Ипотека в преддверии кризиса: изучаем риски

Банки готовятся к кризису
- Роман Владимирович, по Вашему мнению, опасаться ли нам второй волны кризиса?
- Поскольку Россия довольно сильно интегрирована в мировую экономику, все проблемы, которые существуют в еврозоне, США сказываются и на нас. Основные причины кризиса, если он будет – за пределами России.
Если европейские страны не решат вопрос по своим должникам, в частности, по Греции, США не разберутся со своим внешним долгом, – то  кризис начнется. Но правительством, банковской системой в период кризиса 2008-09 гг. накоплен неплохой опыт, поэтому, если следующая волна и будет, то более плавная.

- Как кризис отразится на ипотечных программах?
- Чтобы понять, как это повлияет на ипотеку, нужно знать схему выдачи ипотечных кредитов. Банки занимают деньги, либо у населения в виде вкладов – самый дорогой способ, либо на межбанковском рынке, либо у Центробанка. Поскольку ипотечные деньги «длинные» - на 10-20 лет, вкладов на такие сроки нет, – приходится занимать «короткие» деньги под более дорогие проценты. Учитывая нестабильность в Европе, Америке и ожидание волны кризиса, никто не готов давать большие суммы на длительный срок под низкую ставку. Соответственно, стоимость ресурсов для банков растет. В результате, чтобы не быть в минусе, банки вынуждены тоже увеличивать
ставки.

- Какова сейчас ситуация с ипотечными программами?
- До недавнего времени была тенденция к их либерализации. В течение 2010-11 гг. наблюдалось снижение ставок, требований к заемщикам, первоначального взноса до 10%, многие отошли от применения только справки 2-НДФЛ, т.е. учитывают неофициальный доход. Это вызвано тем, что банки вернулись на ипотечный рынок, обострилась конкуренция. Соответственно, спрос на ипотеку по выгодным ставкам среди населения вырос.
Кстати, в преддверии предстоящего пока повышения ставок по ипотеке лучше прокредитоваться под более низкий процент. Незначительное увеличение в некоторых банках уже началось. Наученные предыдущим кризисом, начинают готовиться заранее.

- Люди же тоже научены кризисом – есть вероятность потерять работу, способность выплачивать кредит…
- Нужно рассчитывать свои силы, чтобы получился платеж, который вы в любом случае могли бы платить. Оптимальный вариант – минимум 30%-первоначальный взнос, - согласен, что сложно, но есть способы его получения.
Многие брали кредит на КГТ или «однешку», за 3-4 года досрочно гасили, таким образом получали стартовый капитал в виде этой недвижимости, продавали ее, вносили первоначальный взнос – зачастую уже не 10%, а 30-50%, и покупали лучшее жилье.

Для кого инфляция –это хорошо
- Почему за рубежом процентная ставка значительно ниже –  2-5%, у нас же минимальная, предоставляемая по льготным программам АИЖК, - 7,9%, а в среднем 11-12%?
- Это – один из наиболее часто задаваемых вопросов. Но почему-то очень многие забывают, сравнивая нас с Европой или Америкой, об уровне инфляции в этих странах. А ведь основная причина увеличения ставок – более высокий уровень инфляции. Когда в России будет такая же инфляция, даже с учетом нынешней нестабильности, - тогда и мы сможем выдавать кредиты под 5-6%.
Сегодня наш официальный уровень инфляции в пределах 7-9%, и он постоянно корректируется. Соответственно, банки закладывают свои риски, т.е. увеличивают ставки на 3-4%. По ряду программ получается как в Европе – уровень инфляции плюс 1-2% банковской накрутки = ставка по ипотеке.
Впрочем, у нас не все так плохо. В России большинство кредитов выдается по фиксированной ставке. Поэтому для россиян высокий уровень инфляции является даже плюсом. Допустим, вы взяли кредит под 10%, через 10 лет вы будете платить ту же сумму, ставка не изменится. Если сегодня на погашение долга у вас идет половина дохода, то через 5 лет, учитывая инфляцию, будет уходить 30%, через 10 лет – 10%… Возможно, потом одной зарплатой закроете ипотечный кредит. Такое уже было в период гиперинфляции 90-х годов.

- Возможно ли снижение процентных ставок по ипотеке по 5-6%, как обещал премьер В. Путин?
- В его интервью была оговорка – при условии снижения уровня инфляции – то, о чем мы с вами и говорили. В данном случае – да, возможно. Но решение этого вопроса лежит вне банковского сектора. Банкиры готовы снижать ставку, но при условии снижения уровня инфляции и снижения стоимости ресурсов. Если на сегодня ставка рефинансирования = 8,25%, невозможно выдавать кредиты ниже, - это будет себе в убыток. А когда это будет реализовано, зависит от правительства.

Новостройки в центре города - хиты продаж
- Роман Владимировчи, какие особенности у кузбасской ипотеки?
- Общаясь с коллегами из других регионов, замечаю, что есть города или области, в которых строительство находится либо в зачаточном состоянии, либо практически не ведется. Кузбасская особенность – у нас строится больше жилья, поэтому развит рынок новостроек.

- Какое жилье пользуется большей популярностью? И какое выгоднее кредитовать банкам?
- Банкам все равно, какое жилье они будут кредитовать, самое главное – чтобы это жилье было ликвидным, чтобы в случае чего можно было его свободно реализовать. Поэтому, например, мы не кредитуем дома с деревянными перекрытиями, - рано или поздно они подлежат сносу, дома с печным отоплением… Разницы же, первичный или вторичный рынок, нет.
Пользуются спросом новостройки, особенно эконом-класса, где цена варьируется от 32 до 38 тыс.руб. за кв.м., что в некоторых случаях дешевле стоимости метра на вторичном рынке.
Единственный минус – расположение: большинство предпочли бы жить в центре, а новостройки в основном на окраинах. Не все готовы переезжать в Южный или на Радугу.

Ипотека будет жить
- Как Вы считаете, учитывая курс правительства на развитие аренды – в частности, строительство «доходных домов», не вытеснит ли аренда ипотеку?
- Вытеснения однозначно не будет. Как отдельный социальный проект он должен быть – обеспечивать жильем незащищенные слои населения. Но чтобы стал массовым явлением – вряд ли.
Давайте посчитаем арифметику доходности. Инвестор вкладывает деньги, чтобы они приносили прибыль. Сравните: можно вложить 100 млн на фондовом рынке и окупить их за полгода, а можно – в строительство доходного дома и собирать аренду 10 лет, чтобы выйти на окупаемость. При этом сдавать квартиры нужно по цене ниже, чем средняя по городу. Инвестор, мало того, что не может установить рыночную стоимость аренды, чтобы окупалось хотя бы содержание дома, должен несколько лет ждать, пока проект окупится – и хорошо, если он вообще не будет убыточным. Бюджет может себе такое позволить, частный инвестор – нет. И даже при господдержке – вряд ли настроят столько, чтобы таким образом полностью решить жилищную проблему.
Кроме того, в свое время государство избавлялось от жилого фонда при помощи приватизации – чтобы расходы по содержанию переложить на собственников, граждан. Сейчас вряд ли оно захочет вновь брать все на себя.

Перспективы: снижения ставок не будет
- Каковы долгосрочные перспективы ипотечного кредитования?
- Перспективное направление – выпуск ипотечных облигаций. Механизм его реализации пока находится в стадии разработки, и это может снизить ставки с нынешних средних 12% до 10%.
Пример: мы выдаем ипотечный кредит. Выпускается закладная, в которой написано, что кредит может быть перепродан другому банку, инвестору и т.д. Продаем закладную – право требования по кредиту, допустим, в АИЖК, который становится конечным получателем ваших ежемесячных ипотечных платежей. На каких условиях откупается закладная, сейчас обсуждается. Продаются закладные пулами – допустим, несколько сот закладных на определенную сумму. При формировании пула  выпускаются ценные бумаги – облигации, по которым закладные являются обеспечением, залогом. Облигации продаются инвесторам – ими могут выступать крупные банки, либо Пенсионный фонд, либо зарубежные инвесторы. Таким образом банк получает ресурсы, которые в дальнейшем направляются на выдачу других ипотечных кредитов. Облигации, в отличие от акций, являются менее доходным инструментом для вложений, но более надежным. Т.о. банки получают дешевые средства на более длительный срок. Соответственно, банковский сектор не будет настолько зависим от возможных колебаний. Стабильность приведет к снижению ставок. Сейчас эта схема откатывается, идут пилотные проекты.