Один за всех: кому выгодно, чтобы за недвижимостью шли к нотариусу

Выбор должен быть всегда
- Андрей Андреевич, на что направлены возможные изменения в законодательстве о нотариате относительно сделок с недвижимостью?
- Обсуждаемый законопроект расширяет круг возможностей и полномочий нотариуса. Новшества направлены на то, чтобы регулировать отношения органов власти и людей в сфере обмена информацией. В частности, он предусматривает возможность обмениваться документами в электронном виде и запрашивать необходимые данные с помощью удаленного доступа к ЕГРП и другим базам и реестрам федеральных и иных органов. Данный законопроект направлен на усиление безопасности участников рынка недвижимости, обратившихся за нотариальным удостоверением сделки, а также на обеспечение возможности работы нотариуса по принципу «одно окно». Хотелось бы отметить, что закон о нотариате не может установить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, однако обсуждаемые возможные изменения в Гражданском кодексе РФ настораживают.

- Получается участники рынка недвижимости могут лишиться выбора?
- Есть вероятность. На данный момент в нашей стране обязательной является только государственная регистрация. И я абсолютно не против «походов за печатью к нотариусу», но у клиентов должен всегда оставаться выбор. Допустим, я прихожу к застройщикам, и хочу приобрести у них жилье. Они построили дом, зарегистрировали право на квартиры, и у меня нет никаких сомнений в том, что сделка «чистая», единственное, что потребуется - выписка из ЕГРП, чтобы проверить жилье на наличие арестов, залогов и т.д. Тогда зачем обращаться к нотариусу?

- Но ведь на сделках с недвижимостью часто «нагревают руки» мошенники?
- Однако безопасность надо обеспечивать не такими методами. Если у законотворцев вдруг возникло желание навести порядок на рынке недвижимости, то целесообразнее принять закон о риэлторской деятельности. Гораздо оптимальнее в этом плане было бы сделать обязательной процедуру аттестации агентов недвижимости. Например, в США и ряде европейских стран функцию гаранта безопасности сделки выполняют сами риэлторы. Люди там не передают деньги друг другу лично. На момент регистрации банкноты находятся на депозите риэлторской конторы или в банковской ячейке. То есть в любом случае клиентам не придется бесконечно судиться, пытаясь вернуть свои деньги.

- Применим ли западный метод в нашей стране?
- В России, особенно в последнее время, стремятся перенять как можно больше нововведений. Однако необходимо понимать, что любая инновация – это травма для устоявшегося механизма совершения тех или иных действий. Зачастую идеи неплохие. Но ведь нельзя все время что-то менять кардинально.
С принятием Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стала обязательной госрегистрация сделок. Механизм долго отлаживался, периодически в закон вносились изменения, отрабатывался процесс приема документов на регистрацию и т.д. Наконец, система заработала – люди перестали ночевать у дверей Росрегистрации. И тут сюрприз! На подходе следующая инновация: для приема документов и обработки данных стали использовать другую программу. Эти вроде бы небольшие перемены спровоцировали очередной «ступор». И я уверен, если примут обсуждаемые изменения, опять начнется сумятица.

- Как это будет воплощаться на практике?
- К нотариусам и сейчас сложно попасть в короткий промежуток времени. Честно говоря, я не представляю, с каким объемом работ им придется столкнуться. Провести юридическую экспертизу всех необходимых бумаг, удостоверить сделку и передать пакет документов регистрирующему органу... Это ведь трудоемкий и долгий процесс.

Смешная цифра, или за чей счет банкет?
- Насколько я знаю, количество нотариусов в городе ограничено?
- В Кемерове примерно 25 нотариусов. Но даже если их будет 30 или 50, то в масштабах целого города - это просто смешная цифра.
В принятии документов на регистрацию сейчас задействовано довольно много людей, и то только недавно стали спадать очереди. Достаточно зайти в Росрегистрацию и посмотреть, что там творится, особенно после выходных дней.
Нотариусы загружены: работа с наследствами, удостоверение сделок с долей в уставном капитале юридических лиц, удостоверение доверенностей – вариантов масса. И еще добавится такой объем работы!

- Но ведь это и дополнительные немалые деньги?
 –Согласно ст. 276 нового законопроекта при сделках купли-продажи до 1 млн руб. тариф составит 1% от суммы сделки, но не менее
5 тыс. рублей; при сделках от 1 млн 1 руб. и до 10 млн руб. включительно - 10 тыс. рублей + 0.75% от суммы договора свыше 10 млн руб. Пример: допустим, при цене договора в 16 млн руб, тариф составит 14 тыс 500 рублей. И это без учета технической работы.

- Не станет ли это причиной увеличения количества мошеннических сделок?
- Если обяжут нотариально удостоверять сделки – люди будут пытаться не только уйти от налогов, но и снизить расходы на нотариальные услуги. Схема известна – заключается сделка «на миллион» независимо от реальной стоимости квартиры, разница доплачивается «в конверте». То есть безопасность сделки уменьшится – вернут в лучшем случае миллион.

- И кто будет оплачивать услуги нотариуса?
- Немаловажный вопрос. Если это будет законодательно четко не урегулировано, скорее всего, покупатель и продавец поделят сумму оплаты пополам. Но далеко не каждый захочет и сможет платить.
Например, я глубоко сомневаюсь, что малоимущие граждане смогут себе позволить оплатить услуги нотариуса, ведь «оборот недвижимости» включает в себя и родственные обмены и дарение близким родственникам, за которое тоже будет взиматься помимо госпошлины тариф нотариуса.

- А как обстоит дело с оплатой услуг сейчас?
- Все зависит от степени сложности сделки. Если достаточно напечатать договор, обеспечить сдачу на регистрацию и проконсультировать людей – за это можно взять меньше. Если же сделка связана с залогами, банками и т.п. – сумма увеличивается.
В отношении нотариата так не получится, сумма будет складываться из утвержденного тарифа за само удостоверение, вряд ли общедоступного, и платы за техническую работу. А она у нотариусов стоит немало.

Риэлторы при деле, а нотариат на «подушке безопасности»
- Если все документы будет собирать нотариус, к чему сведется работа риэлтора?
- Риэлторы, безусловно, останутся при деле. На данный момент агент подбирает квартиру, он же или юрист агентства готовит документацию и регистрирует сделку.
С принятием данного закона будет примерно следующая схема: риэлтор подбирает квартиру, точно так же, как сейчас, готовит документы, только сдает их не в Росреестр, а ведет клиентов к нотариусу. Получается, просто добавляется еще одна ступень и лишние траты.

- То есть нотариусы и Росреестр не будут «перекидываться» документами самостоятельно?
- Дело в том, что у нас не настолько развита система электронного документооборота. Есть организации, которые просто не предоставляют документы в электронном виде, потому что у них нет такой возможности. Например, архивы, БТИ, управляющие компании – соответственно, узнать, кто был зарегистрирован можно будет только через УФМС. Может быть, система отладится, но на это понадобится время.
Кроме того, и в бумажном виде документы предоставляются не всегда оригинальные, встречаются фальшивые, введение же полностью электронного обеспечения сделки откроет больше возможностей для мошеннических действий. Поэтому для возмещения убытков в случае противозаконных или не совсем компетентных действий нотариуса предусматривается компенсационный фонд.
В итоге, получается, за их просчеты ответим мы, так как эта «подушка безопасности» сформируется из денег, которые платят обычные люди.

- Андрей Андреевич, кому тогда выгоден законопроект?
- Тут надо разграничить понятия, сам по себе законопроект «О нотариате и нотариальной деятельности» необходим, мир не стоит на месте.
Но что касается изменений в отношении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, тут я однозначно против, и не вижу в этом смысла. Нотариальное сообщество лоббирует свои интересы – это огромный объем работы, который будет приносить соответствующие деньги. В ущерб себе они работать не будут, просто появится больше помощников, которые будут производить техническую работу.

Беседовала И. Алпатова