Новостройки (532) Квартиры (7182) КГТ (1399) Коттеджи/Дома/Дачи (1007) Участки (92) Гаражи/Погреба (166) Коммерческая недвижимость (750/1)
  —  000
  —  м2
В городе Где
Уточнить местоположение

Поиск может осуществляться по адресу ИЛИ по району.

Заводский
Микрорайон
Жилой комплекс
Кировский
Микрорайон
Жилой комплекс
Ленинский
Микрорайон
Жилой комплекс
Рудничный
Микрорайон
Жилой комплекс
Центральный
Жилой комплекс
Сбросить
Можем предложить 11128 объявлений

Подорожает ли жилье в следующем году?

  4206 
2449 дней назад
Многих кемеровчан, особенно тех, кто имеет доход от аренды или от инвестиций в недвижимость, очень интересует, сколько будет стоить квадратный метр жилья завтра. Внимательно следят за «жилищным барометром» и озадаченные квартирным вопросом горожане. Чего ждать от цен на жилье сегодня и в следующем году, журналу «ВСЁ про НЕДВИЖИМОСТЬ» рассказали кемеровские эксперты рынка недвижимости.
Цены: вчера и сегодня.
В этом году цены на недвижимость были относительно стабильны. Не обошлось, правда, без сезонных колебаний. Так, по данным портала недвижимости SibEstate, в январе средняя стоимость квадратного метра составляла 46,092 руб., в феврале - уже 48,665 руб., затем, достигнув в марте отметки 49,737 руб., ниже 49 тыс. руб. уже не падала. Однако летом была к этому близка.
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 49,605 руб. В новостройке - 42,708 руб., на вторичном рынке - 49,757 руб.
- Несмотря на спад активности, который отмечают специалисты рынка недвижимости, положительная динамика средней цены сохраняется, - комментирует ситуацию сертифицированный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Галина Зырянова. - На снижение спроса на вторичном рынке, помимо сезонного фактора, повлияли и нестабильность курса доллара, и волнения на фондовом рынке - потенциальные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию. Другие тем временем работают на опережение - выставляют на продажу квартиры по завышенной цене. Поэтому следует осторожно относиться к данным показателям - средняя цена предложения не всегда достоверно отражает реальное положение дел, так как цена сделки в ситуации низкого уровня спроса может отличаться от цены рекламного предложения на 2-5%.

Г. Зырянова
На сегодняшний день на рынке недвижимости можно выделить две тенденции. Во-первых, снижение покупательской активности на вторичном рынке на фоне растущих цен. Во-вторых, перетекание спроса на первичный рынок в лице частных инвесторов, опасающихся ухудшения экономической ситуации и вкладывающих накопленные средства не в готовое жилье, а в новостройки разной степени готовности.
В общем, рынок недвижимости Кемерово восстанавливается, и с большой долей вероятности можно предположить, что по итогам года средневзвешенная цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья достигнет докризисного уровня.

Два пути
 В зависимости от рынка ипотечного кредитования, который стимулирует спрос на рынке недвижимости, на следующий год Галина Зырянова может предположить два варианта развития событий:
Первый: если рост ипотечных ставок продолжится, то ничем не обеспеченный спрос на жилье начнет сокращаться, что повлечет за собой как минимум ценовую стагнацию и как максимум – небольшое снижение цен в пределах 5%.
Второй: при сохранении объемов ипотечного кредитования рост цен продолжится, ненамного превышая показатели инфляции (в пределах 7-10%).
Поскольку рынок недвижимости, а тем более ценообразование, не могут существовать автономно от рыночной экономики, во многом на ситуацию на рынке жилья влияют макроэкономические показатели. Трудности в европейской и мировой экономике приводят к усилению оттока капитала из России и замедлению темпов роста доходов населения, что в итоге ограничивает покупательскую способность.
- Ни для кого не секрет, что недвижимость приобретается не на текущие доходы, а на сбережения, - продолжает Галина Зырянова. - Однако повышение темпов роста текущих доходов уменьшает склонность населения к сбережению, а снижение - увеличивает, что в итоге приводит к падению платежеспособного спроса на рынке жилья. В итоге на ценовую динамику прежде всего повлияет уровень платежеспособного спроса.
В условиях низкого роста экономики и роста расходов, вызванных удорожанием услуг ЖКХ, ГСМ, низкой урожайностью в связи с засушливым летом, снижение доступности кредитов может привести к снижению спроса на недвижимость. Соответственно, застройщикам придется проводить специальные поддерживающие мероприятия для удержания интереса потребителей. Одним из закономерных шагов станет появление специальных маркетинговых программ.
- Положительным вектором для рынка новостроек может стать программа «Переезд», реализуемая АИЖК, - считает Галина Зырянова. - Эта программа поможет сохранить высокий спрос на строящееся жилье путем перетягивания спроса с вторичного рынка жилья.

Падений не предвидится
Давайте более подробно рассмотрим, что же произойдет с разными сегментами рынка, а именно первичным и вторичным жильем, в 2013 году. Они имеют ряд принципиальных отличий.
Во-первых, субъектами вторичного рынка выступают физические лица (как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей). На первичном рынке продавцом является юридическое лицо. Отсюда вытекает второе отличие: ценообразование на первичном рынке жилья носит плановый характер (застройщики обычно утверждают цену продажи раз в квартал). Вторичный же рынок менее управляем и более стихиен. И, в-третьих, объем предложения первичного рынка составляют не только «сданные» новостройки, но и дома, находящиеся на различных стадиях строительства.
- Если на первичном рынке невозможна ситуация, как на вторичном рынке - например, когда продавец снимает квартиру с продажи из-за того, что не готов уступить в цене, - объясняет Галина Зырянова, - то застройщики вкладывают деньги в проект задолго до того, как появляются реальные квадратные метры. Поэтому все построенное в любом случае должно быть продано. Но опять же - не ниже себестоимости строительства.
С учетом всего вышесказанного, давайте посмотрим, что происходило с рынком строительства и первичного жилья в текущем году.
По словам Галины Зыряновой, в 2011-12 годах началось освоение новых площадок, на первичном рынке появились новые объекты. Количество новостроек эконом-класса (которые составляют 80% от всего объема), находящихся в активной фазе строительства, за 9 месяцев 2012 года увеличилось на 50%. Почти треть из них была начата в текущем году.
- При условии, что в 2013 году реализуется первый вариант - то есть спрос начнет падать, - комментирует Зырянова, - объемы ввода жилья в ближайшие два года сохранятся в силу инерционности процессов в строительстве (средний срок возведения дома - от полутора до двух лет). В течение какого-то периода предложение  будет соответствовать платежеспособному спросу, рост цен прекратится.
Сильного падения цен в массовом сегменте ожидать не стоит, так как большинство новостроек в настоящее время распродаются еще на стадии строительства.
А вот при втором сценарии не стоит ожидать скачка цен на новостройки, ведь количества строящихся домов достаточно, чтобы удовлетворить растущий спрос в различных сегментах рынка.

Консолидация трендов
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь другая ситуация. Если рынок недвижимости войдет в стадию стабилизации, то прежде всего это отразится на низкокачественном жилье - КГТ и «хрущевках». Разность в ценах между различными сегментами жилья увеличится, произойдет «расслоение рынка».
При втором варианте - рост цен продолжится, но темпы будут разными в зависимости от типа жилья.
- Лидером по темпам роста цен в текущем году было низкокачественное жилье, - рассказывает Галина Зырянова. - Квадратный метр в «гостинках» стоил дороже, чем в квартирах улучшенной планировки. Сегодня же разрыв между ценой квадрата в различных сегментах рынка сократился - происходит процесс «консолидации трендов». В следующем году должны вырасти цены и на более качественное жилье.
- В настоящее время ситуация на рынке недвижимости складывается следующим образом: квадратный метр в «хрущевках» в среднем стоит 47,310  руб., в квартирах улучшенной планировки - 48,580 руб., - рассказывает руководитель портала недвижимости SibEstate Олег Гуляев. - В сегменте бизнес-класса цены распределились так: «квадрат» полнометражной квартиры в центре города стоит 56,720 руб., элитного жилья - 59,200 руб.
От редакции:
В целом можно предположить, что в следующем году резкого роста цен на недвижимость не будет, как, впрочем, и роста доходов. Это приведет не только к снижению покупательской активности, но и к повышению спроса на новостройки. Возможно, поэтому для многих квартира в строящемся доме покажется отличным объектом для инвестиций.
Фото: предоставлено экспертом

Журналист: Мария БОЧАРОВА