Аренда или ипотека: что выбрать?

Деньги для чужого дяди
- Олег Николаевич, выгодно ли сейчас брать ипотечный кредит?
- Ипотека выгодна, когда цены на недвижимость растут, тогда этот рост сможет как-то компенсировать высокие ставки по кредиту и обезопасить заемщика от вероятных рисков. Кроме того, считается, что ипотеку лучше брать тогда, когда ставки ниже показателей доходности по аренде. Например, во многих странах Европы доходность от аренды составляет примерно 5-6 % годовых, а кредит можно взять и под 4 %. В России при такой же доходности ипотечные ставки составляют в лучшем случае 10-12 % (а вместе со страховкой и другими платежами может получиться и 15 %). То есть в нынешней ситуации ипотека не слишком выгодна именно с экономической точки зрения.

- Есть ли в таком случае преимущества у аренды жилья перед приобретением квартиры в ипотеку?
- Ипотека хороша тем, что вы получаете собственную квартиру сразу. Но и все риски (не только по платежам банку, но и по возможному падению стоимости жилья) заемщик берет на себя. Например, взял человек кредит в начале 2008 года, на пике цен на недвижимость. И тут пришел кризис: цены упали, человека уволили с работы. Платить он больше не может, банк забирает квартиру и продает ее с дисконтом. В итоге человек остается без квартиры, а остаток долга банку продолжает выплачивать. В случае аренды, даже если возникли трудности и упали доходы, можно просто-напросто снять жилье дешевле.
Чтобы нюансы были наглядны, рассмотрим такую ситуацию: допустим, у вас есть на руках определенная сумма, на которую можно купить стандартную 1-2-комнатную квартиру. Однако, положив эти деньги в банк и арендуя аналогичное жилье, вы вполне можете остаться в выигрыше за счет того, что банковские проценты будут выше арендной платы.

- Как вы относитесь к распространенной точке зрения, что причина отрицательного отношения к аренде – нежелание отдавать «просто так» свои деньги чужому дяде?
- Я считаю, что «снабжение деньгами чужого дяди» - это в большей степени стереотип. В этом плане нужно понимать, что банку за ипотечный кредит вы отдаете в 2-3 раза больше и банк – это по большому счету такой же чужой дядя. И точно так же вам ничего не гарантировано, вздохнуть с облегчением вы сможете только после того, как завершите выплаты и будете уверены, что больше уже ничего не случится и квартиру у вас не отберут. Если бы еще у нас ипотека была дешевле аренды (как на Западе), этот аргумент был бы уместен.

- Почему на Западе так популярна аренда? Ведь там низкие ставки по кредитам: иногда, чтобы снять квартиру, платят 500 евро в месяц, а по ипотеке – 300 евро?
- Причин, по которым за рубежом предпочитают аренду, несколько. Западным людям больше свойственна мобильность. Средний американец за свою жизнь переезжает 12(!) раз. К тому же там не такая экономическая моноцентричность: человек может получить интересное предложение о работе в любой части страны, собрать вещи и переехать. В России распространена точка зрения: «Я в этом районе родился – я здесь и умру». На Западе люди более легкие на подъем.
Кроме того, там люди по-другому относятся к финансовым рискам. Это у нас недвижимость считается некой вечной ценностью. Жители западных стран помнят немало примеров, когда недвижимость падала в цене, нередко за этим падением не следовало восстановления. Поэтому к недвижимости там относятся без фанатизма.

Борьба с недоразвитостью
- Почему рынок аренды в России настолько «недоразвит»?
- У российского рынка аренды есть одна нехорошая особенность – почти все предложения на «вторичке» представлены частниками, которые нередко бывают неадекватными: считают себя вправе появляться в любое время суток, бесконтрольно повышают арендные ставки и тому подобное. Поэтому зачастую приходится выбирать не столько квартиру, сколько хозяина. Рынок аренды не развит из-за низкой доходности (5 %). Поэтому квартиры сдают в основном бабушки или внуки, получившие квартиру в наследство от тех же бабушек. Для бизнеса же этот доход слишком низкий (вдвое-втрое меньше, чем девелоперы вынуждены будут платить банку при необходимости привлечения заемных средств на строительство).
В моей практике было несколько примеров, когда я еще на этапе переговоров отказывался от аренды квартиры, которая мне нравится, потому что в поведении хозяина проскакивали настораживающие моменты: в ходе разговора он менял свою позицию или настаивал на странных условиях. И, конечно, нельзя забывать о заключении договора – в нем нужно четко прописать права и обязанности сторон.

- Несмотря на недостатки регулирования, спрос на аренду уже сейчас огромен. Возможно, стоит формировать предложение - работать с инвесторами - а люди сами придут к пониманию преимуществ цивилизованного рынка аренды?
- Когда вырастет уровень мобильности, Москва перестанет быть центром притяжения жителей всех регионов России и СНГ, начнут развиваться другие города, люди будут переезжать из региона в регион за профессиональными и карьерными возможностями, интерес к аренде вырастет. Это весьма долгий процесс, но уже сейчас активная часть населения начинает рассматривать аренду не как вынужденную меру, а целесообразный и уместный вариант решения жилищного вопроса.

- Есть ли предпосылки для развития строительства доходных домов или это останется единичным и временным (как сейчас в Кемерове, например, на 5 лет) решением квартирного вопроса?
- Развитию доходных домов может способствовать целенаправленная государственная политика: дешевые деньги (например, из пенсионного фонда, который вкладывает под небольшой процент – 2-3 % годовых), а также безвозмездное выделение участков под строительство, что существенно снизит размер инвестиций со стороны девелопера (ему останется только потратиться непосредственно на строительство домов), а значит, доходность бизнеса может вырасти до 7-15 % годовых с нынешних 5 %.

Копите, Шура, копите!
- На ваш взгляд, при условии невозможности приобретения жилья за наличный расчет какой вариант оптимален: накопление необходимой суммы в банке, первый взнос и ипотека или все-таки аренда?
- Здесь все очень индивидуально и зависит от того, какой суммой вы располагаете, и от ваших доходов. Ипотека при минимальном первоначальном взносе на пределе возможностей очень рискованна. Поэтому лучше положить деньги в банк и брать кредит уже тогда, когда примерно половина суммы будет собрана. Но тут опять же все зависит от возможностей и потребностей каждого человека, универсального рецепта быть не может!

- Аренда – это замечательно, пока работаешь. Но ведь на российскую пенсию не то что квартиру не снимешь – на еду еле хватает. Хорошо, если есть капитал, на проценты с которого можно арендовать жилье. А если нет?  К 60 годам становиться бомжом?
- Чтобы не становиться бомжом, человек к концу жизни должен что-то заработать и накопить. Вопрос в том, как это сделать наиболее эффективно, чтобы к старости не остаться ни с чем. Активы здесь могут быть самые разные, и недвижимость – лишь один из них. Нередко случается, что, уходя на пенсию и отойдя от активных дел, люди выводят деньги из более рискованных активов в более надежные и покупают недвижимость.
Конечно, если человек всю жизнь снимает, все деньги проедает и отдает за аренду, это не нормальная ситуация. В идеале подразумевается, что, снимая жилье в молодости, заработанное человек вкладывает в свое развитие (карьерный рост, инвестиции), а не в платежи по ипотеке. И это позволяет ему создать некий капитал, который впоследствии можно будет потратить на квартиру и вообще на то, чтобы обеспечить себе достойную пенсию.

- Олег Николаевич, можно ли сказать, что ипотека - это добровольное снижение уровня жизни? Ведь ежемесячные выплаты большие, поэтому приходится экономить...
- Здесь речь идет о банальном выборе между синицей в руке и журавлем в небе. Один человек за стабильность, другой – за перспективы; один готов рисковать и к чему-то стремиться, другой предпочитает от греха подальше ни во что не ввязываться. При этом жизненная позиция может меняться. Поэтому мы не говорим, что аренда – это хорошо, а ипотека – плохо. Это два варианта, у каждого из которых есть свои плюсы и минусы. И если человек решает, что лучше где-то осесть, хочет, чтобы к пенсии у него было свое жилье, неважно где, то это его выбор.

Подготовила  И. Алпатова
Фото: ekbrealty.ru