Ипотека: добровольное рабство или первый шаг в светлое будущее?

Решающий выбор
Ни для кого не секрет, что оформление ипотеки – процедура многоэтапная, включающая в себя выбор банка, процентной ставки, сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. Чтобы не заплутать на этом извилистом и трудном пути, мы рекомендуем вам воспользоваться нашими советами.Прежде чем взять ипотеку, нужно знать, что главное отличие ипотечного кредита от не ипотечного - это наличие залога. Говорим ипотека – подразумеваем залог. Поэтому, оформляя такой вид кредитования, вы должны быть готовы к тому, что деньги на покупку новой жилплощади вам выдадут только под залог имеющегося в собственности заемщика имущества или под залог приобретаемого имущества. Смирившись с этим фактом, можете смело приступать к первому шагу: выбору рынка, на котором вы будете приобретать жилье – первичном или вторичном. Это очень важно, ведь банковские условия программ ипотечного кредитования везде разные, и, возможно, что с каждым видом жилья нужно будет выбрать определенное кредитование. После того, как Вы определились, необходимо начать изучать программы банков: ставки, их зависимость от срока кредитования, размера первоначального взноса, способа подтверждения доходов, своего стажа и так далее. Как правило, при выборе ипотечной программы заемщик первым делом оценивает размер ставки по кредиту. В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы (комиссии) за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Поэтому необходимо поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода. Кроме того, заемщику ежегодно придется платить за страхование недвижимости и других рисков, что тоже составляет некий процент от кредита.Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. Еще одним важным моментом является выбор порядка расчета платежей. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета, и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов, порой разница может составить не одну сотню тысяч рублей. А вот дифференцированные платежи в начале срока кредитования могут быть тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются, и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов. 

Ипотека – это легко?
Если у вас нет времени и сил самостоятельно разбираться в нюансах ипотечного кредитования, то директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области Юлия Шматок советует обратиться к специалистам. «Знающие люди на первом этапе помогут вам подобрать наиболее выгодную кредитную программу, объяснят условия предоставления займа, рассчитают максимальную сумму кредита и, конечно же, расскажут о необходимом пакете документов, – говорит Юлия Николаевна. – В нашем агентстве, например, уже через 5 дней после подачи пакета документов вам дадут ответ – получите ли вы займ или нет. После у вас есть три месяца на то, чтобы найти подходящее жилье. Однако прежде чем получить деньги на сделку, вам придется предоставить документы на приобретаемое жилье на оценку специалистам, а после еще и заказать оценку приобретаемой недвижимости у независимой оценочной компании».После проведения всех необходимых проверок можно смело подписывать подготовленные документы по сделке: договор займа, закладную, договор купли-продажи и другие документы ипотечной сделки. Затем производится регистрация сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области. Ну и на последнем этапе сумма заемных средств перечисляется в безналичном порядке на счет заемщика в день сдачи документов на государственную регистрацию. По сути, на этом процедура оформления ипотечного кредитования и заканчивается. Однако наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита также определяется ипотечным банком. Так что при заключении договора внимательно изучите эти пункты.

Какое будущее у ипотеки?
В начале лета рынок ипотечного кредитования России был оценен в 2 055,1 млрд. рублей. Многие специалисты отмечали рост объемов выдаваемых жилищных кредитов, причем большая доля принадлежала Сбербанку – порядка 45,5 % (979,6 млрд. рублей).«На территории Кемеровской области наша доля кредитов выше – 51,3 %, - отметил заместитель управляющего Кемеровским отделением банка ОАО «Сбербанк России» Кирилл Классен. – И если говорить о тенденциях, то за январь этого года мы увеличили свою долю еще на 0,2 %. Всего за 2012 год в Кемеровской области Сбербанк выдал 7560 кредитов на сумму 7698 млн. рублей. По сравнению с прошлым годом темп роста объема выдаваемых кредитов составил 168%, а темп роста количества выдаваемых кредитов - 137%. На данный момент в портфеле Кемеровского отделения Сбербанка находится 27 032 ипотечных кредитов. Но это еще далеко не предел». Как пояснил Кирилл Борисович, в ближайшем будущем объем ипотечных сделок не будет уменьшаться: кузбассовцы не намерены отказываться от возможности приобретения собственного жилья. «Люди хотят жить лучше, повысить свой уровень жизни, и прежде всего уйти из съемных квартир, – говорит Кирилл Классен. – Многие пришли к такому выводу, что лучше ежемесячно отдавать деньги за свое жилье, нежели какому-то стороннему человеку. Тем более что сейчас есть масса интересных и выгодных программ ипотечного кредитования. К слову, в течение 2012 года мы наблюдали изменение структуры кредитного портфеля. Так, доля кредитов, выданных для инвестирования в строящиеся жилые объекты, за прошлый год увеличилась на 6%».

Преимущества и недостатки
Конечно, принять решение – брать или не брать ипотеку – очень трудно. Самым существенным недостатком является так называемая «переплата», которая может достигать 100 процентов и более. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. А сколько нервов придется потратить, пока будете собирать пакет документов? Тем не менее, преимуществ у ипотеки тоже немало. Главное ее достоинство – то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме. При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу станет вашей собственностью. На этой жилплощади можно зарегистрироваться. У ипотеки есть еще ряд неоспоримых преимуществ: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что не нужно будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. К тому же в нашем регионе существует много льготных программ.Найти компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Выбор банков и предоставляемых ими ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.