Пассивный доход: полезная информация для арендодателей

Алёна и её муж снимают квартиры уже шесть лет. За это время, по их подсчётам, они потратили на аренду уже около 800 тысяч рублей.

– Страшно представить такую сумму, – говорит Алёна. – Если бы тогда получилось оформить ипотеку, уже треть всей стоимости, если не половину, выплатили бы".

Однако, как справедливо заметила девушка, ипотеку получается оформить далеко не у всех. Тем более сейчас, когда процентные ставки в лучшем случае составляют около 12%. А ведь все банки требуют и первоначальный взнос – это ещё как минимум около 300 тысяч рублей. В такой ситуации есть определённая категория граждан, у которых, кроме аренды, других вариантов нет.

Как рассказывает директор агентства недвижимости "Градиент" Татьяна Кихаева, в данный момент не только покупатели диктуют правила на рынке недвижимости, но и арендаторы – на рынке аренды.

– Количество обращений от владельцев недвижимости, желающих сдать жильё, увеличилось примерно в пять раз, по сравнению с прошлым годом, – делится своими наблюдениями Татьяна Ильинична. – При этом звонков от желающих снять жильё заметно убавилось. И это понятно: в непростой с финансовой точки зрения период люди стремятся к стабильности, поэтому предпочитают взять ипотеку, пусть на недорогое жильё, и платить в месяц примерно столько же, сколько и за съём квартиры, но уже за "своё". В результате наблюдается снижение цен на сдаваемые квартиры: например, сейчас можно найти однокомнатную квартиру в Центральном районе – на улице Мичурина – всего за 10 тысяч рублей.

При этом, по словам Татьяны Кихаевой, вполне возможен приток квартир от тех самых собственников, которые хотят "попридержать" свою недвижимость до более благоприятных для продажи времён. В таком случае на рынок аренды выйдет ещё более значительное количество игроков, а значит, по логике капиталистического общества, увеличившаяся конкуренция должна поспособствовать дальнейшему снижению арендных ставок. Проблема в том, что аренду не отложишь до того желанного момента, пока она станет выгоднее, нельзя же руководствоваться логикой типа "поживу-ка я пока под мостом, а через полгода и аренда дешевле станет". С другой стороны, на аренде можно сэкономить, подобрав более экономный вариант (кстати, многие так сейчас и делают). Однако в результате, как несложно понять, те самые популярные "эконом-варианты" станут дороже: как известно, спрос у нас рождает не только предложение, но и неизбежное увеличение стоимости. В общем, ситуация довольно сложная…

– После падения курса рубля рынок недвижимости заметно изменился: ещё до скачка цен на продукты, электронику и прочие товары люди относились к операциям вроде простого найма жилья чутко и избирательно, это ударило в первую очередь по вторичному рынку ("хрущёвки", "сталинки" и прочий старый фонд), – делится специалист по недвижимости Александр Шалимов. – К примеру, варианты, которые годом ранее снимали с первого раза за неимением лучшего по цене 18 тысяч рублей, не уходили даже за 15, потом – 14 тысяч... Владельцы вынуждены были выбирать: либо значительные вложения в качественный, а не "псевдоремонт" и обстановку, либо существенное обрушение цены. Находили и альтернативные решения, но не всегда.

Если рассмотреть рынок с моральной точки зрения, появившиеся безликие информационные агентства (не путайте с агентствами, работающими по факту заселения, без предоплаты) засорили несуществующими предложениями страницы интернета, что ещё более осложнило и дезориентировало нанимателей в выборе варианта и адекватного порядка цен. Интернет превратился в помойку с красивой оболочкой, где обман – сплошь и рядом.

И, наконец, падение курса рубля вынудило граждан попрощаться со своими сбережениями и сделать инвестиционные вложения. Чаще всего это была недвижимость, что привело к изобилию вариантов и хорошему выбору для нанимателя – как от собственника, так и от агентства.

Сейчас наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В зависимости от района цены, конечно, незначительно варьируются (в пределах 23 тысяч), но в среднем "однушку" можно снять за 10-12 тысяч рублей, "двушку" – за 13-14 тысяч.

Так уж сложилось, что рынок аренды до не столь недавнего времени был довольно неоднозначным и порой таил в себе определённые риски. К сожалению, некоторые горожане уже испытали на себе работу недобросовестных компаний, "продающих" непроверенные адреса квартир и направляющих по ним клиента. Однако собственники и арендаторы, будучи заинтересованными друг в друге, находят своё решение вопроса. Пожалуй, самое безопасное из них – обращаться за помощью к профессионалам, которые могут документально заверить совершаемую сделку.

На рынке растёт спрос на аренду самых разных объектов. В то же время известно, что очень много квартир просто стоят пустыми, никак не используются.

Хочу поделиться небольшими секретами, которые помогут быстрее и эффективнее (читай – выгоднее) сдать имеющуюся у вас "лишнюю" квартиру.

Во-первых, давно замечено, что квартиры с мебелью и бытовой техникой в среднем сдаются в 2-3 раза быстрее, чем пустые.

Во-вторых, многие обращают теперь внимание не только на стоимость, но и на внешний вид объекта, значение имеет всё, даже запах. Все больше людей обращаются к такой услуге, как клининг. В зависимости от первоначального состояния квартиры, после профессиональной уборки она может выглядеть совершенно иначе – порой даже как после лёгкого ремонта. Это способ не только подготовить её к сдаче: он ещё и помогает вообще придать квартире "свежее дыхание". Особенно удобна эта услуга тем, кто проживает в другом городе, а в Кемерове просто имеет квартиру. Может быть и такой вариант: у клиента – квартира в черновой отделке. Ремонт делать хлопотно, а сдать жильё надо. Здесь помогут фирмы-партнёры, которые сделают качественный ремонт (а если нужно – создадут дизайн-проект) со скидками и гарантией на работы до пяти лет.

А можно и постепенно перенимать положительную практику западных агентств, когда владелец вообще не пересекается с клиентами, все переговоры ведёт специалист агентства недвижимости. Всё больше собственников под расписку доверяют ключи персональному риелтору, который сам встречает арендаторов и демонстрирует квартиру: он и проведёт это лучше, и опыта у него больше. Это удобно и для тех, кто не хочет отвлекаться от повседневных дел и подстраиваться под клиентов. Когда достойный арендатор будет найден, останется только передать аванс за квартиру и согласовать дату заезда. Для собственников жилья услуги по подбору арендаторов, рекламе объекта, оформлению договоров, страховка имущества до 80 тысяч рублей, а также консультации при возникновении спорных вопросов бесплатны.

На рынке недвижимости есть такое понятие, как сезонная аренда. Данная услуга может быть полезна для тех, кто уезжает за город на всё лето или в отпуск на длительное время. Квартира собственника остаётся пустой, хотя может приносить всё это время дополнительный доход. Также, если собственники дач уезжают из города и не собираются пользоваться дачами, их можно сдать в аренду на летний период. Если у вас есть домик за городом или дача, на которой вы не планируете отдыхать, – смело сдавайте. Во-первых, жильё не простаивает и приносит деньги, а во-вторых, арендаторы присмотрят за домом и участком. Специалисты рекомендуют начать готовить такие дома к сдаче уже сегодня, ведь люди планируют свой отдых заранее, и уже появился спрос на аренду загородной недвижимости.

Как обезопасить себя от лишних проблем? Ответ один – заключить правильно составленный, грамотный договор с арендатором. Иначе человек рискует попасть в ситуацию, когда просто не сможет доказать свою правоту: нет договора – нет подтверждения факта сдачи квартиры – невозможно отстоять свои права, по отношению к арендатору, в сложных случаях. Например, не удастся выселить человека со съёмной квартиры по требованию хозяина при нарушении им устных договорённостей. Сложно будет возместить ущерб – пожар, неоплаченные коммунальные услуги, затопление квартиры и соседей, испорченную или вынесенную жильцами мебель и технику и т.д.