Выгодно купить, выгодно продать: от чего зависит цена жилья?

Заплатите наличными – получите скидку
- Наталья Владимировна, какие факторы влияют на стоимость жилья в целом?
- Прежде всего - экономическая ситуация в стране и в мире, определяющая соотношение спроса и предложения. В докризисный и кризисный период предложение намного перекрывало количество потенциальных покупателей и жилье было значительно дешевле. Случались и обратные ситуации, когда было много желающих приобрести жилье, а квартир не хватало.
В наступившем году многие покупатели рассчитывали, что после выборов президента цены на жилье упадут. Но ситуация на рынке осталась стабильной, спрос/предложение соотносится примерно в пропорции 50/50, поэтому на стоимость данный фактор пока никак не влияет.
Традиционно случаются сезонные скачки цен. До Нового года люди пытаются вложить деньги в недвижимость – соответственно, цены растут, в период с января по март сохраняются на одном уровне. Летом в связи с отпусками, дачным сезоном рынок обычно «замирает», находится в стагнации. К осени стоимость жилья вновь поднимается на 1-2 процента.

- Каким образом влияет на ценовую политику ипотека?
- Стоимость во многом зависит от того, за наличный расчет покупают квартиру или берут ипотечный кредит. Если покупатели готовы оплатить всю сумму сразу, многие продавцы предоставляют значительную скидку. Приоритетное количество сделок сейчас заключается по ипотеке. За наличный расчет оформляется около 20-30% от всего объема продаж, соответственно, как минимум 70% составляют ипотечные кредиты.

Фавориты – новостройки в Центральном
- Если исключить перечисленные внешние факторы, за что, по Вашим наблюдениям, при прочих равных условиях готовы переплатить кемеровчане?
- В первую очередь, покупатели выражают пожелания относительно района, в котором должна находиться квартира. Дороже всего, традиционно, Центр – за счет расположения, престижа, развитой инфраструктуры. Ленинский – второй по популярности: это спальный район, с квартирами в основном улучшенной планировки. Далее – Заводский, включая микрорайон Южный, Рудничный, и на последнем месте по спросу и, соответственно, стоимости жилья – Кировский район.
Отдельно стоит отметить Лесную Поляну. Хороший район, но цены там пока ниже, чем в городе, поэтому жилье там пользуется популярностью.
Много клиентов обращает внимание и на материал, из которого построен дом. Кирпичные дома теплее и пользуются большим спросом. Например, 4-комнатную квартиру в кирпичной части дома на пр. Ленина, 55-б приобретают на 300 тысяч дороже, чем в панельной части этого же дома.

- В основном приоритет покупателями отдается новостройкам или рынку вторичного жилья?
- Как правило, новые квартиры продаются дороже. Исключение – «вторичка» в центре, где квартиры всегда самые дорогие. Однако и новостройки бывают разные. Квартира «под самоотделку» стоит дешевле продаваемой «под ключ». Конкретная сумма разницы зависит от метража и количества комнат. Однокомнатная стоит меньше примерно на 200 тысяч рублей, 2-3 комнатная - на 300-400 тысяч. Но популярностью пользуются оба варианта, люди оценивают свои силы. Как правило, жилье на этапе строительства или под самоотделку приобретают те, кто может себе позволить полностью сделать ремонт по своему вкусу.

Дорогой ремонт не окупится
- Возможно, лучше выполнить ремонт в квартире «под самоотделку» и продавать ее уже по более высокой цене?
- Конечно, вы можете так сделать, но будьте готовы к тому, что полностью 100% потраченных средств не вернете. Иногда люди вкладывают большие деньги в ремонт, покупают дорогие материалы, но возмещают в результате всего около половины потраченной суммы.

- А как можно повысить стоимость обычной «хрущевки»?
- Необходимо максимально улучшить состояние квартиры. Как правило, покупатели готовы доплатить, если установлены стеклопакеты, выровнены потолки и стены, на полу – хотя бы новый линолеум или ламинат. Сейчас огромный выбор стройматериалов, и люди сразу оценивают примерную стоимость, в которую обошелся ремонт. Чтобы не тратить на отделку ни время, ни деньги, многие согласны переплатить некоторую сумму – около 100-200 тысяч рублей.

- Реализуя квартиру через агентства недвижимости, есть шанс продать ее подороже?
- Зачастую продавец обращается в разные агентства. Но у семи нянек дитя без присмотра – старая истина. Обращаясь в несколько агентств сразу, человек теряет значительную часть стоимости, которую мог бы выручить. Риэлтор видит, что квартиру продают и другие его коллеги. Начинается конкуренция, чтобы завлечь покупателя, агентства снижают цену, не обговорив это с продавцом. И когда находится желающий приобрести квартиру, он, как правило, берет вариант с минимальной заявленной стоимостью, а клиента просто ставят перед фактом. Поэтому выгоднее заключать эксклюзивный договор с одним агентством – это и гарантирует чистоту сделки, и убережет от риска потерять гораздо больше, чем рассчитывали сэкономить.

Торгуемся правильно: как сэкономить при покупке квартиры
- Если продавец пытается цену завысить, то покупателю, наоборот, выгоднее ее сбить. Каким образом это можно сделать?
- Есть нюансы, на которые нужно обращать внимание при покупке. В недавней практике был случай: покупали дом, причем смотрели его вечером, ничего особенного не заметили. И хотели отказаться от сделки, когда уже должны были получать документы – оказалось, что дом требует больших вложений. Посчитали возможные расходы, решили, что цена сильно завышена. Пообщались с продавцом, перечислили претензии – в результате хозяйка сбавила цену примерно на 150 тысяч. Позволяет сбавить стоимость квартиры отсутствие стеклопакетов и/или железной двери, неудовлетворительное состояние сантехники. Немаловажно расположение объекта в самом доме. Квартиры на первых и последних этажах дешевле аналогичных в середине дома примерно на 50 тысяч, не больше. Также в немилости у покупателей угловые квартиры: они считаются холодными, промерзающими, и иногда клиенты даже отказываются идти на просмотр таких вариантов или торгуются, снижая цену.

- Бывают неординарные способы снизить цену?
- Зачастую перед тем, как решить вопрос о приобретении квартиры, покупатели «прощупывают почву». Например, знакомятся с бабушками из потенциально «своего» подъезда и расспрашивают об обстановке в доме, о том, нет ли «буйных» соседей. Бывали случаи, когда таким образом клиенты выясняли, что  их возможные соседи - пьющие люди или наркоманы, которые иногда то забывали выключить воду, то, наоборот, у них что-то горело, – и вообще отказывались от такого жилья, даже не сбивая цену.
Бывают парадоксальные ситуации. Допустим, продается квартира с встроенной мебелью, а у покупателя своя обстановка, чужая ему не нужна. В результате то, что обычно является фактором повышения стоимости жилья, становится причиной скинуть несколько тысяч. Иногда квартира нравится, но в подъезде стоит такой тяжелый, не выветриваемый запах – обычно из подвальных помещений, что люди отказываются от покупки. Но продавцы, как правило, из-за этого цены не снижают.

- И наконец – советы продавцам, желающим продать товар подороже, и покупателям, которые стремятся на нем сэкономить…
- Советы покупателям: не выказывайте большой заинтересованности в данной квартире. Если с порога восклицать: «Ах, какая прелесть, я ее беру!», торга никакого не будет, продавец и не подумает скидывать цену. Поэтому осматривайте объект с пристрастием, всегда можно найти минусы. Но даже когда недостатков не видите, все равно торгуйтесь.
Продавцам советую: не надо делать очень дорогой ремонт. Пусть лучше все будет чисто и аккуратно: свежие обои, новый линолеум, цветы. Это максимум 10-20 тысяч вложений, но на покупателя произведет приятное впечатление. Приготовьте кофе – его аромат располагает, добавляет уюта. А вот домашних животных, даже красавиц-кошек, необходимо убрать. Также нежелательно присутствие жильцов – на них рассеивается внимание при просмотре квартиры. В идеале потенциальных покупателей встречает одна доброжелательная хозяйка. Помните: первое впечатление - решающее.

Беседовала И. Алпатова