Как избежать ошибок при покупке квартиры в новостройке

Кирпичные, монолитно-каркасные или панельные – скорее всего вам придется выбирать из этих трех типов домов. Именно такие технологии в настоящее время применяются для возведения многоквартирных жилых зданий. Отличаются они не только сроками готовности, но так же ценами и качественными характеристиками.

К примеру, кирпичные дома возводят дольше всех – около двух с половиной лет. К этому сроку стоит добавить год на всевозможные непредвиденные обстоятельства, вплоть до заморозки стройки. Квартиры в кирпичных домах обычно высокого качества – теплые, с хорошей звукоизоляцией и обширными возможностями для перепланировки. Но стоимость их превосходит аналогичное по площади жилье в монолитно-каркасных и панельных домах в полтора – два раза соответственно.

Строительство монолитно-каркасных домов длится около двух лет. Плюс время, которое может отнять какой-либо форс-мажор типа суровой зимы, смены подрядчика и т.п. В монолитно-каркасных домах можно делать перепланировку, тепло – и звукоизоляция здесь обычно лучше, чем в панельных домах. Но и цена приблизительно на 50% выше.

Быстрее всего завершается строительство "панелек" – за семь – десять месяцев. Не забудьте опять же на всякий случай добавить сюда непредвиденные обстоятельства. Поскольку в панельных домах большинство стен несущие, перепланировки в них делать сложно. Плохая звукоизоляция – стандартная проблема "панелек". Могут возникать сложности и с теплом. Но цены на жилье в панельных домах заметно ниже, чем в кирпичных и монолитно-каркасных.

Вероятно, прежде чем покупать квартиру, стоит определиться с районом. И уже здесь выбирать подходящий проект. Однако качество квартиры зачастую может отодвинуть выбор городской локации на второй план.

Цены на квартиры в новостройках во многом зависят от того, на какой стадии строительства будет находиться дом в тот момент, когда вы решитесь оформить покупку. Разумеется, на стадии котлована жилье будет стоить заметно дешевле. Но нужно понимать, что покупка квартиры на самом старте строительства намного рискованнее, чем, скажем, в момент запуска лифта. Но на каждом этапе стройки цена на жилплощадь возрастает примерно на 10%.

Например, от котлована и закладки парковочных мест в подземном гараже до строительства первого этажа цена возрастает на 10%. От первого до среднего этажа прибавляем еще 10% к стоимости. Переход к кровле еще 10% плюсом. С окончательным завершением строительства и вводом дома в эксплуатацию цены на квартиры в нем увеличатся еще.

Нужно помнить, что покупка жилья непосредственно у застройщика – самый надежный способ получить квартиру без дополнительных проблем.

И еще раз отметим, что чем раньше вы переведете деньги застройщику, тем дешевле, но и рискованней будет сделка. Чем ближе к сдаче здания вы расстанетесь с кровными, тем дороже обойдется квартира. Но так вам с большей вероятностью удастся избежать неприятных сюрпризов. И вы успешно вселитесь в новенькую квартиру.

Если проект вам понравился, и название фирмы-застройщика на слуху, не торопитесь делать оплату по договору. Для верности наведите более подробные справки о репутации девелопера. Найдите на сайте застройщика устав компании и свидетельство о регистрации, они должны там быть обязательно. Дату регистрации застройщика можно найти на сайте налоговой службы. Там же можно заказать выписку из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) – в ней имеется информация о постановке фирмы на налоговый учет. Обратите внимание, застрахован ли застройщик, и насколько надежен его страховщик.

Кроме этого, стоит изучить историю компании, ознакомиться с ее реализованными проектами. Поищите на форумах отзывы жильцов уже эксплуатирующихся домов.

А еще проверьте, нет ли вашего застройщика в картотеке дел арбитражного суда. Если найдете его здесь, то не исключено, что вскоре он будет признан банкротом.

Также поинтересуйтесь, нет ли вашего застройщика в единой базе данных решений судов общей юрисдикции. Это поможет выяснить, в каких судебных процессах участвовал застройщик, и что стало причиной разбирательств. Возможно, судебные тяжбы инициировали недовольные жильцы уже сданных домов.

Стоит обратить внимание, с каким банком работает компания-застройщик. Надежность кредитной организации тоже может сказать о многом.

Ну и, разумеется, обратите внимание на проектную декларацию объекта. Она должна размещаться на сайте застройщика. В нем можно найти подробную информацию о сроках сдачи дома, всех разрешениях контролирующих организаций и самом застройщике.

Очевидно, при покупке жилья первое, что вы сделаете, – это определитесь с количеством комнат. Но есть множество мелочей помимо метража квартиры, которые отражаются на ее цене, правда, о них мы часто забываем. Это, например, этаж, наличие лифта и балконов, стороны света, вид из окон, отделка, парковка, инфраструктура района и т.п.

• Если говорить об этажах, то на верхних, например, меньше шума, так как нет соседей сверху. С верхних этажей обычно открывается красивый вид на города. Зато сюда сложнее поднимать мебель и строительные материалы. К тому же на последнем этаже вы можете ощутить все "прелести" текущей крыши и поломки лифта.

На первом этаже крыша, конечно, не потечет. Лифт здесь не нужен и сложностей с подъемом крупногабаритных грузов не возникнет. Да и цена квартиры на первом этаже обычно ниже на 10 15%. Правда, здесь может быть сыровато, а так же шумно. Так как, скорее всего, вы услышите не только соседей, но и шум улицы.

Кстати, если вы покупаете квартиру рядом с лифтом, на всякий случай просите скидку. Так как в ней может быть слышен шум открывающихся дверей и работы подъемного механизма.

• Количество лифтов в многоквартирных домах зависит от числа этажей и квартир на площадках. Так, в своде правил 54.13330.2011 написано, что лифты должны быть во всех домах выше четырех этажей. В девятиэтажном доме должен быть один лифт. В здании высотой от 10 до 19 этажей – два лифта. В домах на 20 – 25 этажей – три – четыре лифта.
• Если окна вашей новой квартиры будут выходить на восток и запад, то солнце и тень будут присутствовать в ней в идеальном сочетании. Вы не будете страдать от жары, но в помещениях не будет и мрачно. На востоке можно любоваться рассветом, на западе – закатом. Юг для любителей яркого солнца. И здесь, вероятно, придется потратиться на кондиционер. Север для тех, кто предпочитает тень и прохладу. Правда, стороны света не повлияют на стоимость жилья. А вот плохой вид из окна – повод поговорить с застройщиком о скидке.
• Квартиры без балконов и лоджий, очевидно, стоят дешевле. Но имейте в виду, что если вам придется продавать такое жилье, то не удивляйтесь, когда покупатели попросят о снижении стоимости.
• Наличие ремонта, его отсутствие или частичная отделка очень сильно меняют стоимость квартиры. Без отделки она, разумеется, будет дешевле. Но если вы собираетесь жить в этой квартире, то вложиться в ремонт так или иначе придется. И не факт, что он будет стоить дешевле, чем от застройщика.
• Место в подземном паркинге может входить в стоимость жилья. Отказавшись от него, вы автоматически снижаете стоимость квартиры.

В то же время попробуйте договориться о скидке, если планируете покупать и квартиру, и парковочное место. Аргумент? Оптом дешевле.

Если вы планировали приобретать квартиру у застройщика, но неожиданно обнаружили, что в одном доме жилье реализуют разные фирмы, не паникуйте. Кроме застройщика продажами могут заниматься и подрядчики, и дольщики, и риелторы.

Начнем по порядку. Подрядчики работают на застройщика – выполняют ряд строительных работ. Иногда с ними рассчитываются частью квартир в возведенном доме. После чего подрядчики их продают, причем нередко с большими скидками в 20 – 30%. Приобрести такую квартиру – большая удача.

За помощью в реализации квартир застройщики обращаются и к риелторам. Выступая посредниками между покупателями и застройщиком, риелторы берут за это процент. Он обычно уже входит в стоимость квартиры. То есть риелторы продают жилье дороже, чем застройщики. Плюс работы с риелторами в том, что они могут подобрать для вас более выгодный вариант, так как обычно работают с большим количеством застройщиков.

Кроме этого, вы можете приобрети жилье в новостройке у человека, который ее купил до вас. Это, так называемая, переуступка. Но имейте в виду, что до тех пор, пока дом не построен, квартира не может являться чьей-то собственностью. Чтобы она принадлежала вам, необходимо заключить договор цессии (переуступки права). Это полностью законная схема.

В процедуре оформления переуступки права должен участвовать застройщик – дать согласие на сделку и подписать договор цессии.

Такая сделка выгодна, прежде всего, продавцу. Скорее всего, он купил недвижимость на стадии котлована, а значит, намного дешевле, чем в финале стройки. Но и покупатель останется в плюсе, если цена на жилье начнет расти после сдачи дома.

• Покупка на старте. Если приобретать жилье до того, как застройщик получит разрешение на строительство, то можно получить очень большую выгоду. Но если вам не удастся совершить такую сделку, не расстраивайтесь. Даже старт официальных продаж предполагает заметную скидку, в сравнении с моментом ввода здания в эксплуатацию.
• По акции. Девелоперы частенько запускают скидочные акции, чтобы привлечь покупателей. Ведь конкуренция на рынке недвижимости высока. Можно получить квартиру по сниженной цене, выгодную ипотечную ставку, отделку или парковку в подарок.
• Попасть в нужное время. Менеджеры по продажам стремятся выполнять план. Поэтому лучше всего обращаться в центры продаж в конце квартала или года. Тогда менеджеры будут намного щедрее в раздаче скидок и других "плюшек", лишь бы удержать клиента.

Покупка новой квартиры предполагает ряд сложностей и рисков. Но жилье в новостройке – это всегда более выгодное вложение денег, чем приобретение недвижимости на вторичном рынке.