Новостройки (372) Квартиры (1201) КГТ (53) Коттеджи/Дома/Дачи (352) Участки (22) Гаражи/Погреба (160) Коммерческая недвижимость (478)
  —  000
  —  м2
В городе Где
Уточнить местоположение

Поиск может осуществляться по адресу ИЛИ по району.

Заводский
Микрорайон
Жилой комплекс
Кировский
Микрорайон
Жилой комплекс
Ленинский
Микрорайон
Жилой комплекс
Рудничный
Микрорайон
Жилой комплекс
Центральный
Жилой комплекс
Сбросить
Можем предложить 2638 объявлений

Кто больше рискует: продавец или покупатель?

  0 
4659 дней назад
При сделках на вторичном рынке недвижимости рискуют, как выяснилось, и продавец, и покупатель. Можно ли этого избежать или данный вид деятельности всегда сопряжен с опасностью - попытался разобраться корреспондент журнала «Все про недвижимость».
Тайна цены квартиры
Главное, по мнению продающей стороны, не продешевить. Так было всегда. С заниженной ценой все понятно - владелец останется недоволен. Но, оказывается и завышенная цена его не удовлетворит, ведь несоответствие цены повлияет на сроки продажи. На слишком дорогую квартиру не будет спроса, в результате она месяцами может ждать покупателей. Тратится время, а также деньги на рекламу, «капают» квартплата и коммунальные платежи. В итоге, результат от заниженной цены, как и завышенной, оказывается схожим. И в том и в другом случае - потеря денег.
Некоторые специалисты считают: для того чтобы правильно выставить цену, нужно вооружиться калькулятором и информационными источниками. Найти все объявления о продаже аналогичных объектов и вычислить среднее значение. По мнению управляющего филиала юридического объединения «Держава Недвижимость» Михаила Мыльникова, реальную рыночную стоимость квартиры не знает ни продавец, ни риэлтор. Продавец, как правило, о цене мечтает. Риэлтор цену предполагает. А знает ее только покупатель. «Рынок так работает, - говорит он. - Если у покупателя есть даже 1 млн рублей на покупку комнаты гостиничного типа, он пересмотрит большое количество вариантов, но остановится на наиболее приемлемом для него варианте, как по цене, так и по качеству.
В итоге, скорее всего, это будет КГТ за 850-900 тысяч, 100-150 тысяч он сэкономит на ремонт.
В начале недавнего кризиса 1-комнатные квартиры улучшенной планировки стоили под 2 млн рублей, и не пользовались спросом. Появились покупатели, готовые приобрести за 1,7 млн, но быстро исчезли. После них предлагали сделку только за 1,5 млн. По такой цене и стали продавать эти квартиры. Реальную стоимость квартиры устанавливает покупатель. Продавец или риэлтор могут лишь проанализировать рынок и выставить подходящую, по их мнению, цену на свою недвижимость».
«Конечно, можно рассчитать стоимость квартиры по информации в СМИ или в Интернете, - говорит директор агентства «Риэлт-Сервис» Ольга Лысенко. - Но важно понимать, что в объявлениях указана цена с агентскими комиссионными. Продавцы, как правило, ориентируются на нее, поэтому стоимость получается завышенной. При этом ни одно профессиональное агентство не согласится продавать по такой цене. А если кто-то соглашается, то продажи затягиваются на несколько месяцев, до тех пор, пока владелец жилья сам не пойдет на уступки».
Есть и другие способы определения того, за какие деньги квартира может уйти к новому владельцу. Можно, например, обзвонить несколько агентств недвижимости и сравнить предлагаемые ими цены. Отбросить одно-два крайних значения (как верхних, так и нижних) и поставить среднюю цену. Хотя, по мнению собственников квартир, в большинстве случаев (за исключением ситуаций, связанных со срочной продажей) стоимость жилья в объявлении они изначально указывают несколько большую – чтобы было, куда отступать, когда потенциальный покупатель потребует скидку.
С другой стороны, риэлторы говорят, что завышение приемлемо только для элитных квартир. Это связано с тем, что «элитка» - товар штучный, найти подобную бывает сложно. Но при этом необходимо наблюдать за ситуацией и понемногу опускать цену, чтобы не остаться на рынке надолго.

Когда деньги не доходят
Продавцов подстерегает еще одна опасность. «Неполучение денег за проданную недвижимость - это самая большая неприятность, которая может случиться, - считает М. Мыльников. – Сейчас чаще, чем раньше, стали практиковаться сделки с отсрочкой платежа. В основном это касается ипотечных, и с ними проблем, как правило, не возникает. Но на их фоне у продавцов недвижимости вырабатывается спокойное отношение к тому, что документы они подписывают сейчас, а деньги получат потом. Так вот, чтобы это «потом» случилось, нужно очень внимательно читать то, что подписываете. А лучше это делать при поддержке грамотного юриста».
Кроме того, если сделка проводится самостоятельно либо с участием недобросовестного риэлтора, то есть опасность в том, что продавец впустит к себе в квартиру посторонних людей, о которых у него нет никакой информации. В этом случае сотрудничество с проверенным агентством недвижимости становится гарантом безопасности, как личной, так и финансовой. По словам
О. Лысенко, у риэлтора
должны быть все координаты потенциальных клиентов. «А во время сделки обязательно присутствие юриста и свидетелей, - говорит она. - В таких случаях можно избежать мошенничества со стороны покупателей и получить деньги за квартиру полностью».

Доросли до наличных
Как выяснилось при опросе кемеровских риэлторов, наши горожане стремятся брать наличными. Безналичный расчет удобен, когда проводится единичная сделка с одним продавцом и одним покупателем. В длинных цепочках безналичная схема расчета очень неудобна. Поскольку организовать перечисления большому количеству участников цепи крайне сложно. «Вспомните, как вы квитанции в банке оплачиваете. А теперь представьте эту толпу покупателей, продавцов и риэлторов в очереди к банковскому окошку. Расчеты наличными, может быть, не совсем правильны, но пока лучшего у нас не отработали, - говорит М. Мыльников. - Более продвинутый способ - это банковские ячейки. Такая схема безопаснее, но кемеровчане пока до нее не доросли. По большому счету и большинство риэлторов также не готовы к подобным расчетам».
О. Лысенко согласна в том, что практика расчета наличными в Кемерове сложилась давно. «В других городах активно пользуются банковскими ячейками, - говорит она. - У нас же они не прижились. Возможно из-за дополнительных расходов. Плюс, если сделка ипотечная, то затягивается процедура предоставления документов. К тому же банковские ячейки, хотя и гарантируют безопасность, право получения денег предоставляют обеим сторонам. И по большому счету от злоумышленников никто не застрахован».
Одним словом, кемеровчане не желают пользоваться «современным и цивилизованным способом расчета», гораздо удобнее, по их мнению, «из рук в руки».

«Зеркальные» риски
В какой-то степени получается, что риски покупателя «зеркальны» опасностям продавцов. Квартира может казаться слишком дорогой. Можно и поторговаться, но надо понимать, что на рынке есть еще и другие покупатели с деньгами, и желаемая жилплощадь может просто «уйти». С другой стороны, слишком низкая цена должна не радовать, а настораживать. Юридические дефекты, по словам специалистов, являются немалой опасностью для покупателей. Они не сразу видны и зачастую «срок действия» этих рисков не ограничивается временем сделки. «У покупателя могут возникнуть проблемы, связанные с лицами, отказавшимися от приватизации, - говорит М. Мыльников. – Проблема в том, что отказ от участия в приватизации квартиры не предполагает отказ от права пользования данным жилым помещением. При смене собственника право проживания «бывшего» не исчезает, и покупатель получает квартиру вместе с ним».
Сложности возможны и при наследовании, когда не учтен весь круг наследников. Такие нюансы вскрываются специалистами чаще всего даже не при первой беседе.
В любом случае, продажи недвижимости - довольно длительный процесс, и у профессионалов на выявление подводных камней шансов гораздо больше, чем у «самостоятельного» продавца или покупателя.
Подведем итог. Учитывая, что рынок недвижимости у нас все еще сложно назвать цивилизованным, и покупателям, и продавцам, и риэлторам – всем участникам сделки нужно быть настороже. По возможности стараться все проверять, избегать откровенно «супер-дешевых» предложений и сомнительных личностей. Конечно, такой настрой вызывает ассоциации чуть ли не со шпионскими играми, но, к сожалению, пока наш рынок недвижимости (несмотря на двадцатилетний опыт) по сравнению с европейским и западным заслуживает только оценки «развивающийся». Взять хотя бы пример со внезапно объявившимся «жильцом». При обращении в суд в таких случаях правота нередко признается за «обделенным», и даже любая страховка (по словам самих же страховщиков) здесь не поможет. Владелец новоприобретенной квартиры практически остается один на один со своей проблемой, которую должен решать сам. За рубежом такую заботу часто берет на свои плечи государство. Например, это позволяет сделать принятая в нескольких европейских странах «система Торренса», при которой сам факт внесения собственника в соответствующие государственные реестры является основанием для признания его права собственности. Когда появляется «бывший» - он судится уже с государством, которое отвечает за то, что этот человек «несправедливо» лишился собственности. Госорган и выплачивает ему компенсацию. Ну, а мы – проверяем. И надеемся, что когда-нибудь наше государство вместе с риэлторами найдут общие точки соприкосновения, и каждый будет заниматься тем, чем ему положено: первое – защищать своих граждан, а вторые – стараться профессионально выполнять свою работу.
И. Михайлова.
Журналист: Олеся Евдокимова








Комментарии для сайта Cackle