Ипотека: брать или не брать?

Новации в законе: ищи, кому выгодно
С 7 марта в силу вступает Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 06.12.2011 г. (подробнее – в номере журнала «Всё про Недвижимость» №6).
Роман ЗЕМЛЯНОВ, управляющий операционным офисом барнаульского филиала Европейского трастового банка в г. Кемерово считает, что не все нововведения будут одинаково полезны на практике. Так, теперь взыскание предмета залога возможно не только в судебном порядке, как это было раньше, но и «полюбовное». Однако для внесудебного обращения взыскания квартиры требуется исполнительная подпись нотариуса. «Пока не сложилось деловой и судебной практики, сложно сказать, как это реализуется – считает Р. Землянов. - Скорее всего нотариусы смогут ставить надпись только на тех договорах, которые были нотариально удостоверены на момент подписания, поскольку несут ответственность. Вероятно, процедура распространится на вновь заключаемые договоры, нотариально заверенные на момент подписания. Но здесь есть существенный минус. Услуги нотариуса платные и на сегодняшний день необязательные. В большинстве случаев стоимость составляет какой-то процент от суммы сделки. Но даже 3-4 процентная плата существенно удорожает сделку, и массовое нотариальное заверение в итоге скажется на стоимости ипотеки для заемщика. Хотя сама процедура внесудебного взыскания выгодна».
Не обойдется без «подводных камней» и другое новшество в законе «Об ипотеке», согласно которому, если банк реализует квартиру неплательщика, долг считается погашенным, даже если вырученная стоимость не покрывает набежавших процентов. «Прощение» набежавших долгов при реализации квартиры – не очень радужная перспектива для залогодержателя. С точки зрения заемщика это неоспоримый плюс, для банка – прямой убыток. Зачастую полученной стоимости может не хватить не только на закрытие пени и штрафов, но и основного долга при снижении стоимости заложенной квартиры. Как разъясняет
Р. Землянов, скорее всего, банки начнут «закручивать гайки» для минимизации своих рисков. «Возможно, под воздействием этого закона первоначальные взносы будут увеличены. На сегодняшний момент минимальный взнос – около 10%, а впоследствии он может быть увеличен примерно до 20-30%».
Однако есть и положительные стороны. «С одной стороны, это позволит упростить длительную процедуру взыскания предмета залога, с другой – облегчит жизнь заемщикам – уверена Галина МИРОНОВА, директор АН «Ипотечный дом». – Но, на мой взгляд, банки будут еще более жестко подходить к оценке качества заемщика».

Объемы ипотеки превысили докризисный уровень
При всем богатстве выбора способов приобретения собственного жилья ипотека продолжает занимать лидирующую позицию. Несмотря на высокие процентные ставки и зачастую кажущиеся бесконечными сроки выплат, она остается наиболее приемлемым вариантом улучшения жилищных условий.
Как утверждают специалисты, объемы выдачи ипотечных кредитов на сегодняшний день не только вышли на «докризисный» уровень 2008 года, но и превысили его. По словам Рината МАНЬЯНОВА, директора АН «Жилфонд», на сегодняшний день ипотека составляет примерно 65-70 % от всех заключаемых сделок.
«2012 год начался с повышенного спроса на ипотечные кредиты – говорит Г. Миронова. – Возможно, это связано с тем, что некоторые банки заявили о предстоящем повышении процентных ставок в ближайшем будущем». Однако в целом ипотечный рынок в ожидании предстоящих президентских выборов.
По поводу распространенной точки зрения, что до 4 марта инфляция искусственным образом сдерживается, а после цены «рванут» вверх, эксперты в целом сошлись во мнении, что все будет зависеть от дальнейшей позиции руководства страны. Как считает Р. Маньянов, нужно подождать итогов выборов. «Если никаких особенных изменений не случится, можно надеяться на сохранение стабильной ситуации – учитывая предвыборные заявления премьера, сами банкиры побоятся делать серьезный скачок ставок. Если будет другой исход выборов – все возможно» – говорит Ринат Хаметович.
Р. Землянов допускает, что если государство поддержит ипотечные программы, резкого скачка цен не будет, хотя уже сейчас некоторые банки начинают поднимать процентные ставки, наблюдается и рост стоимости жилья.

Что нужно рынку ипотеки: мнения экспертов
В целом, как считают эксперты рынка недвижимости, основные требования, которые нужно предъявлять к рынку ипотечного кредитования – доступность и надежность.
Первое условие, по мнению Г. Мироновой должно обеспечить государство при помощи введения новых социальных программ. С нею согласен Р. Маньянов:
«В России очень и очень высокие процентные ставки. Для Европы даже 3,5-4% считается заоблачной переплатой и люди идут на такие условия только в безвыходном состоянии. А мы, с уровнем жизни и зарплатой в разы ниже европейских, переплачиваем минимум в три раза – и банковские проценты, и государству».
Р. Землянов, напротив, видит причину недоступности ипотеки не в «заоблачных» ставках.
«Основное бремя ипотеки складывается не из процентов по кредиту, а из стоимости квадратного метра – объясняет Роман Владимирович. – В Кемерове на вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» – 40 тысяч рублей и выше. Откуда такие цены? В Испании жилье стоит дешевле. Допустим, уже при цене 25 тысяч рублей за кв.м. ипотека стала бы существенно более доступной. Но эту цену устанавливают не банки».
Проценты по кредитам, по  мнению Р. Землянова, вполне оправданны, так как складываются из уровня инфляции, рисков, которые существуют, в том числе законодательных, банковской маржи.
«Проще говоря: чем легче получить кредит, тем выше процентная ставка. В нее закладываются все риски», - говорит он.
Что касается надежности ипотечных кредитов -
Р. Маньянов уверен, что прежде всего необходимо законодательно ограничить возможность банков продавать закладные другим, особенно европейским банкам.
«Многие банки, в том числе европейские, сами находятся в критическом состоянии, и что будет с проданными закладными далее – непонятно никому. Если этот банк объявит себя банкротом, все обязательства сгорают – и что будет с клиентами, которые выплачивали немалые суммы? Я считаю, банк должен до конца соблюдать взятые на себя обязательства».
Г. Миронова видит выход в разработке дополнительных социальных программ, с помощью которых заемщики могли бы подстраховаться на случай возможных проблем с финансами.

Прогнозы: рост ставок будет, но незначительный
Р. Маньянов считает, что пусть и незначительное, но повышение процентных ставок неминуемо и отмечает начало этого процесса уже сейчас.
«Все прогнозы и аналитики предвидят инфляцию в районе 6-8%. Соответственно, вырастут и ипотечные ставки. Путин говорит, что процентные ставки будут понижаться, но пока мы этого не видим. Возможно, некоторые банки пойдут на хитрость, поднимая ставку сейчас, а после планируют снизить, фактически вернув на прежний уровень. Однако никаких серьезных потрясений ждать не стоит, сейчас ставки повышают примерно на 0,5%». Ипотеку же, считает Ринат Хаметович, в любом случае нужно брать, когда возникает необходимость в жилье.
«Если будет понижение процентной ставки, думаю, в законодательном процессе будет предусмотрен механизм, в соответствии с которым люди смогут обратиться и получить смягчение условий того бремени, который был взят ранее».
Р. Землянов также уверен, что тянуть с вопросом – брать или не брать ипотечный кредит, не стоит: лучше ловить момент. «Сложно спрогнозировать, что будет дальше, снижение или повышение ставок – никто не знает. Не надо бояться ипотеки, лучше спокойно разобраться в предлагаемых условиях и взвесить все риски. Просчитайте, сколько вы сможете платить, есть ли перспективы досрочного погашения. Ипотека не так страшна, как ее малюют, просто нужно реально оценивать свои силы. Думаю, страшнее платить 10 лет за съемную квартиру и потом оказаться ни с чем. А платежи по кредиту зачастую ненамного выше арендной платы. Можно улучшать свои жилищные условия поэтапно. Например, случай из практики: молодая семья взяла в кредит КГТ, досрочно погасили долг, а теперь с продажи КГТ формируют первоначальный взнос и покупают 1- или 2-комнатную квартиру».

От редакции: как известно, прогнозировать будущее, тем более в период нестабильности – дело неблагодарное. Но какие-то ориентиры потенциальным заемщикам наши эксперты дали.

И. Алпатова