АИЖК готовит новые проекты для россиян

Вся ипотека - на госбанках
- В прошлом году банки выдали значительные объемы ипотеки по рекордно низким ставкам, а сейчас на рынке высоки ожидания роста стоимости ресурсов. Заемщики начинают опасаться, что банки могут повышать ставки в одностороннем порядке.
- Эта тема активно обсуждалась во время кризиса, когда многие банки стали поднимать ставки в одностороннем порядке. Итогом стали поправки в закон «О банках и банковской деятельности», вступившие в силу в феврале 2010 г., которые запретили банкам в одностороннем порядке повышать стоимость кредитов, выданных ранее по фиксированным ставкам. Для этого требуется согласие заемщика. Мы считаем, что сейчас эта проблема решена — у заемщика риска нет. Но пока мы не ожидаем роста ставок по ипотеке — рубль продолжает укрепляться, в стране по-прежнему избыточная рублевая ликвидность. Мы по крайней мере не планируем повышать ставки, скорее наоборот — рассматриваем вопрос дальнейшего их снижения.
- На сайте АИЖК появилась форма раскрытия информации о полной стоимости ипотечного кредита. С чем это связано? Поступают жалобы от заемщиков?
- Это связано с дискуссией о законности банковских единовременных комиссий, которая сейчас развернулась между банкирами и различными регуляторами. Мы считаем, что комиссии могут взиматься с заемщика. Как происходит на практике? В поиске лучших условий заемщик подает заявку в 10 банков, все банки проводят оценку его платежеспособности, оценку потенциального предмета залога. А кредит он в итоге берет в одном банке. Получается, что девять банков работу делали понапрасну, и если у них не будет права взимать комиссию с этого заемщика, то они эти расходы переложат на других, которые действительно возьмут ипотеку в этом банке. Мне кажется, это несправедливо!
- К тому же банки — партнеры АИЖК получают доход за счет комиссий за выдачу. И без комиссий у них не будет смысла работать с вами.
- Это вторая причина. У нас на рынке есть два-три крупных банка, которые выдали кредиты и держат их на балансе. Они могут вообще никакой комиссии не взимать, им регулярно поступает процентный доход. А есть мелкие и средние банки, которые работают с оборота. Они ипотеку выдали, а дальше продали ее — либо нам, либо выпустили ипотечные облигации и продали инвесторам. Если сейчас запретить комиссии, то модель рынка, при которой банки заинтересованы проводить сделки по секьюритизации*, привлекать фондирование у инвесторов, становится бессмысленной. Кто будет выдавать такие кредиты, организовывать такие сделки, если нельзя зарабатывать? А это будет означать, что на рынке умрет конкуренция. Вся ипотека останется только на госбанках. И последнее — вопрос выгоды заемщика. Что выгоднее — пойти в банк, который возьмет единовременно комиссию в 2% и выдаст кредит под 11%, или в банк без комиссии, но со ставкой 12,4%? Сразу не скажешь. Интуитивно понятно, что если кредит на 20 лет плюс комиссия 2%, то удорожание будет примерно на 0,1% годовых, т. е. все равно меньше 12,4%. Поэтому выбирать должен заемщик. Ему надо посчитать полную стоимость, чтобы он мог сравнить: вот по этому кредиту он заплатит столько, по этому — столько. Для этого мы и разработали нашу форму полной стоимости кредита.

Бессрочный, наследуемый наем
- В кризис вы запустили программу поддержки строительства жилья. Какой объем жилья с помощью ваших займов строится сейчас?
- Всего к нам поступило 335 заявок на 94 млрд руб., часть рассматривается, часть была отклонена, а одобрено 135 проектов на сумму
31 млрд руб. По этим одобренным проектам строится 1,7 млн кв. м жилья, что составляет примерно 3% от годового объема индустриального строительства в стране.
- Состояние рынка жилья не вызывает беспокойства с точки зрения рисков для ипотеки?
- Конечно, для нас залоговый актив — существенный фактор риска. Если стоимость жилья будет падать, для нас это плохо, если она будет расти, для нас, с точки зрения кредитора по ранее выданным кредитам, — это хорошо, а по вновь выдаваемым — скорее плохо. Потому что если мы будем новые залоги оформлять по более высоким ценам, то, значит, у нас риски будут в будущем такие же, как в США. Но мы пытаемся через Минрегионразвития заложить в региональные жилищные программы комплекс мер, которые сдерживали бы рост цен на жилье уровнем инфляции. И мы считаем, что строительство жилья важно для устойчивого развития рынка, чтоб он не перегревался.
Также мы активно изучаем опыт других стран. Например, Австрии. Там правительство считает, что наряду с предложением жилья на продажу очень важно развивать сегмент наемного жилья, в том числе и социальный, некоммерческий наем. При этом государство должно помогать не потребителю, а производителю, но взамен требовать, чтобы это жилье предлагалось на рынке по неким нерыночным ценам. И как австрийцы объяснили, такие программы сдерживают рост рыночных цен. Поэтому их задача не просто строить, но строить именно через наем. Это наем, который от нашего права собственности почти ничем не отличается. Он бессрочный, наследуемый, вы можете право найма продавать на рынке. Оно стоит чуть дешевле, потому что вы не оплачиваете содержание ТСЖ, у вас нет права на землю под домом. Минрегионразвития сейчас уделяет серьезное внимание развитию рынка найма.
- АИЖК будет участвовать в таких проектах?
- Мы можем оказать поддержку рынку найма, развивая ипотеку этих доходных домов. Домовладельцу, собственнику доходного дома, нужны длинные кредиты. И, соответственно, выплачивать эти кредиты он будет из платежей, поступающих за наем. Мы сейчас включаем ипотеку доходных домов в нашу стратегию, чтобы сформировать нормальный оборот рыночной ипотеки юрлица, выработать некий стандарт выдачи, стандарт самого доходного дома, условий сдачи в наем. Это отдельная большая тема. Здесь точно потребуется менять законодательство.
- Какие-то еще новые виды ипотеки планируете развивать?
- Я считаю, жилье - это актив, который семье может помочь, как минимум, три раза, на самых пиковых моментах: когда семья создается, когда дети получают образование и во время пенсии. Когда дети взрослые, надо их всех учить — школа платная, вузы, семья несет пиковые расходы. Должен быть механизм нового залога жилья под образовательные кредиты. Мне нравятся подобные программы в Штатах — смысл в том, что родители и дети выступают созаемщиками. Пока ребенок получает образование, по кредиту платят родители, а когда он закончит обучение, будет возвращать кредит сам, а родители останутся на подстраховке.
Также мы хотим запустить другой механизм — обратную ипотеку. Это такой социальный эксперимент. Например, семья уже в возрасте, у нее есть в собственности жилье, под залог которого она берет кредит. Но не сразу, а по чуть-чуть, например по 10 тыс. руб. в месяц. Кредит выбирается, долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз — после смерти, за счет продажи квартиры. А если дети хотят эту квартиру оставить, они могут сами погасить кредит.

АРИЖК после кризиса
- Чем будет после кризиса заниматься Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК)?
- Мы считаем, что на базе АРИЖК должен быть сформирован институт, который будет оказывать рынку услуги по реструктуризации ипотечных кредитов и цивилизованному обращению взыскания. Какая у нас сейчас экономика в сопровождении ипотечного кредита? Пока заемщики платят, издержки очень низкие. А вот когда заемщик перестает реагировать на звонки, скрывается, кредитору надо ездить к нему, заниматься реструктуризацией, перерегистрировать залог в ФРС - тут затраты на одну закладную резко возрастают. Поэтому напрашивается некий эффект масштаба. Если у небольшого банка будет 100 проблемных кредитов, ему реструктуризация и взыскание каждого обойдутся слишком дорого: специально людей надо набрать, выучить их, ездить штучно по каждой закладной. А если банк сможет купить эти услуги у АРИЖК, они обойдутся в разы дешевле. Мы решили начать со своего портфеля — в этом году передадим в АРИЖК свои проблемные активы.
- Сейчас частным коллекторам банки почти не передают ипотечные долги. Чем деятельность АРИЖК будет отличаться от того, что делают другие коллекторы?
- Да, сейчас коллекторы не покупают ипотечные кредиты, так как в случае ипотечного кредита возникает проблема, связанная с несопоставимостью долга с активами и доходами заемщика. Продажа имущества заемщика этот долг не погасит. Поэтому существующие коллекторские компании сейчас работают только на сервисе для кредитора. В основном оказывают психологическое давление на заемщика. Роль АРИЖК, как мы ее видим, — некий арбитраж или медиатор. То есть на начальном этапе проблем у заемщика — реструктуризация и помощь в восстановлении, если это не помогает — быстрое взыскание.
Н. Биянова
* Секьюритизация - преобразование активов банка в ценные бумаги, которые впоследствии покупают инвесторы.