Ценности «на память»
- Ксения, много обращений желающих сдать или снять жилье в Кемерове?
- Да, клиентов предостаточно, в основном, на данный момент - это арендаторы. Обращаются и студенты, и взрослые, и семейные люди – те, кому, как правило, необходимо жилье на длительный срок.
- Не секрет, что люди предпочитают снимать жилье без посредников...
– Верно, сами понимаете, что аренда – это не продажа, суммы здесь отличаются в разы, - вероятно, многие предпочитают рисковать. Мне кажется, люди просто не понимают преимуществ работы с агентством, где попросят с арендатора все документы, копии паспорта, заключат договор между собственником и арендатором. Оплата идет по факту заселения.
- А какова комиссия за услуги?
- В агентстве комиссия стандартная – 50% от месячной оплаты, но бывает, запрашивают и 100% – в основном так работают частные риэлторы. Стандартный срок договора при этом – 11 месяцев.
- Что вы делаете для того, чтобы люди обращались именно в агентство?
- Мы стараемся предупреждать собственников, чтобы ни в коем случае не соглашались на предложения потенциальных арендаторов решить проблему «тет-а-тет», потому что если арендаторы сейчас обманывают нас, агентство, в дальнейшем они точно так же могут «кинуть» и собственника, например, пожить месяц-два и съехать, еще и прихватив с собой что-то из приглянувшихся ценных вещей - «на память».
- То есть арендаторы идут в обход агентства?
- Да. Раньше мы к этому относились спокойно – пусть будет на их совести. Но сейчас созваниваемся с клиентами, которые приходили с нами смотреть квартиру, а потом нас обошли, можем даже прийти в гости. Многие, кстати, возвращают комиссию, кому-то стыдно. Конечно, мы не угрожаем какой-то расправой, просто предупреждаем, что можем выселить. До суда не доходит, все решается мирным путем.
«Малогабаритки» - на пике популярности
- Как увеличение спроса влияет на стоимость жилья?
- Цены подрастают, когда начинается период самого ажиотажного спроса – с конца августа. В основном это связано с приезжающими студентами. Ближе к зиме ситуация вновь стабилизируется. Но такого, чтобы квартира раньше стоила 10 тысяч рублей, а к концу августа цена возросла до 15, не бывает. Самое максимальное подорожание – на 1-2 тысячи рублей. Причем свет, вода, интернет, кабельное телевидение оплачиваются отдельно.
- Какова средняя стоимость съемного жилья на данный момент в Кемерове?
- КГТ – 6-7 тыс. руб., дешевле могут быть совсем в плохом состоянии. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры – 10 тыс. руб., причем в Ленинском, Заводском районах. Центр, разумеется, дороже –можно найти варианты и за 10 тыс. руб., но их состояние будет желать лучшего.
«Двушки», «трешки» стоят 12-13 тыс. руб. Но этот ценовой диапазон касается обычных квартир. Если ремонт хороший, то цена сразу «ползет» вверх – и 15, и 17 тыс. руб., соответственно. Что интересно, – разбег между средней стоимостью 1-комнатной и 3-комнатной квартиры маленький – 2-3 тыс. руб., а площадь больше. Но таковы особенности рынка.
- Какое жилье сейчас пользуется наибольшим спросом?
- По большей части клиенты ищут дешевые квартиры – от 7 тыс. руб. Но на рынке недвижимости уже примерно полгода подобных вариантов нет, максимум за такую цену можно снять КГТ. Меньшим спросом пользуются большие 3-комнатные квартиры – в основном их просят семейные люди, с детьми. Нередко снимают элитные квартиры – по цене 30-50 тысяч. В основном это постоянные приезжие клиенты, например, из Москвы. Часто спрашивают и дома, но их в основном сдают сами, находя клиентов через «сарафанное радио».
Договор: без налогов, но с риском
- Если человек снимает квартиру через агентство, он как-то застрахован от того, что его, например, выселят раньше срока?
– Когда собственник просит арендаторов выселиться раньше срока, оговоренного в договоре, то в нормальном агентстве должны подобрать вариант квартиры бесплатно – они ведь уже получили свою комиссию. Арендодателю же за прерывание договора ничего не будет. Точно так же возможны случаи, когда арендаторы заселяются надолго, а выезжают через 1-2 месяца – это жизнь, обстоятельства меняются, все мы люди.
- Тогда какова функция договора, если, как выясняется, он не защищает права ни арендатора, ни арендодателя?
– Если собственник согласен зарегистрировать договор в юстиции и платить налоги, степень правовой защищенности резко возрастает. Но мы не можем заставить арендодателей делать это в обязательном порядке. Соответственно, те, кто не хочет платить налоги, рискуют, причем обе стороны, как мы уже говорили.
- То есть даже если снимаешь квартиру через агентство, не обязательно заключать и регистрировать договор в юстиции?
- Нет, только по желанию собственника. И могу сказать, что около 70% арендаторов предпочитают не платить налоги. Максимум – составляют расписки о возмещении ущерба в случае причинения какого-либо вреда. Но это формальность, бывает, люди съезжают, оставляют ключи соседям – и все, попробуй их найти. А чтобы как-то защитить себя от произвольного повышения арендной платы арендатор может взять расписку в том, что собственник обязуется не менять цену в течение определенного срока, или прописать правила изменения платы в договоре отдельным пунктом. Конечно, если договор не зарегистрирован в юстиции, то отстаивать свои права, нрапример, в суде будет сложнее...
- То есть до цивилизованного рынка аренды нам еще далеко…
- Да, и как видите, виноваты в этом прежде всего сами клиенты – стремясь сэкономить, они готовы идти на риски. Причем в суд обращаются не то что редко – на моей памяти вообще не было таких случаев, все предпочитают договариваться самостоятельно. Через суд долго, дорого – больше потеряешь.
Свой вклад вносят и так называемые «информационные агентства». Они берут комиссию за предоставление адресов, по которым никто ничего не сдает, либо вообще это несуществующие объекты. Как правило, привлекают такие агентства клиентов нереально низкими ценами – от 5 тыс рублей за 1-комнатную в Центре. Человек и деньги отдал, и вроде услугу ему оказали, а жилья нет. И кому-то жаловаться бесполезно. Поэтому, прежде чем обратиться в агентство, необходимо навести о нем справки.
Активная коммерческая
- Ксения, расскажите о тенденциях на рынке коммерческой аренды?
- Если чуть больше года назад аренда коммерческой недвижимости не пользовалась особенным спросом, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Покупать коммерческую недвижимость довольно дорого. Проще снять в аренду какой-либо офис или нежилое помещение.
В Центре города средняя цена за 1 кв.м. – 1 тыс. рублей, но реально сдать и за 2 тыс. руб., если место с высокой проходимостью. В Ленинском, Заводском районах цены существенно ниже – 200-600 рублей за 1 кв.м. В гипермаркетах, торговых центрах стоимость «квадрата» соответственно выше, там «стоять» выгоднее.
Кстати, собственники коммерческой недвижимости предпочитают сдавать ее самостоятельно, не желая переплачивать комиссию агентству. Ведь если в жилой недвижимости комиссию оплачивает арендатор, то в коммерческой – собственник.
- Каково, на ваш взгляд, будущее коммерческой аренды?
- Безо всяких сомнений, этот сегмент рынка недвижимости будет только процветать. И, соответственно, цены будут расти...
Доходные дома аренде не помеха
- В Москве наблюдается такая тенденция – сами застройщики без привлечения агентств сдают в аренду свои объекты…
- У нас такого точно нет. Новостройки продаются, а сдают их уже в основном те физические лица, которые их и приобрели.
- Как Вы оцениваете перспективы развития доходных домов в Кемерове? Не будут ли они вытеснять собственников? Ведь цены кардинально отличаются?
- Безусловно, это будет зависеть от количества таких домов в городе. Пока сдан только один дом, в котором несколько подъездов – это проблему жилья для кемеровчан не решит.
- Ксения, каковы в целом перспективы развития рынка аренды в Кемерове?
- Аренда будет набирать обороты. Много приезжих людей. которые не могут сразу приобрести жилье. Молодых, не желающих влезать в ипотеку, им легче снимать квартиру. Пока есть спрос, будет и
предложение.