Жилье и жулье

Промахи и манипуляции
Давно ушли в прошлое дешевые жульничества с наперстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. На смену грошовым мошенникам пришли изощренные комбинаторы, работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному.
«Условно обманные действия, с которыми могут столкнуться потребители, подразделяются на четыре основные группы, — перечисляет  Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-Недвижимость», — а именно: юридические манипуляции, технологические подвохи, фактические подлоги и, скажем так, "милые шалости". И что особенно интересно, представители юридических промахов, по большому счету, мошенниками считаются постольку-поскольку. Как правило, это работники наскоро образованных фирм, и объяснить их грубые документальные ошибки можно лишь тем, что профессиональная деятельность с первых дней складывается не совсем удачно, им "до зарезу" нужны деньги, и они готовы хвататься за любую работу, включая ту, в специфике которой или не разбираются вовсе, или ориентируются весьма поверхностно. Зато безграмотностью самопальных брокеров с успехом пользуются разнообразные нечистоплотные типы, которые привлекают такие агентства в качестве официального прикрытия для своих "черных" дел».

«Рога и копыта»
В противоположность первой группе, не покладая рук трудятся на рынке и компании, изначально созданные на короткий срок. Но эти уже преследуют мошеннические цели с момента создания. Вариаций на эту тему существует великое множество: начиная с использования печально известной практики «информационных агентств», торгующих сведениями о несуществующих объектах недвижимости, и заканчивая тем, что подобная организация вполне может представлять собой условно-легальную «оболочку», в рамках которой ведут свою деятельность черные маклеры.
«Эффективным способом отъема денег стало мошенничество с авансами, — дополняет список афер Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — На продажу выставляется квартира по цене намного ниже рыночной. Дальше, заключая договор, риэлтор из фирмы-однодневки принимает аванс. По истечении определенного времени такая фирма съезжает с офиса и скрывается: вернуть деньги и найти виновника практически невозможно».
Вообще, все юридические и технологические манипуляции могут развиваться по двум основным вариантам. Первый путь — заведомо криминальные делишки, к которым можно отнести продажу недвижимости по поддельным документам, фиктивным доверенностям, при этом, как правило, используются паспорта с переклеенными фотографиями. Второй вариант — более «мягкие» хитрости, в рамках которых совершается продажа объектов, имеющих существенные правовые дефекты. Мало того, по истечении какого-то времени  мошенники могут постараться изъять у покупателей и эту недвижимость уже через суд или получить за нее дополнительные деньги.

Подлоги и шалости
Третья группа мошенничеств — фактические подлоги. В этом случае приобретенное право собственности, как правило, не страдает, однако реально купленный объект может существенно отличаться от того, который клиент планировал приобрести. К примеру, продается квартира без отделки или находящаяся в плохом состоянии. Однако показывается покупателю не она, а сходная по параметрам и лучшая по состоянию, в том же доме. Для этого «подставная» квартира предварительно арендуется на короткий срок и на ней меняется номер. Покупатели, как показывает практика, такими «мелочами», как проверка нумерации, в ходе осмотров особо не «заморачиваются». Классический случай, когда сибиряка-нефтяника, совершенно не ориентировавшегося в столичных улицах и желавшего купить квартиру на Фрунзенской набережной, заранее сменив табличку, привезли на Симоновский вал, не знает разве что только начинающий риэлтор. Суть дела в том, что подставную квартиру нефтянику успешно и продали. То есть смотрел он квартиру на Фрунзенской, а купил на Симоновском валу.
Наконец, к «милым шалостям» можно отнести довольно грубый захват чужой жилплощади. Рейдерские налеты начинаются, казалось бы, просто с мелочи. А происходит это так: в коммуналке покупается комната, или, как говорят юристы, доля. Представим, что жилое помещение имеет нескольких собственников. Это возможно, к примеру, при получении квартиры по наследству или в результате приватизации. Жилая площадь одного собственника может быть совсем незначительной, но в силу небольшого количества квадратных метров использовать свою долю по назначению ее владелец не имеет физической возможности: нельзя ведь поселиться, скажем, на трех квадратных метрах. Чтобы получить хоть какие-то деньги, он готов продать свою долю недвижимости практически за бесценок. Этим и пользуются квартирные аферисты. Прикупив, к примеру, половину стоимости доли однокомнатной квартиры за $15 тыс., они начинают создавать для других жильцов невыносимые условия для проживания, чаще всего подселяя сомнительных родственников в виде цыган, пьянчуг, бомжей или хронических скандалистов. И ведь никому не пожалуешься: все соответствует действующему законодательству. Жертвой становится другой проживающий в квартире собственник. Выход один — разъезжаться. На что и делают основной упор мошенники. Квартира продается за $150 тыс. и указанная сумма делится поровну между собственниками-жильцами и собственниками-аферистами. В итоге последние получают прибыль, равную $60 тыс.

Выбор жертвы
«Деятельность мошенников, по мнению экспертов, направлена в первую очередь на так называемые незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики, люди, страдающие наркоманией и алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные инвалиды, дети-сироты, воспитанные в детских домах. Чаще всего злодеи переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо или по поддельному паспорту переписывают на себя. Так было однажды, когда дотошная покупательница обратила внимание на то, что у женщины-продавца что-то не в порядке с фотографией на паспорте: на предыдущем снимке лицо чистое, а на втором — родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил покупателя обратиться в милицию. А там уже и выяснилось, что истинная владелица продаваемой жилплощади утоплена, а от ее имени действует небрежно загримированный двойник.
Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае в деревенский полуразрушенный дом. «Обычно полученные таким мошенническим путем квартиры продаются по ценам ниже рыночных, — рассказывает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «Миэль–Брокеридж» по правовым вопросам. — Поэтому необходимо быть особенно внимательным при проверке объектов, продаваемых по доверенности или по заниженной, по отношению к существующему на текущий момент среднему уровню цен, стоимости. Безусловно, нельзя утверждать, что любой переезд пожилого человека может быть связан с мошенничеством. Ситуации, когда пожилые люди продают городское жилье, чтобы переехать в более спокойное место, за город и получить в качестве доплаты деньги, что называется, «на старость», безусловно, возможны, но достаточно редки».
В то же время практика показывает, что квартирные аферисты и мошенники отказываются проворачивать разного рода махинации с людьми волевыми, с сильным и независимым характером. Мало шансов стать объектом нападения на их деньги и квартиру у людей состоятельных, со связями в чиновничьих кругах и правоохранительных органах. Мошенники знают, что вынудить таких собственников на продажу квартиры и перехитрить их в процессе сделки — задача тяжелая и практически невыполнимая, и зачастую это заканчивается для аферистов тюремной камерой.
Но если все-таки клиент клюнул на крючок мошенника и в результате оказался обманутым, рецепт прост и очевиден: немедленно обращаться в полицию и прокуратуру и, если это еще возможно, бежать в местный Росреестр с заявлением о приостановке государственной регистрации сделки. А с другим заявлением — в банк, через который осуществляются расчеты, с просьбой закрыть доступ к ячейке с деньгами.
Но самая лучшая методика — не дожидаться, когда свершится обман, а предпринимать необходимые действия, направленные на профилактику мошенничеств. «Конечно, — подводит итог Олег Самойлов, — самый избитый и банальный, но правильный совет: не экономить на профессиональной риэлторской поддержке».