Квартирный вопрос-2015: не упусти момент!

– Андрей, весна 2015 года наглядно показала, что кризис – это новые возможности: льготная ипотека под 12% годовых доступна всем, а застройщики с банками вообще снижают ставки по своим объектам до 8-9%. Почему же на рынке снижение продаж?

– Рынок первичной недвижимости сильно зависит от вторичной: большинство покупателей рассчитывает приобрести новое жильё, полностью или частично рассчитавшись деньгами от продажи уже имеющейся квартиры. При этом цена на вторичном рынке (за 1 кв. метр) остаётся выше, чем на первичном. Плюс вторичный рынок в рамках госпрограммы не субсидируется. Следовательно, покупка таких объектов, да ещё в ипотеку, просто неподъёмна для большинства покупателей. Да и кто будет брать кредит на покупку "хрущёвки" под 16% годовых, если дешевле купить квартиру улучшенной планировки в новом красивом доме?

– Перекос цен на первичном и вторичном рынке жилья действительно столь ощутим?

– Увы. Мы проанализировали более тысячи квартир Кемерова, в среднем жильё на вторичном рынке почти на треть дороже, чем в новостройках, – 54.600 рублей за 1 кв. метр против 41.500 рублей. Наиболее разительная разница в Центральном районе – 60.700 рублей против 43.700 рублей. Конечно, вторичный рынок – это не только "хрущёвки", но в нашей базе данных есть и "хрущёвка" по цене 60 тысяч рублей за 1 кв. метр. Получается, что в этой старой квартире жить комфортнее, чем в новостройке?! Нет. Новая машина падает в цене, едва выехав за ворота автосалона. Почему же с недвижимостью обратная ситуация? В 2013 и 2014 годах "вторичка" продавалась активно, но и тогда её доля уменьшилась с 60% до 40%. Тенденция очевидна.

– У вторичного рынка есть преимущества: готовая инфраструктура, транспортная доступность…

– На этом его плюсы заканчиваются. Мы не раз наблюдали, как люди продавали свои "хрущёвки" в Центральном районе, в домах с ужасными, дурно пахнущими подъездами, обжитыми алкоголиками и наркоманами, а взамен покупали новостройку большей площади в идеальной Лесной Поляне, доплатив всего 400-500 тысяч рублей с учётом ремонта. 

– Вы описали слишком суровую ситуацию, есть же и элитные жилые комплексы! Да и в Лесной Поляне много вторичного жилья.

– Безусловно. По данным наших партнёров из АСО "Промстрой", только в Лесной Поляне фонд вторичного жилья за последние четыре года пополнился на 128 тысяч кв. метров, это почти две тысячи квартир. В Ленинском районе за счёт жилого комплекса "Мегаполис" фонд вторичного жилья пополнился на 265 квартир, в Центральном за счёт "Каравеллы" – более чем на 200 квартир. Как видите, качество предложения вторичного жилья растёт год от года, что абсолютно точно приведёт к снижению цены жилого фонда, построенного до 2000 года. На мой взгляд, собственникам нужно реальнее смотреть на вещи и понять, что по завышенной цене их квартиры никто не купит. Да, ты не продашь свою "хрущёвку" за 2 млн рублей. Но! Её можно продать за 1,5 млн рублей, выбрать прекрасную новую квартиру для своей семьи по выгодной ипотечной программе, получить льготную рассрочку от застройщика и жить счастливо. По-моему, это отличный вариант!

Цена продажи 1 м² различных типов квартир в городе Кемерово*

* В выборке участвуют квартиры, которые выставлены на продажу компанией "Мера" по состоянию на 15.06.2015 (более 1.000 квартир)