Дом за тридевять земель, или зачем покупать недвижимость за рубежом?

Причина первая: инвестиция
Самым простым способом сохранить и преумножить свой капитал является покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Такое приобретение может принести владельцу от 10 до 30% годовых. Следует обратить внимание на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно - в силу неугасающей популярности этих мест.
Если же прибыль хочется получить как можно скорее, то стоит задуматься о покупке жилья в развивающихся странах, например, в Болгарии или Черногории. К слову, сейчас почти во всех странах Восточной Европы недвижимость ежегодно дорожает не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига и вовсе в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%.
Однако в последнее время рост цен все же замедляется. Многие эксперты прогнозируют, что в ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно. Так что «золотое время» для инвестиций уже прошло.
«В последнее время многие зарубежные риелторы обращаются к нам в агентство с просьбой найти им потенциальных клиентов, - рассказывает директор АН «Жилфонд» Ринат Маньянов. – Некоторые даже предлагают отправиться за границу, чтобы осмотреть квартиры. Сейчас Европа очень заинтересована в покупателях из России, предлагают уникальные условия. Например, ставку по ипотечным кредитам в размере 4-5%, недвижимость вблизи моря или гор, в чистых экологических районах. Недавно поступило предложение купить двухкомнатную квартиру в Турции по цене однокомнатной в Кемерове».
Приобретая недвижимость за рубежом, вы становитесь владельцем очень даже выгодного товара. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства, покупатель получает квартиру с отделкой «под ключ» превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря.
Сегодня во многих европейских странах нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, правда, в некоторых государствах налагаются запреты на покупку земли. Проще всего приобрести жилье в Испании и на Кипре. Как правило, там действуют уже отлаженные схемы: чтобы стать местным домовладельцем, нужно всего лишь иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских.
Несколько сложнее приобрести недвижимость в странах-участницах Евросоюза. Так, в Болгарии не продают землю частным лицам. Понравившийся участок можно купить только открыв фирму, предназначенную специально для такой операции. Такая же схема действует в Чехии и Хорватии, правда, уже для жилой недвижимости. Если вы собираетесь купить недвижимость в Черногории, то можете сделать это как физическое лицо, а вот для приобретения земли без капитальных построек также потребуется юрлицо.
Расходы по созданию и содержанию компании значительно увеличивают стоимость относительно недорогого хорватского жилья. Регистрация обойдется вам в 4500-6000 евро, а содержание фирмы - еще в 3000 евро в год. Единственным преимуществом для юрлиц может быть то, что они освобождаются от налога на прирост капитала при перепродаже объекта. Так что при покупке маленького объекта траты на компанию едва ли оправданны.
Надо сказать, что не во всех странах приветствуется учреждение фирм, единственным предназначением которых является совершение сделки с землей. Например, в Таиланде существует дополнение к Земельному кодексу, которое усиливает контроль над такими компаниями. Единственный безопасный способ владения землей в Таиланде для гражданина другой страны - долгосрочная аренда на срок до 30 лет. А вот в Турции для регистрации права собственности сначала потребуется получить вид на жительство.

Причина вторая: доход от аренды
Став счастливым обладателем заграничных апартаментов с видом на море или же чудесной квартирки где-нибудь в Европе, вы сможете не просто забыть об отелях, но еще и получать ежемесячный стабильный доход, сдавая их в аренду.
Покупка ради сдачи в аренду - это еще один вариант инвестирования. Сдавать жилье вы можете как на долговременной основе, - допустим, вы купили квартиру, а выбраться за границу в ближайшее время не можете, - так и на один сезон. Например, летом вы планируете пожить за границей, а вот зимой, чтобы квартира не простаивала, можете сдать ее в аренду.
«Лично для меня такой вариант не интересен, - говорит Ринат Хаметович. – Мне не хочется, чтобы в мое отсутствие в моей квартире жили какие-то другие люди. Но все зависит от человека. Возможно, кого-то привлечет именно такая возможность».
Как правило, долгосрочная аренда актуальна для столиц и крупных городов, а краткосрочная - для курортных зон. Однако многие риелторы считают, что перспектива стать арендодателями - не самая радужная. Ведь хлопот может оказаться больше, чем прибыли. Тем более контролировать жильцов будет сложнее, да и решить спорные вопросы, находясь в другой стране, значительно труднее. К тому же в России рынок аренды все еще «дикий», и это на руку арендодателям. Если в родной стране в большинстве своем они не платят ни копейки в государственную казну, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли.
Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья, и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту. «Покупая недвижимость за рубежом, стоит учитывать тот факт, что содержать ее достаточно накладно, - считает директор АН «Держава недвижимость» Владимир Евстратов. – Удовольствие она приносит только в период отпуска, а во внекурортное время квартира будет требовать должного ухода. Поэтому стоит заранее заключить либо договор аренды, либо договор с управляющей организацией. Если говорить о коммерческой недвижимости, то это отличный способ сохранить деньги, но никак не заработать».

Причина третья: гражданские права
Приобретая недвижимость в другой стране, вы не только становитесь владельцем заветных квадратных метров, но еще и получаете определенные права и обязанности. Однако не стоит рассчитывать, что покупка недвижимости за рубежом откроет для вас все горизонты. Напротив, права владельца дома или квартиры оказываются существенно ограниченными.
Покупка недвижимости в той или иной стране может быть лишь первым шагом на пути к получению вида на жительство или возможности работать и вести коммерческую деятельность в данном государстве. Например, в Чехии иностранец сначала организует фирму, которая и приобретает жилье. После этого он получает только бизнес-визу, действующую в течение года, и только по истечении этого срока иностранный инвестор получает вид на жительство в стране сроком на два года. Затем вид на жительство продлевается на такой же срок, и только после этого иностранный инвестор может стать полноправным гражданином Чехии.
Похожая схема действует в Англии и Италии. Здесь приобретение недвижимости дает только право на получение вида на жительство, да и то только в том случае, если владелец жилья имеет действующий бизнес на территории государства.
А вот покупка дома или квартиры в Словакии дает возможность получить временный вид на жительство, но жилье должно находиться в собственности организации, созданной иностранцем. Так что собственная недвижимость в Словении позволяет иностранному владельцу проживать в стране и даже рассчитывать на получение словенского гражданства.
К слову, стоит учитывать еще одну особенность, присущую законодательству целого ряда стран. Приобретение жилья в курортных зонах, а именно такая недвижимость вызывает большой интерес у иностранных инвесторов, иногда осуществляется на упрощенных условиях, однако и права, приобретаемые вместе с таким жильем, также упрощены.