
- Действительно, Фонд содействия реформированию ЖКХ, созданный в целях Федерального закона №185- ФЗ  действует до 1 января 2013 года. Конечно, это мощная поддержка для собственников многоквартирных домов. Однако город Кемерово вышел из участия в данной федеральной программе еще два года назад: одним из ее условий была оплата расходов по жилью в размере 100%. Поэтому прекращение действия финансирования капремонта многоквартирного жилья из Фонда содействия реформированию ЖКХ практически никак не повлияет на плату за жилье кемеровчан.

- То есть Кемерово, как обычно, «впереди планеты всей» - на этот раз в самостоятельной оплате капремонта? И это действительно выгоднее жильцам?
- Да, если обращали внимание, в квитанциях об оплате это идет отдельной строкой. В городе Кемерово установлен размер платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома 2,86 руб. с 1 кв.м. общей площади для собственников, которые не приняли решения об установлении размера платы. Однако это не означает, что собственники остались «один на один» с капитальным ремонтом. Орган местного самоуправления и раньше,  и в дальнейшем будет предоставлять субсидии жителям  на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Кто захочет, все проверит
- Что делать собственникам, если, по их мнению, дом нуждается в капитальном ремонте?
- Одна из основных задач и для нас, и для собственников жилья - сохранение помещения, мест общего пользования в надлежащем состоянии. Однако зачастую жильцы сами не выполняют свои прямые, законодательно закрепленные обязанности.
Как известно, в ЖК РФ (ст. № 44, 158) прописано, что решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома принимается собственниками помещений большинством голосов на общем собрании с учетом предложений управляющих компаний о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Весь объем работ поручается провести управляющей компании, которая с момента заключения договора имеет право начислять плату за капремонт – по принципу предоплаты. Смета расходов также в обязательном порядке утверждается собственниками. Но в реальности эта схема зачастую не работает, люди просто не считают нужным вникать в такие «неинтересные» проблемы. И как результат – работа стоит.
Некоторые ТСЖ сами устанавливают плату и заключают договор с управляющей компанией только на часть работ, это относится к сбору квартплаты, паспортный стол, аварийное обслуживание, а остальное делают сами – нанимают слесаря, дворника, которые обслуживают дом и таким образом поддерживают здание в надлежащем состоянии.

- Допустим, ремонтные работы уже завершены. Каким образом жильцы узнают, насколько качественно все сделано?
- Во-первых, собственники сами при возникновении каких-то сомнений могут обратиться в свою управляющую компанию, посмотреть смету, акты выполненных работ. Если жильцы недовольны качеством ремонта, они могут обратиться в государственную жилищную инспекцию или написать в «Жилкомцентр». На жалобы обязательно отреагируют: придут специалисты, все проверят, составят акты.
Во-вторых, в комиссии по приемке выполненных работ и подписании соответствующего акта в обязательном порядке должен участвовать представитель Совета многоквартирного дома или уполномоченное собственниками доверенное лицо.
Также, согласно п.11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Кроме того, УК отчитываются перед администрацией района, представители которой подписывают паспорта готовности и знают, какие дома в каком состоянии.

«Камни преткновения» и «больные головы»
- В новом законопроекте роль собственников заметно снижается. Из области «страшилок»: график проведения ремонта, конкретный перечень работ будут решать муниципалитеты. Получается, деньги платят жители, а распоряжаются ими чиновники…
- В связи с тем, что действие ФЗ № 158 заканчивается в конце 2012 года, возможно, будет принят и другой закон, который будет поддерживать субъекты федерации. Конечно, это являлось очень мощной поддержкой для собственников многоквартирных домов. А на жителях нашей области данные изменения сильно не отразятся.
Более того, в  связи с тем, есть достаточно большое количество домов, которые находятся практически в ветхом состоянии – в основном это небольшие пятиэтажки, где требуется серьезный ремонт – город идет на то, чтобы предоставить субсидию этим домам, ремонт производится. Но только в том случае, если собственники приняли решение за счет своих средств оплатить не менее 5% стоимости ремонта. Там, где сложная ситуация и собственники собирают мало средств, идет субсидирование. Иногда собственники даже делают капитальный ремонт в рассрочку. Если квартира приватизированная, вся ответственность по-прежнему будет оставаться за собственниками.
Другое дело – муниципальное жилье. В таком случае действительно ремонт производится с учетом средств города. При этом представители «Жилкомцентра» участвуют в проверке смет, подписании актов при проведении капитального ремонта – то есть система контроля работает.

- Один из основных «камней преткновения», о которых говорят жильцы – непрозрачность деятельности, и особенно это касается расходов на ЖКХ. Допустим, в тех квиточках об оплате, которые вы упоминали, не расписано, на что именно идут заплаченные суммы.
- Что касается отчетности – управляющие компании на своих сайтах в основном размещают все необходимые сведения. Они есть и на информационных стендах в кассах РЭУ, ТСЖ, в частности, как раз висят расшифровки действующего тарифа и что именно в него входит. Сложно сказать, кто именно виноват в слабой информированности населения о деятельности управляющих компаний. Не секрет, что зачастую сами собственники не хотят ни о чем думать и голова у них об этом не болит.

Само собой ничего не работает
- Ирина Евгеньевна, по вашему мнению, почему, если работа налажена и контролируется, у жильцов столько претензий к сотрудникам сферы ЖКХ?
- Жильцы не видят многое из того, что делает управляющая компания – просто этого не замечают. Зачастую вообще можно слышать: «Да они ничего не делают, только деньги собирают». Но, тем не менее, например, не вспоминают при этом, что отопление исправно работало всю зиму - это значит, в подвале, в системах отопления все налажено и исправно функционирует, в домах тепло, водопроводный узел тоже сдан.
Работают электро- и водосчетчики – мы знаем, что на сегодня в большинстве многоквартирных домах установлены общедомовые приборы учета.
Лифт, подающие устройства – выключатели, розетки на лестничной клетке, которые должна содержать управляющая компания, даже лампочки в коридоре, которые в принципе не входят в тариф – работу всех этих домовых «систем жизнеобеспечения» организует именно управляющая организация. Необходимо понимать, что само собой ничего функционировать не будет. Даже в одной квартире – то лампочка перегорела, то батарея побежала, с сантехникой проблемы, прокладка «полетела», розетка не работает, предохранители выбило – всего не перечислить. И за всем надо уследить. А что говорить о масштабах целого дома? Так что не может быть, чтобы управляющая компания «ничего не делала», тем более в доме, которому, к примеру, больше 20 лет.
Чудес не бывает.

Беседовала И. Алпатова