Недвижимость: итоги и прогнозы

Не секрет, что ушедший год стал для нашей страны, так скажем, нелёгким. Здесь было всё: и обвинения со стороны мирового сообщества в невидимой "агрессии", и прогрессирующие санкции, и падение курса рубля, и снижение цен на нефть… Логично было бы предположить, что и на рынке недвижимости, в связи с вышеперечисленными факторами, будет "штормить".

2014 год был очень стабильный и спокойный с точки зрения цен на недвижимость. Это подтверждает и статистика роста цен: с начала 2014-го они выросли примерно на 2%. Так, если в среднем стоимость квадратного метра в начале года была 52.700 рублей, то сейчас средняя цена "квадрата" – 53.800 рублей. Когда только начались колебания на валютном рынке, люди забеспокоились, их первым естественным желанием было сберечь имеющиеся деньги. Для этого представлялись две основные возможности. Первая – вложить в резко подскочившие доллар или евро. Однако здесь есть важный нюанс: валюта вполне может обесцениться так же внезапно, как и при росте цен, прогнозировать курс доллара на ближайшее время сложно даже специалистам, не говоря уже об обычных людях. Второй вариант – традиционный: вложить деньги в недвижимость. Это товар, который всегда в цене, и стоимость жилья, как правило, только растёт. Поэтому в конце года, особенно в декабре, после резкого повышения Центробанком ключевой ставки до 17% спрос на недвижимость был просто ажиотажный. Естественно, наибольшей популярностью пользовались самые недорогие объекты, в настоящее время раскуплены практически все однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Заметно меньше был спрос на квартиры большой площади и, соответственно, дорогие. Но на общую ценовую политику ажиотаж в целом не повлиял, как мы уже видели, и цены остались примерно на уровне прошлого года.

Для нашего агентства это был стабильно удачный год, но особенно бешеным спросом, конечно, был отмечен декабрь, когда резко увеличилась ключевая ставка ЦБ. Люди очень боялись потерять деньги и стремились вложить в самый надёжный, по их мнению, актив – недвижимость. Был даже случай, когда родственники "скинулись" и приобрели в долевую собственность однокомнатную квартиру на всех. Прежде всего раскупали самое дешёвое жилье, КГТ разлетались как горячие пирожки. В Росреестре иногда риелторы занимали очередь за двое суток.

Казалось бы, спрос, особенно такой ажиотажный, логично мог бы спровоцировать резкий скачок цен, однако, этого не произошло. Многие продавцы вообще сняли свои объекты с продажи, несмотря на высокий спрос. Поднимать цены смысла не было, наоборот, люди боялись остаться с наличными деньгами и потерять их из-за этого, поэтому решали "затаиться" и пока держать свои сбережения в твёрдой "валюте" – недвижимости.

Бешеный спрос на приобретение жилья отразился и на рынке аренды.

– Все предпочитают не снимать, а приобретать жильё, спрос упал, соответственно, цены очень сильно снизились, за 10 тысяч рублей в месяц сейчас вполне реально найти меблированную однокомнатную квартиру в Центральном районе, – говорит Марина Глинская. – Правда, скорее всего, за коммунальные услуги придётся доплачивать отдельно.

– Предложение на рынке аренды сейчас намного превышает спрос, – отмечает Евгения Шутикова, ведущий специалист по недвижимости компании "Бюро недвижимости Кузбасса". – Это объяснимо: сейчас люди стараются вложить деньги в недвижимость, поэтому по возможности приобретают жильё, привлекая даже подорожавшие ипотечные кредиты, а не снимают. Соответственно, цены тоже снизились, поэтому сейчас – самое время искать съёмное жильё.

С коллегами согласен и специалист отдела аренды ФРК "Этажи" в городе Кемерово Дмитрий Киселёв.

– Люди берут в ипотеку "лишние" квартиры и пытаются сдать их для оплаты кредита, – рассказывает Дмитрий. – Соответственно, предложение увеличилось – цены снизились. Однако в дальнейшем, думаю, стоимость аренды будет расти: ставки по ипотеке повысились, поэтому те, для кого актуален жилищный вопрос, но недоступен ипотечный кредит, просто вынуждены будут снимать жильё.

Если на спрос и предложение влияют самые разные факторы, то ипотечное кредитование – основной способ приобретения жилья в наше время – зависит от ключевой ставки Центробанка. Поэтому неудивительно, что после одномоментного "взлёта" ставки с 10,5% сразу на 6,5 пунктов – до 17% – вопрос жизнеспособности ипотеки в России встал достаточно остро. Не секрет, что ставки по кредитам и так достаточно высоки, тем более, сложно представить спрос на ставку выше 17%. Правда, ЦБ в недавнем прошлом понизил ставку – пока на три пункта, – но отразится ли это на политике банков?

– Вряд ли банки понизят ставки по ипотечным кредитам, – считает Марина Глинская. – Ипотека и сейчас, даже по повышенным ставкам, пользуется спросом: берут кредиты те, кто продаёт своё жильё и "добирает" недостающую сумму ипотекой, или те, кто рассчитывает вложить ещё и материнский капитал.

Ситуация в сфере ипотечного кредитования меняется с каждым днём, и делать какие-то долгосрочные прогнозы – невозможно. После повышения ключевой ставки некоторые банки вообще приостановили выдачу ипотечных кредитов, некоторые подняли ставки до 25-30%, так что клиенты сами стали отказываться брать такую ипотеку. Вообще, в конце 2014 года и до настоящего времени разброс в предлагаемых ипотечных ставках был велик: от 14,5% до 30%. Также большинство банков увеличило размер обязательного первоначального взноса.

Конечно, в связи с увеличением ставок и усилением требований к заёмщикам многие потенциальные клиенты отказываются от всяких попыток оформить ипотечный кредит. Однако мы считаем, что так поступать не стоит. Если у вас есть необходимость в приобретении жилья или улучшении жилищных условий, а полностью нужной суммы в наличии нет, обращайтесь в агентства, к специалистам-брокерам. Если кредит уже оформлен, то стоимость квартиры фиксируется, и дороже она уже не станет. А инфляция "съедает" разницу в стоимости. Но лучше, конечно, действовать при помощи ипотечных брокеров: мы уже пережили один кризис, агентства уже имеют опыт преодоления подобных ситуаций. Кроме того, некоторые банки сохраняют выгодные условия кредитования для агентств, с которыми сотрудничают, и кредит в результате получится для вас значительно дешевле. И не нужно паниковать: кризис не вечен, примерно через год ситуация начнет стабилизироваться, соответственно, появятся программы рефинансирования кредитов. Но будьте внимательны: главное условие возможности рефинансирования – исправные платежи как минимум в течение года.

Если же вы ещё не знаете, стоит ли брать ипотечный кредит, приходите на ипотечную ярмарку 7 февраля, на проспект Ленина, 61: с 10:00 до 17:00 желающие смогут получить всю необходимую информацию у специалистов рынка недвижимости, ипотечных брокеров, а также сотрудников ведущих банков.

Прогнозы – дело вообще неблагодарное, тем более, в нестабильной ситуации. Но мы рискуем дать читателям поведенческие ориентиры от специалистов.

– Пока спрос сохраняется, но прогнозы на будущее неутешительны: скорее всего, нас ждёт уменьшение количества сделок, – считает Марина Глинская. – Пока мы ещё не сильно ощущаем на себе действие экономического кризиса: у большинства – стабильные зарплаты, нет повальных сокращений, люди берут кредиты или могут заплатить наличными. Но потом, в условиях роста безработицы, спрос упадёт, и, соответственно, понизятся цены.

Согласна с коллегой и аналитик ФРК "Этажи" Елена Большакова.

– То, что будет происходить на рынке недвижимости в дальнейшем, больше будет зависеть не от ставки Центробанка, а от экономической и политической ситуации в целом. Скорее всего, в 2015 году цены на недвижимость снизятся: те, кому было нужно жильё и кто имел возможность, уже его приобрели, – говорит Елена Большакова. – Увеличится количество сложных сделок, "цепочек": похожую ситуацию мы наблюдали в 2009-2010 годах, когда в первую очередь снижались цены на самое дешёвое жильё в непрестижных районах города. На рынке новостроек, возможно, цены снизятся только на многокомнатные квартиры: объекты большой площади традиционно менее востребованные. А нуждающиеся всё равно будут решать насущный жилищный вопрос. Однако, если будут сохраняться высокие ставки по ипотеке, спрос на кредиты и, соответственно, на жильё снизится. Уже сейчас способность взять кредит у населения падает: те, кто мог, уже или срочно оформили ипотеку в декабре, или приобрели недвижимость за наличные деньги. Остатки покупательской активности, возможно, будут наблюдаться ещё в феврале, но в течение года количество сделок уменьшится.