Доходные дома в Кузбассе: кому доход?

Сказочная аренда
Воодушевившись идеей доходных домов, кузбасские власти с энтузиазмом принялись возводить такое жилье в разных городах области. Так, за это время на территории Кузбасса было построено девять домов: три в Новокузнецке, два в Ленинске-Кузнецком и по одному в Кемерове, Прокопьевске, Юрге и поселке Зеленогорский Крапивинского района. Доходные дома в Кемеровской области сегодня называют социальным проектом. Чиновники обратились к идее их создания, стремясь обеспечить население жильем, а экономику – молодыми квалифицированными специалистами.
«Снимать квартиру в «доходном доме» могут только студенческие семьи, которые нуждаются в жилье, молодые ученые и молодые специалисты-бюджетники, которым не больше 35 лет, - рассказывает начальник департамента строительства Кемеровской области Андрей Кравченко. - Арендовать такие квартиры они могут в течение пяти лет. Подразумевается, что за это время можно накопить деньги на первоначальный взнос ипотечного кредита или оформить льготный заем по областным программам (под 0,3,5% сроком до 20 лет с первоначальным взносом 10% или без первоначального взноса) и переехать в собственное жилье. А квартиру в «доходном доме» освободить для другой молодой семьи или для молодого специалиста». Каждый год всех арендаторов проверяют - нуждаются ли они в жилье по-прежнему. Если у кого-то появилась своя жилплощадь или человек ушел с работы в бюджетной сфере, то его просят освободить арендуемую квартиру. Так что у тех, кому не повезло попасть в списки жильцов к моменту сдачи дома, такая возможность еще есть в будущем. Для этого достаточно написать заявление на работе или в вузе. Оно будет передано в городскую жилищную комиссию, которая и примет решение о предоставлении квартиры.Так, в этом году льготным арендуемым жильем обзавелись молодые хирурги, травматологи-ортопеды, кардиологи и анестезиологи Центра охраны здоровья шахтеров в Ленинске-Кузнецком.В «доходном доме» медикам предложили снимать жилье на условиях льготного найма. Аренда двухкомнатной квартиры стоит 1,6 тыс. рублей плюс оплата коммунальных услуг, а на рынке недвижимости однокомнатная квартира оценивается не меньше 8-9 тыс. рублей. И это при том, что арендуемая жилплощадь не всегда в идеальном состоянии. В квартирах же доходного дома установлены пластиковые окна, металлические двери, вода, электросчетчики, электропечи, сантехника, пожарная сигнализация с системой оповещения в квартирах и система пожаротушения.
«Строительство «доходных» домов в Кемеровской области ведется за счет средств областного и местного бюджетов, - продолжает рассказывать начальник департамента строительства Кемеровской области Андрей Кравченко. - За все время на развитие рынка арендного жилья направлено 874,9 млн. руб. Плата за использование помещений поступает в доходы местных бюджетов и используется на увеличение муниципального жилищного фонда коммерческого использования. Мы уже обеспечили льготным жильем более 600 семей. 26 из них благополучно перебрались в собственные квартиры. Останавливаться на достигнутом мы пока не собираемся. До конца 2013 года планируем заселить еще один «доходный» дом в Анжеро-Судженске, рассчитанный на 72 семьи».

Идеальное решение
В принципе, введение в эксплуатацию доходных домов кажется идеальным решением жилищных проблем. Однако есть парочка «но». Во-первых, желающих получить такое дешевое съемное жилье - великое множество, и властям приходится вводить жесткие требования к квартиросъемщикам. Во-вторых, изначально доходные дома - проект коммерческий, а не социальный. Возводить такой тип жилья - прерогатива частных застройщиков, а они относятся к этому сегменту рынка с большой настороженностью.Строительные компании сегодня нацелены главным образом на краткосрочные инвестиции. А в случае с доходными домами возврат средств будет длительным, предугадать это несложно.По мнению Андрея Кравченко, доходные дома в Кемеровской области можно считать «чистой воды социальным проектом». Стоимость аренды в них, по меркам кузбасского рынка жилой недвижимости, символическая. В нее входят расходы на обслуживание и содержание дома, а также стоимость услуг управляющей компании. Например, в Новокузнецке плата за найм квартиры общей площадью 50 кв. метров в доходном доме составляет 1,6 тыс. рублей в месяц. Это в три – пять раз меньше рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, что выгодно, естественно, только арендаторам.«Если говорить о рынке аренды в общем, то он вполне стабилен и гармоничен, - считает начальник отдела аренды АН «Бюро недвижимости Кузбасса» Евгения Шутикова. – Спрос и предложение сбалансированы, хотя в горячий сезон, в сентябре, например, когда традиционно в городе наблюдается наплыв студентов и командировочных, спрос выше. Единственное, чего иногда не хватает, - так это либо очень дешевого жилья, либо элитного, в самом полном понимании этого слова. А так цена на аренду вполне приемлемая».
Однако оценить объем рынка наемного жилья в регионе, и даже в отдельном муниципальном образовании области не берется никто. Поскольку на 95–99% это «теневой», стихийный бизнес. Большинство собственников квартир и домов нередко сдают внаем «квадратные метры» в частном порядке, минуя процедуру заключения договоров аренды с последующей уплатой налогов. Конечно, если такое направление, как строительство доходных домов, получит должное развитие, то можно надеяться, что наконец-то рынок аренды перестанет быть теневым. Но, по мнению начальника отдела аренды АН «Бюро недвижимости Кузбасса» Евгении Шутиковой, ждать этого вряд ли стоит. «Думаю, у нас такие дома не приживутся, - говорит Евгения. – В России не привыкли заниматься благотворительностью, да и наша экономическая ситуация не сулит хороших перспектив долгосрочным инвестициям. В Европе такой бизнес популярен, у нас же даже перенятая у Запада ипотека выдается под огромный процент, все стремятся получать прибыль. Могу предположить, что доходные дома будут существовать, но несколько в ином ключе. Вполне возможно, что какая-нибудь крупная организация или производство построит парочку таких объектов, чтобы обеспечивать своих сотрудников служебным жильем, но не более. Так что у нас доходные дома, я думаю, так и останутся социальным проектом. Хотя, конечно, хотелось бы иного развития событий».

Если учесть нынешний уровень обеспеченности граждан жильем, потоки трудовой и образовательной миграции внутри Кузбасса и стихийность рынка аренды, то смело можно предположить, что ниша доходных домов пустует зря. Ведь опираясь на мировой опыт, легко понять, что этот сегмент позволяет девелоперам и государству неплохо заработать. По данным, опубликованным на официальном сайте Министерства регионального развития РФ, например, в США доля арендного жилья на протяжении последних 10 лет колеблется в коридоре от 30 до 32 % от всего жилого фонда. Аналогичная ситуация и в Англии, где за последние 10 лет доля рынка арендного жилья не опускалась ниже 28%, а в последние три года, в связи с экономическим кризисом, и как следствие - ростом сектора коммерческого найма, доля рынка арендного жилья увеличилась еще на 3%. Но в России осваивать эту «непаханую целину» никто не спешит. Тем не менее, государство старается всеми силами подстегнуть частных инвесторов изменить свое мнение. По расчетам Минрегиона, к 2020 году доля арендного жилья должна составлять до 20% от общего объема вводимого в стране жилья. Если исходить из того, что к этому сроку Россия предполагает выйти на ежегодный показатель ввода 140 млн кв. метров жилья, речь идет о почти 30 миллионах кв. метров арендного жилья в год.К тому же доходные дома могут оказаться реальным инструментом для привлечения в регионы квалифицированных специалистов, а также способом сокращения очередей на улучшение жилищных условий. Кроме того, появление доходных домов способно благотворно повлиять на рынок наемного жилья в целом, выведя его из «тени» хотя бы частично и введя понятные правила взаимоотношений арендаторов и арендодателей.