Предварительный договор купли-продажи: заключать или нет?

Три пути и только один - правомерный
У договора, о котором сегодня пойдет речь, говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земельного участка, стороны заключают именно предварительный договор. В чем преимущества такого документа? Все просто: он позволяет не потерять возможность в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости с данным покупателем или продавцом по зафиксированной стоимости объекта. Правда, сейчас заключение предварительных договоров становится редкостью. Многие опасаются двойных продаж, да и ФЗ №214 значительно ограничил юридическую силу ПДКП. «Наш фонд работает только по договору долевого участия (ДДУ), ведь так покупатель более защищен, - рассказывает заведующая сектором коммерческих продаж Фонда развития жилищного строительства Кемеровской области Вера Туманова. - Прежде чем оплатить сделку, покупатель регистрирует договор в Росреестре, без регистрации договор не имеет юридической силы. Так что я не рекомендую вам отдавать большие суммы денег, имея на руках только предварительный договор».

Выделяют три варианта заключения подобного договора. Первый: ПДКП заключается в случае продажи застройщиком квадратных метров на начальной стадии строительства, перед получением разрешения на строительство. Согласно ДДУ, компания-застройщик не имеет права продавать квартиры без наличия разрешения на строительство объекта. Поэтому застройщик может либо добиваться его получения, и только потом начать продажу квартир, либо начинать фактически незаконную реализацию объектов по ПДКП. Получается, что застройщик ни за что не отвечает, он просто собирает денежные средства своих клиентов, желающих приобрести права на объекты недвижимости на ранних этапах строительства. Теоретически, после того, как строительная компания наконец-то получает долгожданное разрешение на строительство, должно произойти переоформление документов с ПДКП на ДДУ. Но бывает, что недобросовестные застройщики отказываются от переоформления. Такая практика носит явный противозаконный характер, поскольку могут пострадать покупатели недвижимости.

Второй вариант: предварительный договор вам могут предложить заключить во время продажи квартир в строящемся доме. Поскольку жилплощадь на этапе строительства может продаваться исключительно по договору долевого участия, жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива (ЖНК или ЖСК), делать это категорически не рекомендуется, так как это незаконно! Ведь при подписании предварительного договора о купле/продаже стороны только собираются в будущем совершить сделку, ни о каком приобретении недвижимости нет речи. Поэтому ПДКП не является гарантией клиента стать собственником уже оплаченной квартиры. В случае, если компания-застройщик обанкротится, то получить обратно свои средства будет крайне сложно. А вот застройщик, который продает квадратные метры на стадии строительства по ПДКП, может подвергнуться штрафу, который для юридических лиц может достигать 1 млн рублей. Руководитель компании может отделаться штрафом в размере 20-50 тысяч рублей. Помимо этого, в случае, если клиент захочет немедленно вернуть переданные застройщику деньги, он может, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса, требовать уплаты двойных процентов от вложенных средств, а также возмещения причиненного вреда.

Третий вариант: на вполне законных основаниях предварительный договор можно заключить, когда строительство объекта завершено, объект уже введен в эксплуатацию, но жилая площадь не оформлена в собственность компании. Поскольку на данном этапе застройщик не может работать с ДДУ, то заключение ПДКП с клиентом вполне правомерно. После оформления права собственности, застройщик должен переоформить ПДКП на основной договор купли/продажи, который станет для клиента гарантией собственности. Но при заключении ПДКП на этапе завершенного строительства дома следует проверить, имеет ли строительная компания разрешение на ввод жилого объекта в эксплуатацию.«В соответствии с 214-ФЗ в РФ приобретение недвижимости в строящемся доме должно осуществляться посредством заключения договора долевого участия между застройщиком и желающим приобрести недвижимость лицом, - комментирует ситуацию юрисконсульт инвестиционно-финансовой компании «Мера» Никита Сидоров. - Но, к сожалению, многие застройщики, в том числе и в Кемерове, не придерживаются норм законодательства и продают квартиры в строящихся домах по ПДКП. Такой способ продаж является не совсем корректным и по сути своей не обязывает участников договора ни к чему, ибо такой договор не соответствует двум основным признакам ПДКП. Во-первых, срок заключения основного договора купли-продажи в таком договоре обычно указывается с помощь формулировки: «Основной договор должен быть подписан в течение месяца с момента регистрации права собственности застройщика на объект», что не соответствует понятию срока, так как срок должен быть обусловлен либо конкретной датой, либо событием, которое неизбежно должно наступить, независимо от воли сторон. Во-вторых, предмет – это существенное условие договора, а так как на момент заключения предварительного договора объекта недвижимости еще не существует, то предмет договора невозможно идентифицировать. Соответственно, после возникновения объекта ничто не мешает застройщику продать его третьему лицу. Исходя из вышесказанного, такой договор можно считать ничтожным с момента его заключения, так что я бы советовал всем желающим купить квартиру в строящемся доме, приобретать ее в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Не допустить ошибку
Однако не только застройщики могут предложить вам заключить предварительный договор. Реализовывать объекты недвижимости также могут и инвесторы, осуществлявшие финансирование строительства. Работают они по той же схеме, что и застройщики. Но и среди них встречаются лица, которые вместо того, чтобы переоформить инвестконтракт с компанией-застройщиком и продавать квадратные метры на этапе строительства по ДДУ ждут сдачи объекта в эксплуатацию, после чего начинают продавать квартиры по ПДКП. Конечно, эти действия законны, однако в них есть опасность для покупателей, которые после заключения сделки не могут оформить документы на право собственности на жилплощадь. Все дело в том, что такое оформление невозможно, пока акт на реализацию инвестконтракта не подписан всеми инвесторами, а это может длиться очень долго.

Кроме того, при подписании ПДКП клиент должен помнить, что документ должен содержать основные параметры квартиры - этаж, площадь, количество комнат, стоимость квартиры. Должно быть прописано, что стоимость окончательная и ни при каких обстоятельствах не подлежит изменениям. Желательно, чтобы в документе был указан срок заключения основного договора купли/продажи, по закону он должен быть подписан в течение года. По истечении указанного срока, если договор не подписан, покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и забрать деньги. Этот момент, а также санкции против продавца, можно зафиксировать в ПДКП.

Как видите, у ПДКП есть свои плюсы и свои минусы. Но чтобы покупка недвижимости не обернулась для вас глобальной проблемой, стоит помнить несколько простых правил.  Не заключайте ПДКП на недвижимость в недостроенном или в законченном, но не введенном в эксплуатацию доме. Покупая квартиру не у застройщика, при заключении ПДКП проверьте документы на право собственности продавца и срок передачи объекта инвестору. Кроме того, в ПДКП должны быть указаны все параметры квартиры, окончательная стоимость и сроки заключения основного договора собственности. Теперь вы знаете, что предварительный договор купли/продажи является законным в случае его правильного применения. Главное — помнить, в каких случаях лучше от него отказаться.