Недобросовестные риелторы: как не попасться на их удочку

У меня есть подруга. И решила она в один прекрасный день приобрести квартиру. Для того чтобы найти идеально подходящий для себя вариант, знакомая обратилась в агентство недвижимости – совершенно верно поступила, на мой взгляд. Естественно, выдвинула ряд условий, которым "квартира мечты" должна была соответствовать. Но среди довольно обыденных вещей типа вторичного рынка жилья, района, количества комнат, состояния для въезда и этажа было одно, скорее всего, не слишком часто упоминающееся покупателями – чтобы квартира была у прежнего владельца в собственности не менее трёх лет.

Подруга, назовем её Наталья, работает юристом, поэтому прекрасно представляет разницу между квартирой в собственности сроком менее и более трёх лет, связанную с особенностями налогообложения. Однако специалист, который с Натальей работал, в целом соблюдая все "обычные" требования, упорно игнорировал последнее и, соответственно, предлагал не совсем подходящие варианты. Причём проверять это Наталье приходилось самостоятельно: риелтор просто умалчивал о подобном печальном несовпадении "желаний и возможностей". Но, если Наталья чётко представляла, что в её квартире быть должно, а главное – чего быть не должно, большинство клиентов агентств, как правило, "оксфордов не оканчивало" и не могло в достаточной мере оценить, насколько качественно проведена работа риелтора.

И это ярко может проиллюстрировать другой случай из жизни: милая женщина, Любовь Петровна, через агентство приобрела квартиру, в которой, как она выяснила позднее, была произведена перепланировка, а вот оформлено это никоим образом не было. Пострадавшая женщина переживает, что подобные изменения не узаконят, и придётся ей в лучшем случае платить штраф, а в худшем – за свои же деньги приводить помещение в первоначальное состояние… Впрочем, заплатить ей придётся: как известно, бесплатно ничего хорошего в этой жизни не даётся, и сбор необходимых для узаконивания документов обойдётся в более-менее значительную сумму.

Как же бороться за свои права? Как можно выявить недобросовестность или недостаточную компетентность работающего с вами "специалиста" и как возместить ущерб, в случае если "невиноватая я"?..

К сожалению, эксперты не особенно порадовали.

Основной комментарий к обеим ситуациям: нужно тщательнее подходить к выбору партнёра на рынке недвижимости. Лучше сначала определиться с выбором специалиста, чем потом думать о выборе юриста, чтобы судиться с риелтором. А для этого есть несколько способов.

Во-первых, требуйте, чтобы все обещания были отражены в договоре, а не на словах. Во-вторых, будьте внимательны и не ленитесь узнать необходимую информацию о компании, с которой собираетесь заключать договор.

Есть признаки хорошего агентства: а) членство в Ассоциациях риелторов (туда не всех берут), зарегистрированная деятельность по ОКВЭД 70.3, можно спросить, поставлено ли агентство на учёт в Росфинмониторинг, – это признак легальной деятельности: все агентства при регистрации юридического лица в течение 60 дней должны встать на такой учёт. Сотрудники обучены официально: если агентство вкладывает деньги в обучение, оно и с сотрудников спрашивает.

Наконец, спросите знакомых, полистайте форумы. Наш город – маленький, всем всё известно. Имейте в виду: признак хорошего риелтора – действия. Узнал, что хотите купить, – сразу подобрал варианты, приехал оценивать вашу жилплощадь для продажи, распечатал варианты конкурентов. Хороший риелтор не бьёт себя в грудь, он говорит: попробую сделать, потому что за слова отвечает.

Согласна с коллегой и Светлана Симутенко, директор агентства недвижимости "Светлана".

– К сожалению, вряд ли риелтор не знал о проведённой неузаконенной перепланировке, – говорит наш эксперт. – Как правило, агенты выезжают на просмотр каждого объекта, а не заметить перепланировку практически невозможно. Но даже если специалист сознательно умолчал о таком факте, сейчас даже через суд никакого возмещения убытков клиенты вытребовать не смогут. Боюсь, теперь хозяевам этой квартиры придётся потратить достаточно времени и средств, чтобы перепланировку узаконить.

Чтобы помочь немного сориентироваться в том, что стоить требовать от специалиста, который с вами работает, а за что он в принципе не должен отвечать, мы спросили у Максима Тарского, что же находится в компетенции риелтора.

– Риелтор отвечает за то, что написано в договоре возмездного оказания услуг, – говорит Максим. – На самом деле, описанные выше ситуации случаются довольно часто, и основная причина в том, что клиенты не хотят выносить в отдельный договор и оплачивать услуги по поиску и подбору недвижимости. Они, как правило, объясняют это примерно следующим образом: "Вы продайте мне квартиру, и деньги отдайте, и всё. А вдруг я сам найду квартиру, за что тогда я платить буду? Не надо мне ничего". А ещё есть некое правило определения недобросовестных агентов: они обещают именно сделать, а не попробовать сделать (хотя это не в их власти); по их словам, они – всегда лучшие среди агентств, а заодно не стесняются облить грязью коллег по цеху. Совет: бегите от таких "специалистов" сразу.

Максим Тарский предоставил корреспондентам VSЁ42 список действий, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре оказания услуг при покупке и продаже недвижимости.

Перечень действий в договоре продажи:

• Выехать на объект и оценить его.
• Согласовать условия продажи.
• Сформировать коммерческое предложение.
• Провести рекламную кампанию.
• Отвечать на звонки потенциальных покупателей с (указать время) по (указать время и дни недели).
• Проводить показы объекта, предварительно предупредив за (количество) часов/согласовать дату и время показа за (указать сколько) дней.
• Отчитываться о проведённой работе один раз в (указать сколько) дней.
• Согласовать с клиентом снижение цены для конкретного покупателя, условия сделки (цена, сроки сделки, порядок расчётов, переезд).
• Организовать процедуру внесения аванса/задатка.
• Подготовить пакет документов к сдаче в Росреестр.
• Организовать подачу/получение документов в Росреестр, передачу денежных средств. 

Перечень действий в договоре покупки:

• Провести мониторинг предложений на рынке с предоставлением результатов заказчику (что вообще можно купить на имеющуюся в распоряжении покупателя сумму, например, однокомнатную "хрущёвку" в центре, однокомнатную "улучшенку" на Южном, двушку в Кировском или дом от 70 кв.м на Правом берегу).
• Согласовать категорию, район, этаж, планировку, условия приобретения, цену подбираемого жилья. 
• Организовать просмотр не менее (указать количество) объектов.
• Провести проверку документов (то, что как раз не было сделано в описанных в начале ситуациях) на: законность права собственности, отсутствие прав третьих лиц на приобретаемый объект, неузаконенных перепланировок и все те дополнительные условия, которые вы лично выдвигаете.
• Согласовать с клиентом условия сделки (цена, сроки сделки, порядок расчётов, переезд).
• Организовать процедуру внесения аванса/задатка.
• Подготовить пакет документов к сдаче в Росреестр.
• Организовать подачу/получение документов в Росреестр, передачу денежных средств.

Если же риелтор не выполняет свои обязанности или у вас есть какие-­то другие претензии к его работе, то, как советует Максим Тарский, прежде всего нужно пойти поговорить с руководителем недобросовестного агента.

Зачастую вы уже можете получить моральное или даже материальное удовлетворение за нанесённый вред. Но есть компании, в штате которых, кроме риелтора (он же выполняет функции директора), никого и нет. В этих случаях нужно узнать, состоит ли агентство в саморегулируемой организации, например, в Ассоциации риелторов Кемеровской области. Если вам повезло и агентство является членом СРО, можно подать жалобу в специальный комитет такой организации. Если же компания в подобной организации не состоит и, уверенная в своей безнаказанности, претензии удовлетворять не собирается, то начинайте выяснение с посещения здания на Арочной, 41. Там сидят юристы отдела защиты прав потребителей Роспотребнадзора, они помогут составить претензию, провести досудебное и судебное разбирательство.

Но, конечно, до разбирательств желательно не доводить, и, чтобы свести риски к минимуму, выбирайте специалиста так, чтобы потом не было "мучительно больно".