Банкротить застройщиков будут по новым правилам

Пожалуй, самое главное в законопроекте - легализация разного рода схем приобретения жилья в строящихся домах. Законопроект предусматривает преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома по различным гражданско-правовым договорам. При этом гражданам, средства которых привлекал застройщик, обеспечат равный уровень защиты интересов, независимо от характера их требований и вида договора, по которому привлекались средства.
Эксперты считают, что эти изменения очень важны для участников строительства. Александр Соколовский, старший юрист департамента юридического консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр» считает, что законопроект дает дополнительные гарантии только физическим лицам, а это несправедливо. «Участниками строительства, в том числе и по договорам долевого участия, могут быть не только граждане, но и юридические лица, о которых в изменениях не упоминается, - говорит он. - Установление правила о преимущественном удовлетворении требований граждан - участников строительства нарушает принцип равенства участников гражданского оборота, установленный ст. 1 ГК РФ».
Кроме того, недоумение экспертов вызывает и пункт документа, в соответствии с которым очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика ставится в зависимость от имущественного положения участника строительства, а именно - от наличия у него или члена его семьи иного жилья в собственности или по договору социального найма. «Такой подход противоречит ст. 19 Конституции РФ, которая гарантирует равенство прав граждан перед законом вне зависимости от их имущественного положения», - говорит адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Законопроектом предусмотрены и специальные требования к реализации имущества застройщика незавершенного строительства.  О. Сухов считает перераспределение очередности погашения требований кредиторов в пользу дольщиков справедливым решением, т.к. застройщик обладает основным и ценным активом - недостроенным домом, который оплачивали дольщики. Соответственно, именно дольщики должны иметь преимущественное право на возмещение убытков за счет такого дома при реализации его в стадии банкротства.
В качестве одной из возможностей погашения требований участников строительства предусмотрена возможность передачи земельного участка и недостроенного жилого дома строительному кооперативу, созданному гражданами, средства которых привлек застройщик, для завершения строительства дома. Решение о такой форме погашения требований будет приниматься собранием участников строительства. Также предусмотрена возможность передачи участникам строительства жилых помещений в ином многоквартирном доме, принадлежащем застройщику, который не выполнил обязательства перед дольщиками.
О. Сухов считает, что этот пункт перекладывает всю ответственность за недострой с плеч застройщика и администрации на плечи обманутых дольщиков. «Эта практика достройки имеется и в настоящее время, при этом она является сложной при реализации, - говорит он. - Я считаю, что наше государство все же должно выработать альтернативный механизм, направленный на возможность возмещения убытков дольщикам за счет недобросовестного застройщика и администрации. Иначе получается, что дольщики за свой счет будут исправлять действия строительных организаций».
Вообще эксперты сходятся во мнении, что законопроект, защищая дольщиков, во многом ущемляет интересы застройщиков. По словам президента НП СРО
«ЦентрРегион» Кирилла Шалина, в случае если финансирование строительства дома гражданами прекратится, застройщику будет трудно выполнить свои обязательства перед подрядчиками. «В этой ситуации застройщик должен будет требовать стопроцентной оплаты строительства со стороны граждан-инвесторов. Иначе его риски будут слишком велики. Данная инициатива может привести к свертыванию института долевого строительства в пользу, например, такого института, как ипотека в строящемся доме», - резюмирует он.
Н. Барановская,  «РБГ».