«Обратная ипотека» на старте

В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) осенью стартует экспериментальная программа «обратной ипотеки», по ней пожилые граждане - владельцы жилья - смогут, заложив свои метры, получить денежную помощь. На вопросы отвечает гендиректор «АРИЖК» Андрей Языков.

Российская газета: В чем смысл «обратной ипотеки»?

Андрей Языков: В том, чтобы улучшить условия жизни пенсионера за счет имеющегося у него жилья. Деньги от банка человек может получать, например, ежемесячно на оплату ухода или просто как прибавку к пенсии. Возможны и крупные платежи, допустим, если понадобится дорогая операция. Суть схемы проста: пенсионер оформляет кредит в банке под залог своей квартиры. Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера и оценочной стоимости его жилья. После заключения договора банк перечисляет ему кредит равными долями в течение срока кредитования.
Принципиальное отличие от других кредитов - «обратную ипотеку» не нужно обслуживать. У заемщика нет ежемесячных платежей в банк - проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: банк продает квартиру, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается банку, а оставшуюся от продажи часть денег банк-кредитор переводит наследникам.

РГ: У нас уже есть нечто похожее, например, старики заключают договора пожизненной ренты, передавая права на свое жилье организациям или частным лицам и получая от них взамен пожизненный уход и денежную помощь. К слову, когда есть договор ренты, плательщик так или иначе заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. Как этот вопрос решается при «обратной ипотеке»?

Языков: Да, действительно, при пожизненной ренте жилье сразу же переоформляется на нового собственника, который обязуется пожизненно содержать бывшего владельца, пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. К сожалению, бывают случаи, когда вроде бы солидная фирма вдруг переуступает свое обязательство какому-то «широкоплечему парню». «Обратная ипотека», наоборот, - счастье для банка, она ему выгодна. Ведь кредитор получает длительный гарантированный источник доходов в виде процентов, начисляемых на сумму кредита. Пенсионер же сохраняет права на свою недвижимость, квартира никому не продается при его жизни. Кроме того, пенсионер может расторгнуть договор и выкупить заложенную квартиру.
Подобные схемы широко применяются в США. Зарубежный опыт показывает, что пенсионеры, воспользовавшиеся «обратной ипотекой», живут дольше. Они улучшают свои условия жизни, могут потратить больше на заботу о здоровье.
Но у этого продукта тоже есть риски. Самый главный - что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости? Формально кредитор, чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными. В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM (Home Equity Conversion Mortgage), когда государство выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, и она уже потом будет реализовывать данную квартиру. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с банкиров. А значит, можно требовать сильного понижения ставок по подобным кредитам. Выкуп производится, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%.
Мы предполагаем, что подобная схема будет востребована и в России. У нас «обратная ипотека» может развиваться по аналогичной схеме. Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет продолжать жить в своей квартире под присмотром государства, и риск выселения из квартиры у него отсутствует. Риски АРИЖК покрываются за счет выплаты за обслуживание кредита (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно.

РГ: В договорах пожизненной ренты фигурируют платежи, выраженные в МРОТ, соответственно, возникают проблемы с их медленной индексацией и обесцениванием. Хотя есть решение Конституционного суда на эту тему в пользу стариков, законодательно оно не реализовано, поправки пока не приняты. Как эта проблема будет решаться при «обратной ипотеке»?

Языков: Да, это достаточно сложный вопрос, и определяется он только математикой: возрастом пенсионера, сроком кредитования (мы предполагаем около 10 лет) и стоимостью денег у банка. Как было упомянуто выше, за счет предоставления гарантий банкиры могут ставку понижать до минимального уровня вплоть до ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%) - рисков-то почти нет.
По нашим предварительным расчетам, в среднем пенсионер сможет получать примерно 1,5 пенсии в течение 10 лет (в расчетах мы исходили из средней стоимости жилья в 1,8 млн рублей). При этом важно отметить, что мы закладываем в модель долгосрочный рыночный тренд, что цены на жилье в России все-таки будут расти. А значит, размер выплат можно корректировать.

РГ: По договору пожизненной ренты квартира сразу переходит новому собственнику, и наследники не могут претендовать на нее. В «обратной ипотеке» квартира остается в собственности пенсионера, следовательно, возникает вопрос с наследниками. Как вы предполагаете его решать?

Языков: Самый правильный путь - заранее уведомить наследников обо всех нюансах. Мы предполагаем разработать специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья.
Кстати, данный момент все эксперты считают очень важным. Зарубежная практика показывает, что есть наследники, которые не помогают своим старикам. И в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию родственников. Зачастую дети отговаривают своих родителей брать «обратную ипотеку» и сами начинают помогать им финансово. Это очень важный воспитательный момент, если бы «обратной ипотеки» не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников.

РГ: Кто сможет стать участником программы?
Языков: Одно из основных условий для получения «обратной ипотеки» - наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом мы планируем по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Пенсионер должен постоянно проживать в данном жилье, и у него не должно быть долгов федерального уровня. Возраст вхождения в программу - достижение пенсионного возраста по старости.
О конкретном механизме вхождения в программу: куда обращаться, какие документы готовить и т.д. - мы сообщим чуть позже, когда закончим всю подготовительную работу. Мы обязательно сделаем для этого специальный сайт.

РГ: О каких примерно ежемесячных платежах может идти речь?

Языков: Расчет сильно зависит от возраста заемщика и рыночной цены квартиры, но в большинстве случаев это - более 1,5 пенсии.

РГ: По какой цене квартиру у банка смогут выкупить наследники, если они этого захотят?

Языков: Если родственникам интересно это жилье, то им достаточно погасить только ту сумму, на которую может претендовать кредитор, т.е. сам кредит и накопленные проценты - это меньше цены жилья. Тогда банк снимет обременение с квартиры.
Если родственники не заинтересованы в ее выкупе, то банк продает квартиру по рыночной цене, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам.

РГ: Когда могут быть запущены пилотные проекты, в каких регионах?

Языков: Пилотный вариант программы мы планируем запустить в ноябре 2011 года.
Предполагаем выдать порядка 500 кредитов в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах с населением более 500 тыс. человек.