И снова все о едином...

Тема дня
На сегодняшний день существует три налога, вокруг которых профессионалами рынка недвижимости ведутся дискуссии - это налог на недвижимость, налог на сделки с недвижимостью и налог на роскошь. Такое мнение на прошедшей в рамках деловой программы XXVI Международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО» пресс-конференции высказал президент Российской Гильдии Риэлторов Григорий Полторак.
На сегодняшний день существует налог на землю и налог на имущество. У каждого налога свои цели, своя налогооблагаемая база, ставки и льготы. По мнению специалистов, их необходимо заменить единым налогом на недвижимость. Внедрение такого налога откладывается уже несколько лет по объективным причинам - необходима своя налоговая база.
Налог на имущество в качестве своей базы
имеет инвентаризационную стоимость, это, по сути, стоимость по БТИ, и сегодня определения размера ставки налога не имущество физических лиц находится в ведении муниципальных органов власти. Этот налог не прозрачный и немногие знают о его существовании. Ставка достаточно дифференцирована и разнообразна от 0,1% до 2 %.
По мнению Г. Полторака, инвентаризационная стоимость - очень абстрактное понятие, в связи с тем, что в расчет берутся цены 1962 года, определяющиеся по неактуальным на сегодня индексам, приводя к современной стоимости. По новым объектам это, зачастую, стоимость строительства и иногда это инвентаризационная стоимость превышает реально рыночную.

Фискальный или инвестиционный?
Сейчас формально определена лишь налоговая база - это кадастровая стоимость, ее суть и методы расчета. Однако это непростая работа, так как, чтобы определить кадастровую стоимость, необходимо провести массовую оценку объектов недвижимости, эту работу планируют закончить в 2012 - 2013 году. Ставка налога будет находиться в диапазоне от 0,05% до 0,2% и, как отметил, Президент РГР, эти ставки ниже существующих сейчас ставок налога на недвижимость, кадастровая стоимость весьма приближена к рыночной стоимости. По оценкам Минэкономразвития, Министерства финансов России они должны быть ниже рыночной стоимости, примерно, на 20-30%.
Важный момент - это цели сбора налога. Необходимо понимать, что нынешняя цель - это, прежде всего, фискальная. Во всем мире налог на недвижимость носит характер инвестиционный. Это очень мощный инструмент для развития территории. Налог на недвижимость должен быть направлен на улучшение качества жизни тех налогоплательщиков, которые на этой территории живут. Только в этом случае налог не будет восприниматься как несправедливый.
Для введения налога нужно предусмотреть процедуры контроля за использованием этих средств. Для того чтобы этот налог эффективно работал необходимо выполнение целого ряда условий: кадастровая стоимость не превышает рыночную, налогообложение осуществляется по установленной законом ставке от кадастровой стоимости, методы расчета кадастровой стоимости - простые и проверяемыми.
Желательно, чтобы налог поступал в местные бюджеты, расходовался на улучшение инфраструктуры, ЖКХ. Ставка налога и льготы должны определяться выборными органами местной власти (в диапазоне от 0,05 % и 0, 2%).
Чтобы не было противозаконных действий со стороны граждан, необходимо создать единые ставки налогообложения физических и юридических лиц, должны быть единые принципы налогообложения на всей территории России, а также прозрачный контроль расходования средств через выборные органы местной власти.
На сегодняшний день налог является подоходным, т.е. налоговая база - доход от продаж, который составляет 13 %. Вычеты - это затраты, связанные с приобретением или улучшением объекта недвижимости, или 1 млн рублей по выбору налогоплательщика. И если раньше льгота была предоставляемой в полном объеме -100 % от стоимости продажи недвижимости при условии, что объект был в собственности более 5 лет, то сегодня этот порог снижен до 3 лет. Если недвижимость была в собственности у владельца более 3 лет и выше, то при продаже недвижимости налог не выплачивается и даже, более того, не нужна налоговая декларация.
Но у такого налога есть недостатки, которые заставляют говорить о необходимости пересмотра процедуры начисления и сборов этого налога: несправедливая фискальная сущность, низкая собираемость, массовое сокрытие реальных цен (75% ранее, 50% сейчас), искажение статистики, хорошая среда для криминала.

Предложения РГР
Установить в качестве налоговой базы - прирост капитала, сохранив ставку налога 13%, вне зависимости от времени владения недвижимостью. Учитывать затраты, связанные с улучшением условий проживания и высокий уровень инфляции в России. Индексировать цену покупки недвижимости над ценой прошлой покупки и при продаже индексировать с учетом инфляции. Все это, по мнению, Г. Полторака, позволит сделать рынок прозрачным, снизить его криминальность, защитить права добросовестного приобретателя, что даст государству реальную статистику.
Константин Апрелев, вице-президент РГР, высказал следующее мнение: «Налог на недвижимость - это инструмент стимулирования экономического развития территории поселений. При корректном и разумном его введении он может стать хорошим подспорьем для эффективной местной власти в организации процесса управления территорией и стимулировать развитие самоуправления в муниципальных образованиях».
Как подчеркнул вице-президент РГР, при обеспечении полной прозрачности каждый гражданин, который платит налог, будет знать, на что расходуются его средства. В противном случае гражданин будет рассматривать налог, как фискальный и постарается уйти от него.
По поводу системы сбора нового налога К. Апрелев заявил, что, скорее всего, начальная база для налогообложения будет сформирована на еще далеко не совершенной системе кадастрового реестра. Поэтому начинать нужно именно с создания работающей системы налогообложения, после чего переходить к дифференциальному принципу сбора налогов.
Сейчас в России взимается три налога - земельный, налог на имущество физических лиц и налог на имущество организаций, которые поступают в разные бюджеты. К примеру, если объект недвижимости находится у физического лица, то налог поступает в местный бюджет. Однако, как только объект переходит к юридическому лицу, то налог начинает поступать в бюджет субъекта, что в целях повышения эффективности управления территориями не вполне целесообразно, поскольку управление территорией поселения, на которой находится этот объект недвижимости, продолжают осуществлять муниципальные власти. С этой точки зрения, было бы гораздо логичнее, чтобы все вопросы, связанные с имущественными налогами, хотя бы на 80% относились к муниципальному бюджету.
Вместе с тем, выбытие от физического к юридическому лицу и наоборот, не должно влиять на стабильность местного бюджета.
Налог на недвижимость как значимая составляющая местного бюджета должен создавать мотивацию у местной власти качественно управлять территорией и увеличивать текущую рыночную стоимость любого объекта недвижимости, размещающегося на территории поселения. А значит, увеличивать налоговую базу и повышать ее стабильность для будущих налоговых поступлений в местный бюджет, что в свою очередь расширяет управленческие возможности и повышает уровень развитости территории данного поселения.
Второй момент является не менее принципиальным. Один налог всегда проще администрировать. Сейчас у всех трех налогов разные методы определения налоговой базы. Для определения размера налога на имущество физических лиц используется инвентаризационная стоимость, земельного налога - кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а при определении налоговой базы налога на имущество организаций, имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. Единый налог упростит процесс администрирования.
По мнению К. Апрелева, цели введения налога на недвижимость:
- Ликвидация перекоса в налоговом поле, возникшего в результате административной реформы и сокращение дефицита муниципальных бюджетов.
- Создание инструментов стратегической мотивации муниципальных органов управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры.
- Привлечение инвестиций в создание объектов недвижимости и бизнеса, снижение цен на земельные участки для расширения будущей налоговой базы бюджета.

Влияние на рынок
Размер налога понизит покупательский спрос, особенно в части дорогого и большого по площадям жилья.
Все это приведет к тому, что налог существенно откорректирует в сторону понижения цены, которые существуют сегодня на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса.

Личные Деньги
Фото: http://static.bn.ru, http://www.realestate.ru