Лакомые кусочки ЖКХ

16 июня 2011 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся разных форм управления многоквартирными домами. Теперь в домах, в которых нет жилищно-строительного кооператива или товарищества собственников жилья, должен быть создан совет дома. О степени ответственности разных форм управления корреспонденту журнала «Всё про Недвижимость» рассказала заместитель директора по экономическим вопросам МАУ «Жилкомцентр» Валентина Вечкилева.

- Внесенные в Жилищный кодекс поправки и дополнения вызвали массу вопросов как у самих коммунальщиков, так и у простых жителей. Валентина Ивановна, на какие поправки в первую очередь необходимо обратить внимание нашим читателям?
- Самое главное, на что следует обратить внимание - это наступление ответственности жителей многоквартирных домов за общее имущество дома. То есть за стены, крыши, чердаки, подвалы, трубопроводы, канализацию, электрику, придомовой участок отвечают собственники квартир сообща. Обязанность по оплате за содержание всего этого в надлежащем виде сегодня законодателем также возложена на собственников. При этом собственники могут управлять своим домом напрямую, создав для этого некоммерческую организацию в виде ТСЖ, либо заключив договор с профессиональной управляющей компанией ЖКХ.
В Жилищный кодекс РФ также внесены изменения, направленные на упорядочение деятельности по управлению многоквартирными домами, и уточняющие поправки, определяющие ответственность за нарушение обязательств.

- Какой из способов управления домами на Ваш взгляд наиболее эффективен? Укажите плюсы и минусы каждого из трех способов?
- При выборе способа управления все-таки надо исходить от конкретной ситуации, от особенностей многоквартирного дома и его собственников. Если подберется целая группа подготовленных лиц, имеющих желание и возможность заниматься управлением домом, можно создавать ТСЖ для выполнения функций управления в полном объеме самостоятельно. Если таковых нет, то лучше довериться профессиональной управляющей организации. Безусловно, каждая форма управления имеет свои плюсы и минусы. Так, при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме плюсы в том, что оплата коммунальных услуг производится непосредственно поставщику, каждый собственник квартиры отвечает по долгам лично, а не за весь дом. Но есть и минусы. Например, отсутствует возможность накопления средств на счете для будущего ремонта (например, ремонта крыши).
Если выбрать формой управления товарищество собственников жилья (ТСЖ), то можно зарабатывать деньги на сдаче в аренду нежилых помещений, прилегающих территорий и направлять их на нужды дома. Получается, что жильцы сами, через правление распоряжаются своими деньгами. Причем правление можно переизбирать. Но и работу с неплательщиками ТСЖ ведет самостоятельно. Может сложиться ситуация, что задолженность будет распределена между жильцами, если невозможно взыскать ее с неплательщиков.  
Если это управляющая компания (УК), то собственником заключается один договор управления (и на обслуживание мест общего пользования, и на коммунальные услуги) с управляющей организацией. Договоры с поставщиками услуг заключает управляющая организация. При этом существует риск натолкнуться на мошенников при выборе управляющей организации.

- Фактически принятые изменения устанавливают жесткий контроль за ТСЖ И УК. Каким образом он будет осуществляться?
В первую очередь контроль осуществляется со стороны органа местного самоуправления (совета дома) на основании обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств. Этот сигнал может поступить и от собственников помещений в многоквартирном доме, и от председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива. Совет дома или другой орган местного самоуправления организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок. Если в результате проверки выявлены нарушения условий договора или их невыполнение управляющей организацией, то орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней после соответствующего обращения созывает собрание собственников. В ходе собрания решается вопрос о расторжении договора с такой УК и о выборе новой УК или об изменении способа управления данным домом.
Кроме органа самоуправления контроль осуществляется со стороны государственной жилищной инспекции (ГЖИ). При выявлении несоответствия устава товарищества собственников жилья или внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ направляют товариществу предписание с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания. Если предписание не выполняется в установленный срок или есть случаи нарушения законодательства, органы исполнительной власти субъектов РФ могут обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества. Может быть признано недействительным решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным.

- Валентина Ивановна, как Вы оцениваете роль домовых комитетов в управлении многоквартирными домами?
- Домовые советы или комитеты — явление для нашей страны не новое. В 1960-х годах эта форма участия жителей в жизни своих домов и кварталов была широко распространена. Домкомы существовали при ЖЭКах, в их состав входили политически активные граждане, способные вести организационную работу.
Так как целью совета является обеспечение комфортной среды проживания, общественный контроль за содержанием дома и придомовой территории, думаю, что его создание позволит решить такие проблемы.

- В связи с изменениями, внесенными в ЖК РФ, компания «Жилкомцентр» провела курс лекций для представителей ТСЖ. Какую цель ставила перед собой ваша организация?
- Изменения, внесенные в ЖК РФ, коснулись и ТСЖ. Во-первых, установлены требования к должностям в правлении товарищества. Во-вторых, введен порядок обязательного подписания всеми собственниками помещений в многоквартирном доме протокола общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества. В-третьих, уточнен механизм создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Кроме того на ТСЖ возложена обязанность по ведению реестра членов товарищества и подачи его в органы исполнительной власти субъектов РФ. Также уточнен порядок реорганизации и объединения ТСЖ, права и ответственность собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, непосредственно управляющих многоквартирным домом. В связи с этим сотрудниками МАУ «Жилкомцентр» и был подготовлен курс специальных лекций. А так как мы рассматриваем руководителей ТСЖ как партнеров и помощников в эксплуатации и содержании жилищного фонда, мы заинтересованы в их компетентности. Чем они грамотнее, тем правильнее можно выстроить взаимоотношения.
Беседовала И. Михайлова

Глас народа
Галина Пивоварова, пенсионерка: Какой бы способ управления многоквартирным домом не выбрали жильцы - УК, ТСЖ или непосредственное управление, важен так называемый «человеческий фактор». Я считаю, что все зависит от собственников, жильцов дома. Во взаимоотношениях жильцов дома, в котором я проживаю недавно, срабатывает принцип «моя хата с краю». Чтобы решить какой-то вопрос, надо собрать кворум (50%) жильцов, а это практически невозможно. На собрания приходят неохотно, участвовать в управлении домом не желают, но хотят жить в чистоте и порядке. Из-за всеобщего равнодушия и без надлежащего контроля появляются и мошенники, которые умышленно занижают показания своих индивидуальных счетчиков электроэнергии и воды, а страдают другие жильцы, оплачивая коммунальные услуги по общедомовым счетчикам. Принятые новые «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах», безусловно, нужный документ, но в нем заложено много расчетов, в которых простому человеку разобраться трудно. Появляется сомнение, что при существующей системе управления многоквартирным домом (УК, ТСЖ, непосредственное управление), ежемесячные перерасчеты исполнители делать просто не будут, и все останется по-прежнему – будем платить и за себя, и за соседа-мошенника. А согласно изменениям и дополнениям в ЖК все бремя по содержанию жилого дома и придомового участка будет возложено на собственников. Хорошо если дом новый, а если старый – затраты по его ремонту будут не по силам жильцам, ведь коммунальные платежи и так достаточно велики. Поэтому я считаю, что управлять такой системой, как ЖКХ, должно государство. И тогда в ней, возможно, уменьшится процветание злоупотреблений и коррупции.
Гапеев Максим, студент юридического факультета Кузбасского института экономики и права: Я не доверяю УК. Если посчитать средства, собранные жильцами дома, получается, что около 90 тысяч рублей в месяц должны уходить на текущее содержание и ремонт дома. Но я давно не видел ни ремонта, ни влажной уборки в подъезде. Поэтому я за ТСЖ. При этой форме жильцы сами решают, что им делать. Если считают нужным построить детскую площадку - значит, детскую площадку. Сами находят компанию, которая выполнит эту работу. Это решение жильцов. При ТСЖ создается резервный фонд, идет накопление средств, на которые. в свою очередь, идут проценты. Кроме того, надо посмотреть, проверить и проанализировать, что сделали РЭУ за три предыдущих года, поискать остатки средств и взыскать их на нужды дома.