Перепланировка квартиры: новый вариант доступного жилья или большие проблемы?

Есть в Кемерове такие замечательные предложения на рынке недвижимости – продавцы уверяют, то всё законно: схема позаимствована в Красноярске и успешно там работает. В трёхкомнатной квартире на первом этаже производятся кардинальные изменения. Во все комнаты ставятся железные двери, в каждой комнате устанавливаются санузлы, душевая кабина (или ванна – не суть важно), мойка. Кухня тоже преображается в дополнительную комнату путём присоединения к ней рядом стоящих туалета и ванны. В каждую такую "КГТушку" ставят индивидуальные приборы учёта.

В результате получается своеобразный "карман" с четырьмя квартирами-студиями – каждая примерно по 17 квадратов. Цена таких предложений привлекает: так, в Центральном районе города, в хорошем доме, одна квартирка стоит около одного млн рублей. Однако всегда есть подвох: в данном случае ни в каких инстанциях эти изменения не регистрируются ни как перепланировка, ни как что-то другое подобное. Юридически же этот объект остается трёхкомнатной квартирой, а реализуется каждый такой объект как доля в квартире (например, в соотношении 67/126). Утверждается, что оплата коммунальных и прочих услуг, не говоря уже о показаниях счётчиков, идут отдельно. Таких предложений в городе несколько, и уже, по крайней мере по трём адресам, живут люди.

С одной стороны, вроде всё прекрасно: такая квартирка может стать прекрасным выходом, например, для родителей студента, которые не хотят заселять любимое чадо в общежитие. За аренду отдельной квартиры немалые деньги платить нет желания или возможности, полноценную квартиру позволить себе купить не могут, а такое жильё (в хорошем районе, в обычном жилом доме с приятными соседями) – то, что надо. С другой – терзают смутные сомнения…

Мы поговорили с владелицей одной из таких квартирок.

– В целом условиями проживания мы довольны, – говорит наша собеседница, которая по понятным причинам пожелала остаться неназванной. – Прежде всего тем, что нет клопов, тараканов, наркоманов. Спокойный дом, чистый подъезд, тихий район, хорошие отношения с соседями. В каждой квартире установлены отдельные счётчики, а плата за коммунальные услуги, вывоз мусора разбита на четыре отдельных счёта: просто приходишь в ЖЭК, называешь адрес и фамилию и платишь. Единственное, что омрачает счастье, – о том, что перепланировка в нашей квартире не узаконена, мы узнали слишком поздно, когда уже оформили документы. Сейчас некоторые бывшие соседи уже продали свои квартирки и переехали в другое жильё. Я пока не имею такой финансовой возможности, но тоже думаю о переезде – не сейчас, года через два.

Наше агентство один раз занималось подобным случаем. Правда, предварительно мы сами получили разрешение на всю перепланировку и провели все работы тоже наши специалисты. Таким образом, получилась мини-гостиница, "номера" в которой сдавали в аренду. Однако владелец оставался один, и все проводимые работы были согласованы. Без разрешения перепланировка незаконна, и в будущем, думаю, у владельцев могут возникнуть проблемы.

И, прежде чем приобретать такую недвижимость, людям следовало не брать "долю", а требовать, чтобы все документы привели в соответствие. Конечно, так жить можно, но "пока". А случиться может всё что угодно: соседям не понравится, что в одной квартире слишком много жильцов, или соответствующие органы узнают о незаконной перепланировке – будут неприятности.

В принципе, подобная перепланировка именно на первом этаже не противоречит техническим требованиям. Однако жильцам необходимо получить разрешение РЭУ, но гарантий на согласование никто дать не сможет. Думаю, что лучше будет жителям предварительно просто проконсультироваться по своей проблеме. В будущем с незаконной перепланировкой могут возникнуть проблемы: например, если они соберутся продавать свои квартиры, при проверке техпаспорта помещения этот факт обязательно выявится, и сделка с большой степенью вероятности не состоится: наверняка люди предпочтут юридически "чистую" квартиру. Пока, я думаю, они будут просто спокойно жить, но, если выявится факт незаконной перепланировки, скорее всего, жильцов или вынудят заплатить штраф, или вообще будут периодически штрафовать. При этом вряд ли их заставят приводить помещения в первоначальный вид, ведь никакой опасности в установке именно на первых этажах дополнительных санузлов и душевых кабин нет. Если же, кроме этого, были перенесены стены, другие конструкции, то ситуация усложняется, но всё равно людям лучше не ждать, а пробовать решать свою проблему, консультироваться.

Сложнее оказалось получить оценку данной ситуации у специалистов, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. В одном месте нам вообще отказались давать комментарии, во втором же сказали, что о таком не слышали в принципе, и только специалисты РЭУ Рудничного района согласились высказать своё мнение, правда, также желая остаться неузнанными.

– Именно таких случаев в нашем отделении не было, но довольно часто люди, живущие в одной квартире, разделяют плату и на три, и на четыре счёта. А расходы на текущее содержание рассчитываются по квадратным метрам, и каждый платит соответственно. Есть дома, в которых несколько комнат, общая кухня и туалет, – там плата также делится на всех зарегистрированных. Но о том, чтобы ставить счётчики в каждую комнату, конечно, не слышала, и даже не представляю, как там можно на 17 "квадратах" установить и санузел, и душ, и кухню. Но, если люди согласны жить в таких условиях, почему нет.

Заключение сделки в обязательном порядке предполагает юридический аспект, при котором осуществляется анализ документов в отношении приобретаемого объекта недвижимости, исследование собственно объекта на предмет соответствия документации. В противном случае покупатель рискует отдать денежные средства не за тот предмет сделки, на который рассчитывал. Согласно действующему законодательству, комната может являться объектом недвижимости, для чего она должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект недвижимости – комната; должна соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, отвечать требованиям благоустроенности; не должна иметь незарегистрированной и несанкционированной в установленном действующим законодательством порядке перепланировки, переоборудования и переустройства.

При заключении сделки необходимо ясное понимание того, за что именно покупатель отдаёт свои денежные средства, поскольку, например, приобретение собственно объекта недвижимости и доли в праве на объект недвижимости не является одним и тем же. Возможная проблема, с которой может столкнуться неосмотрительный покупатель, – это передача денежных средств за перепланированный, переустроенный объект, статус которого не легализован в установленном порядке.

Ситуацию можно проиллюстрировать следующим. В многокомнатной квартире без необходимых согласований произведено переустройство. Желая приобрести в свою собственность комнату как самостоятельный объект недвижимости, покупатель, не понимая юридической стороны сделки, по совету продавца заключает договор купли-продажи доли в праве на жилое помещение, то есть на многокомнатную квартиру. При этом покупатель становится не собственником в отношении предполагаемой комнаты, а сособственником в отношении многокомнатной квартиры.

В случае выявления жилищной инспекцией факта самовольного переустройства (перепланировки), совершённого с нарушением установленного порядка, в перспективе собственник имеет шансы получить уведомление с требованием о приведении квартиры в первоначальное состояние за свой счёт.

При невыполнении уведомления администрация муниципального образования может предъявить иск о продаже с публичных торгов данного жилого помещения. Более того, сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Резюмируя сказанное, я могу отметить, что сторонам сделки целесообразно проявлять должную степень заботливости и осмотрительности, прибегая к помощи специалистов в области рынка недвижимости, дабы не остаться без денежных средств и желаемого объекта.

Потенциальные покупатели должны быть бдительными: не все риелторы "одинаково полезны", поэтому лучше подстраховаться, переплатить, зато в результате получить законную собственность во владение.