Дольщику помогут аж 13 правил!

15 августа вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Об основных его положениях рассказывает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москва.

Пусть и незаконный - все равно застройщик

Первое. Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность стройкомпании не являлась законной. Кроме того, не будет иметь значения, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Второе. Споры с дольщиками о признании права на квартиры в достроенном или недостроенном доме будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах в непосредственном процессе банкротства застройщика. Разбирательство может происходить и по месту нахождения застройщика, и по месту осуществления строительства, а также месту нахождения большинства дольщиков.

Третье. К участию в процессе признания права собственности в рамках банкротства привлекаются все прямые и опосредованные участники строительства.

Четвертое. Требовать получения квартир теперь могут не только лица, заключившие договоры об участии в долевом строительстве, но и те, кто покупал квартиры, машино-места и офисы на основании:
– договора купли-продажи жилого помещения;
– предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи иного помещения;
– договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
– внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
– договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
– выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
– внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
– заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком доме в собственность.

Деньги или жилье: выбор - за дольщиком

Пятое. С момента начала процесса банкротства застройщика арбитражный суд обязан направлять определение о введении соответствующей процедуры банкротства в регистрационные службы с целью дополнительной гарантии от незаконных сделок с недвижимым имуществом застройщика – банкрота.

Шестое. Представители застройщика в процессе банкротства обязаны разыскивать дольщиков с целью информирования их как о банкротстве, так и об их правах претендовать на денежные средства или объекты недвижимости.

Седьмое. Только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику. При этом дольщику присуждается не только та сумма, что он в свое время оплатил застройщику, а реальная стоимость помещения на день предъявления своих требований. И наоборот, если стоимость приобретаемого объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны присудить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму.

Восьмое. Теперь будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых желают претендовать на денежные средства, другие – на жилые и нежилые помещения.

Девятое. Дела о признании права за дольщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до трех месяцев. Дольщики вольны предъявлять через арбитражный суд к застройщику следующие требования:
– о признании наличия или отсутствия права собственности, иного права или обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
– об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
– о сносе самовольной постройки;
– о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
– о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
– о госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Привилегированные расчеты

Десятое. Расчеты с дольщиками будут выделены в отдельную – третью очередь, после расчетов с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, кому задолжали по зарплате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все иные кредиторы отодвигаются в четвертую очередь. Дольщики будут иметь право претендовать на возмещение в размере 25% (заложенного) и 85% (не заложенного) от стоимости реализованного имущества.

Одиннадцатое. Собрание участников строительства вправе принять решение о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земельным участком под ним при условии создания дольщиками жилищно-строительного или потребительского кооператива (под каждый отдельный недостроенный дом должен создаваться отдельный кооператив).
При этом передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении целого ряда условий (всего их семь).

Одно из них: стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.

Двенадцатое. После передачи незавершенного строительством дома кооперативу, последнему переходят все права и обязанности по достройке дома, также в пользу кооператива регистрируются права на недострой и земельный участок под ним.

Успел достроить дом? Отдавай!

Тринадцатое. Если дом, в котором находятся квартиры дольщиков, достроен, судом разрешается вопрос о передаче таких квартир дольщикам на основании отчета оценщика и заключения арбитражного управляющего.

Передача жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличии полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, которое отличается по площади, планировке, расположению от помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Источник: finam.info
Фото: www.advokatsuhovoleg.ru