Авторизация
Закрыть
Зачем нужен эксклюзивный договор с агентством
Логика – великая вещь! В частности, рассуждая логически, человек стремится сэкономить как можно больше кровных финансов любыми способами. Желание усиливается, если речь идет о продаже или приобретении объекта недвижимости – удовольствии не из дешевых в принципе. И самым удачным вариантом экономии зачастую кажется отказ от заключения договора с посредником – риэлтором…
Проблема глазами продавца
Как правило, тот, кто собирается реализовать квартиру или дом уверен, что справится с этим самостоятельно. Тем более он является продавцом, то есть хозяином положения. На дворе XXI век, время позволяет сутками сидеть на тематических сайтах, бесплатно разместить там свое объявление и ждать появления прекрасного покупателя на белом «мерседесе», наличие которого предполагает возможность отдать ту сумму, которая милее продавцу – то есть чем дороже, тем лучше. И меньше всего в эту картину поначалу вписывается фигура риэлтора, на которого как раз потратится значительная (около 5%) часть полученных миллионов. Ну, не совсем значительная, может быть, но потратится же!
Однако постепенно оптимизм угасает, квартира «висит», хоровода покупателей не наблюдается. По объявлению звонят в основном риэлторы. Предлагают свои услуги, но они, естественно, платные. А платить за то, с чем, по мнению некоторых продавцов, они и сами справятся, желания нет. И владелец квартиры решает пойти на хитрость: он соглашается сотрудничать, но без заключения эксклюзивного (предоставляющего исключительное право представлять интересы клиента) договора. Действует та самая логика: «Лучше обратиться к нескольким риэлторам, мне подберут больше вариантов, и я выберу самый замечательный. А так – еще неизвестно, найдут ли мне покупателя в одном-единственном агентстве». Однако выходит как в поговорке – «Хотели как лучше, а получилось…»
Как правило, тот, кто собирается реализовать квартиру или дом уверен, что справится с этим самостоятельно. Тем более он является продавцом, то есть хозяином положения. На дворе XXI век, время позволяет сутками сидеть на тематических сайтах, бесплатно разместить там свое объявление и ждать появления прекрасного покупателя на белом «мерседесе», наличие которого предполагает возможность отдать ту сумму, которая милее продавцу – то есть чем дороже, тем лучше. И меньше всего в эту картину поначалу вписывается фигура риэлтора, на которого как раз потратится значительная (около 5%) часть полученных миллионов. Ну, не совсем значительная, может быть, но потратится же!
Однако постепенно оптимизм угасает, квартира «висит», хоровода покупателей не наблюдается. По объявлению звонят в основном риэлторы. Предлагают свои услуги, но они, естественно, платные. А платить за то, с чем, по мнению некоторых продавцов, они и сами справятся, желания нет. И владелец квартиры решает пойти на хитрость: он соглашается сотрудничать, но без заключения эксклюзивного (предоставляющего исключительное право представлять интересы клиента) договора. Действует та самая логика: «Лучше обратиться к нескольким риэлторам, мне подберут больше вариантов, и я выберу самый замечательный. А так – еще неизвестно, найдут ли мне покупателя в одном-единственном агентстве». Однако выходит как в поговорке – «Хотели как лучше, а получилось…»
Сам себе конкурент
Самостоятельная продажа – это всегда неоправданный риск, - говорит руководитель Комитета по сертификации СРО «АРКО» Алентина Алексеевна СЕРДИТЫХ. – Заключение договора – это прежде всего защита от недобросовестных участников рынка, от мошенников. Вы не можете точно знать, кто придет к вам осматривать квартиру по частному объявлению – потенциальный покупатель или наводчик, узнающий информацию о вас и объекте недвижимости.
Кроме того, цену объекта продавец определяет самостоятельно на основании тех данных о схожих квартирах, которые видит в средствах массовой информации, в общедоступных базах данных. Но не учитывает, что в представленных вариантах уже заложена комиссия агентов. При этом без заключения договора клиент, как правило, обращается сразу в несколько агентств с одной и той же квартирой. Риэлтор не может выставить ее за ту же цену, какая назначена продавцом – он добавляет комиссионные в размере 20-50-100 тысяч, в зависимости от изначальной стоимости и процентов от нее. Соответственно, на рынке появляется один и тот же объект по разной цене и фактически конкурирует сам с собой – в средствах массовой информации, разных базах по различной цене. Естественно, покупатель обратит внимание на самый дешевый объект из аналогичных. Таким образом, продавец реализует свое жилье по самой минимальной стоимости. И это еще если повезет, потому что серьезно его квартирой без договора никто не занимается. Тем более риэлтор ни разу не видел продаваемый объект. И особенно стараться рекламировать его он не будет – любая реклама стоит денег.
Самостоятельная продажа – это всегда неоправданный риск, - говорит руководитель Комитета по сертификации СРО «АРКО» Алентина Алексеевна СЕРДИТЫХ. – Заключение договора – это прежде всего защита от недобросовестных участников рынка, от мошенников. Вы не можете точно знать, кто придет к вам осматривать квартиру по частному объявлению – потенциальный покупатель или наводчик, узнающий информацию о вас и объекте недвижимости.
Кроме того, цену объекта продавец определяет самостоятельно на основании тех данных о схожих квартирах, которые видит в средствах массовой информации, в общедоступных базах данных. Но не учитывает, что в представленных вариантах уже заложена комиссия агентов. При этом без заключения договора клиент, как правило, обращается сразу в несколько агентств с одной и той же квартирой. Риэлтор не может выставить ее за ту же цену, какая назначена продавцом – он добавляет комиссионные в размере 20-50-100 тысяч, в зависимости от изначальной стоимости и процентов от нее. Соответственно, на рынке появляется один и тот же объект по разной цене и фактически конкурирует сам с собой – в средствах массовой информации, разных базах по различной цене. Естественно, покупатель обратит внимание на самый дешевый объект из аналогичных. Таким образом, продавец реализует свое жилье по самой минимальной стоимости. И это еще если повезет, потому что серьезно его квартирой без договора никто не занимается. Тем более риэлтор ни разу не видел продаваемый объект. И особенно стараться рекламировать его он не будет – любая реклама стоит денег.
Дела бумажные: деньги, документы…
«Допустим, покупатель все-таки нашелся, - продолжает Алентина Алексеевна. – Но это – только начало долгого пути купли/продажи недвижимости. Зачастую состояние правоустанавливающих документов на квартиру не позволяет совершить сделку в ближайшее время. Самые распространенные случаи: устарела техническая документация, возможно, имела место незаконная перепланировка, или квартиру решили продать молодые члены семьи, а фактический собственник вообще не в курсе их планов. Особенно трудно разрешаются ситуации, когда в числе собственников есть несовершеннолетние, ведь на продажу нужно разрешение органов опеки, а предоставят его только в том случае, если детям будет гарантировано жилье не меньшей площади в другом объекте, чем то, которое продается.
Следующий этап – расчет. Также наверняка добавит головной боли самостоятельным гражданам. Во-первых, никто не поручится за то, что продавец своевременно получит деньги, а покупатель - их отдаст в нужный момент. Во-вторых, до 70% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов. Значит, нужно убедить собственникав том, что выходя на сделку в Росреестр, подписывая документ об отчуждении собственности, он получит только часть денег. Потому что заемные средства перечислятся или после подачи документов в Росреестр, или после регистрации права собственности. Понятно, что такая работа будет проводиться только тем риэлтором, у которого есть договор.
Именно сложности с оформлением документации вызывают наибольшие проблемы у собственника. И если он серьезно заинтересован продать объект, он обязательно заключит договор, и риэлтор за оговоренный процент комиссии приведет все правоустанавливающие документы в порядок. Если нужно – получит разрешение органов опеки с условием выделения соответствующей доли несовершеннолетним в приобретаемом жилье. Обновит технический паспорт в органах ЦТИ, поставит на кадастровый учет. Но это возможно только тогда, когда с агентством недвижимости заключен эксклюзивный договор на продажу объекта».
«Допустим, покупатель все-таки нашелся, - продолжает Алентина Алексеевна. – Но это – только начало долгого пути купли/продажи недвижимости. Зачастую состояние правоустанавливающих документов на квартиру не позволяет совершить сделку в ближайшее время. Самые распространенные случаи: устарела техническая документация, возможно, имела место незаконная перепланировка, или квартиру решили продать молодые члены семьи, а фактический собственник вообще не в курсе их планов. Особенно трудно разрешаются ситуации, когда в числе собственников есть несовершеннолетние, ведь на продажу нужно разрешение органов опеки, а предоставят его только в том случае, если детям будет гарантировано жилье не меньшей площади в другом объекте, чем то, которое продается.
Следующий этап – расчет. Также наверняка добавит головной боли самостоятельным гражданам. Во-первых, никто не поручится за то, что продавец своевременно получит деньги, а покупатель - их отдаст в нужный момент. Во-вторых, до 70% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов. Значит, нужно убедить собственникав том, что выходя на сделку в Росреестр, подписывая документ об отчуждении собственности, он получит только часть денег. Потому что заемные средства перечислятся или после подачи документов в Росреестр, или после регистрации права собственности. Понятно, что такая работа будет проводиться только тем риэлтором, у которого есть договор.
Именно сложности с оформлением документации вызывают наибольшие проблемы у собственника. И если он серьезно заинтересован продать объект, он обязательно заключит договор, и риэлтор за оговоренный процент комиссии приведет все правоустанавливающие документы в порядок. Если нужно – получит разрешение органов опеки с условием выделения соответствующей доли несовершеннолетним в приобретаемом жилье. Обновит технический паспорт в органах ЦТИ, поставит на кадастровый учет. Но это возможно только тогда, когда с агентством недвижимости заключен эксклюзивный договор на продажу объекта».
Проблема глазами покупателя
К сожалению, принцип «покупатель всегда прав» - это не совсем еще наша реальность. Как правило, комиссионные, отданные сотруднику агентства, продавцу компенсирует именно покупатель. Тем более он не хочет переплачивать риэлтору еще и со своей стороны. Соответственно, договоры приобретатели недвижимости заключают еще реже, чем продавцы. Дальнейшая схема рассуждений та же: есть Интернет, специализированные издания – мы в состоянии найти себе подходящие варианты сами.
«В Кемерове не сложилась практика заключения договоров с покупателями, рассказывает А.А. Сердитых. – Однако они сталкиваются с теми же проблемами, что и продавцы, плюс к ним добавляются специфические, а именно: предлагаемые варианты могут вообще не существовать в действительности, или не продаваться, или быть «под авансом» - то есть за них уже внесен залог. Нередки случаи, когда на осмотре людям все нравится, при переезде же оказывается, что предыдущие владельцы перед отъездом сняли краны, двери, сантехнику. Такое возможно из-за того, что не заключен договор, в котором было бы прописано, в каком виде передается квартира от продавца покупателю. Кроме того, риэлтор несет ответственность за своевременную выписку предыдущих владельцев и освобождение жилья в срок».
Да, всегда есть шанс, что вам повезет и вы без проблем найдете продавца или покупателя самостоятельно. Но это – самое легкое в данном процессе. Проблемы нарастают как снежный ком: оформление документов, денежные расчеты, прописка/выписка, сроки переездов. «Без профессионала обойтись очень сложно, - уверяет А. Сердитых. - Очень часто люди боятся, что, заключив договор с риэлтором, обязательно потеряют деньги. Однако, напротив, это обеспечивает безопасность сделки. Точно так же, как с больным зубом вы идете к стоматологу, при сделках с объектами недвижимости нужно обратиться к агентам, которые сделают все, чтобы такая сложная операция прошла без лишних нервных, временных затрат и с максимальной выгодой».
К сожалению, принцип «покупатель всегда прав» - это не совсем еще наша реальность. Как правило, комиссионные, отданные сотруднику агентства, продавцу компенсирует именно покупатель. Тем более он не хочет переплачивать риэлтору еще и со своей стороны. Соответственно, договоры приобретатели недвижимости заключают еще реже, чем продавцы. Дальнейшая схема рассуждений та же: есть Интернет, специализированные издания – мы в состоянии найти себе подходящие варианты сами.
«В Кемерове не сложилась практика заключения договоров с покупателями, рассказывает А.А. Сердитых. – Однако они сталкиваются с теми же проблемами, что и продавцы, плюс к ним добавляются специфические, а именно: предлагаемые варианты могут вообще не существовать в действительности, или не продаваться, или быть «под авансом» - то есть за них уже внесен залог. Нередки случаи, когда на осмотре людям все нравится, при переезде же оказывается, что предыдущие владельцы перед отъездом сняли краны, двери, сантехнику. Такое возможно из-за того, что не заключен договор, в котором было бы прописано, в каком виде передается квартира от продавца покупателю. Кроме того, риэлтор несет ответственность за своевременную выписку предыдущих владельцев и освобождение жилья в срок».
Да, всегда есть шанс, что вам повезет и вы без проблем найдете продавца или покупателя самостоятельно. Но это – самое легкое в данном процессе. Проблемы нарастают как снежный ком: оформление документов, денежные расчеты, прописка/выписка, сроки переездов. «Без профессионала обойтись очень сложно, - уверяет А. Сердитых. - Очень часто люди боятся, что, заключив договор с риэлтором, обязательно потеряют деньги. Однако, напротив, это обеспечивает безопасность сделки. Точно так же, как с больным зубом вы идете к стоматологу, при сделках с объектами недвижимости нужно обратиться к агентам, которые сделают все, чтобы такая сложная операция прошла без лишних нервных, временных затрат и с максимальной выгодой».
Проблема глазами риэлтора
Невероятно, но факт: оказывается, заключение эксклюзивного договора с риэлтором не только гарантирует безопасность сделки, но и помогает выиграть в финансовом отношении. Елена СУРИНА, директор «Агентства риэлторских услуг Елены Суриной», на примерах из личного опыта работы развеяла распространенный миф о том, что, покупая квартиру через агентство недвижимости, клиент переплачивает.
«Чаще всего при покупке-продаже выстраиваются «цепочки»: люди продают одно жилье и сразу покупают другое. Реальные преимущества обращения в агентство показал недавний случай в Мариинске. На рынке недвижимости появились три квартиры. Полублагоустроенная за 650 тыс., благоустроенная за 850 тыс., и дом за 950 тыс., который владелица квартиры безумно хотела получить. В ипотечном кредите ей отказали. Неожиданно клиент, продающий квартиру за 650 тысяч, соглашается скинуть 100 тысяч – срочно нужны деньги. Мы смогли снизить цены, таким образом, женщина без всякого ипотечного кредита смогла купитьдом, о котором мечтала, а ее квартиру приобрели в этот же день».
Невероятно, но факт: оказывается, заключение эксклюзивного договора с риэлтором не только гарантирует безопасность сделки, но и помогает выиграть в финансовом отношении. Елена СУРИНА, директор «Агентства риэлторских услуг Елены Суриной», на примерах из личного опыта работы развеяла распространенный миф о том, что, покупая квартиру через агентство недвижимости, клиент переплачивает.
«Чаще всего при покупке-продаже выстраиваются «цепочки»: люди продают одно жилье и сразу покупают другое. Реальные преимущества обращения в агентство показал недавний случай в Мариинске. На рынке недвижимости появились три квартиры. Полублагоустроенная за 650 тыс., благоустроенная за 850 тыс., и дом за 950 тыс., который владелица квартиры безумно хотела получить. В ипотечном кредите ей отказали. Неожиданно клиент, продающий квартиру за 650 тысяч, соглашается скинуть 100 тысяч – срочно нужны деньги. Мы смогли снизить цены, таким образом, женщина без всякого ипотечного кредита смогла купитьдом, о котором мечтала, а ее квартиру приобрели в этот же день».
Итак, в договоре с агентством недвижимости необходимо прописать следующие параметры:
1. Процент риэлторской комиссии;
2. Требуемые параметры объекта: его место нахождения, состояние, сроки приобретения и переезда;
3. Фронт работ: поиск подходящего варианта, приведение в надлежащее состояние и оформление необходимого пакета документов, сопровождение сделки;
4. Средства расчета (наличные/безналичные/ипотека), форма и место проведения оплаты.
Подготовила И. Алпатова
Фото: http://74sigma.ru
Фото: http://74sigma.ru
1362 дня назад
1403 дня назад
2 дня назад
4 дня назад
7 дней назад
Комментарии для сайта Cackle
