Чем опасен договор дарения

Упоминание о договоре дарения встречается еще в римском праве, которое определяло его как одно из оснований возникновения права собственности. В современном российском законодательстве отношения сторон договора дарения (дарителя и одаряемого) регулируются главой 32 Гражданского кодекса.

Если объяснить в двух словах, то дарение в случае с объектами недвижимости – это соглашение, в рамках которого даритель безвозмездно передает имущество одаряемому.

По сути, это юридически оформленная сделка, по которой квартира переходит в собственность от одного человека другому в результате регистрации права на нее в Росреестре.

Дарение отличается от других сделок тем, что в нем не участвуют денежные средства и услуги. Никто ничего никому не платит. Договор дарения ни к чему не обязывает одаряемого, он абсолютно ничего не должен дарителю. По сути, это самый настоящий подарок, только требующий юридического закрепления прав на него.

Если сделка подразумевает, что получатель недвижимости должен отдать что-то взамен, то она теряет статус подарка. Основа договора дарения – безвозмездность.

Одна из важных особенностей дарения – безусловность. Что это значит? Даритель не может указывать одаряемому, как поступать с подарком, в нашем случае с квартирой. То есть если в договор вписать пункт "Я дарю однокомнатную квартиру Анне Сергеевне Жуковой при условии, что она не будет заводить домашних животных и никогда не продаст ее", то эти требования не будут иметь силы, и Анна Сергеевна может их не выполнять, так как договор дарения уже подразумевает безусловность действия.

С подаренной недвижимостью новый владелец может делать все, что посчитает нужным, сразу же, как вступит в законные права, в том числе продавать или передаривать другим людям.

Правда, как утверждает сайт Яндекс Недвижимость, в договоре дарения может быть прописано право дарителя проживать в этой квартире. В юриспруденции оно именуется "право пожизненного проживания". И получатель подарка должен будет выполнить этот пункт. При этом он останется единственным собственником квартиры. В Росреестре право пожизненного проживания не регистрируется.

Как же работает договор дарения на жилье, если оно находится в совместной собственности у нескольких человек? Квартиру можно подарить, только получив на это согласие всех остальных владельцев. Муж и жена могут оформить договор дарения только обоюдным решением. Сделать это самостоятельно, без учета мнения второго супруга, нельзя.

В случае с долевой собственностью возникают другие нюансы. Так, подарить долю в квартире можно без разрешения других владельцев. Просить согласия на оформление договора дарения у них не нужно.

Кстати, подаренная квартира не будет являться совместной собственностью, если одаряемый получил ее в законном браке. Это касается любых подаренных вещей. При разводе их не придется делить. Все подаренное имущество становится личной собственностью того члена семьи, на которого оформлен договор дарения.

Но здесь есть важный момент. Если муж подарил квартиру жене, а средства на приобретение накопил после регистрации брака, то в момент развода суд может ее разделить, признав совместно нажитым имуществом.

В двух словах, общеполезная цель определяется как удовлетворение материальных и духовных потребностей социальных групп, связана с культурным, научным, образовательным развитием граждан и рядом других аналогичных потребностей. Несмотря на то, что действующее российское законодательство не дает четкого определения термина "общеполезная цель", в Гражданском кодексе она упоминается при определении понятия "пожертвование".
В свою очередь, пожертвование – это дар, передача средств в пользу организации или человека, а также добровольная оплата за уже полученную услугу или вещь. 
Таким образом, если подарок делается какой-либо организации (больнице, благотворительному фонду, музею, школе и т.п.), то это действие определяется не как дарение, а как пожертвование. Все, что связано с пожертвованием, прописано в отдельных законодательных актах. 
Так вот жертвовать можно как в адрес организаций, так и конкретным людям. Объектом жертвования может быть и квартира. Только в этом случае в договоре необходимо указать, на какие цели жертвуется недвижимость.

Вернемся к договору дарения. Как сказано на сайте Яндекс НЕДВИЖИМОСТЬ, существует дарение двух видов, в зависимости от того, когда недвижимость будет передана одаряемому, сразу либо через некоторое время. Во втором случае в договоре требуется указать конкретный срок.

Акт дарения можно совершить, только пока даритель жив. Если он умер ранее указанного в документах срока, недвижимость получат наследники дарителя.

Если объектом дарения должно стать жилье в строящемся доме, то оформляется договор дарения прав. А все потому, что объекта недвижимости пока в реальности не существует, а значит и права собственности на него.

Дарить недвижимость своих подопечных не могут законные представители несовершеннолетних детей и людей, признанных недееспособными. Распоряжаться жильем может тот человек, чье право собственности прошло регистрацию в Росреестре. Если собственник квартиры захочет поручить подписание договора дарения другому человеку, ему придется оформить нотариально заверенную доверенность.

Распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью может только человек дееспособный и если ему на момент оформления акта дарения минуло 14 лет.

Квартира – это ценный подарок, под видом которого отдельные личности могут попытаться скрыть взятку. Чтобы снизить вероятность подобных ситуаций, закон предусмотрел список должностей, занимая которые, люди не могут получить в подарок объект недвижимости. Среди них, например, – госслужащие. Врач, воспитатели, учителя, работники социальных служб также не могут принимать в подарок жилье от своих воспитанников и пациентов.

Если квартира подарена не близким родственником, это впоследствии может усложнить процесс ее продажи. Покупатель может насторожиться, ведь подарок был сделан посторонним человеком.

На рынке недвижимости распространена афера, связанная с процедурой дарения недвижимости. В этом случае договором дарения маскируют фактическую куплю-продажу. По бумагам квартира подарена, а на самом деле продавец получает за нее деньги. Так действуют при продаже имущественной доли, чтобы упростить процедуру оформления прав на имущество. Если подлог выяснится, суд может признать договор недействительным.

Договор дарения должен быть оформлен в письменном виде. Его необходимо передать в Росреестр. Там регистрируются договор и одновременно право собственности одаряемого на квартиру. Договор на дарение доли заверяется еще и у нотариуса.

Если вы еще не подписали акт приема-передачи подаренной квартиры, от нее можно отказаться. Но даже если договор уже подписан, но еще не передан в Росреестр, необходимо написать отказ.

Если же документы уже находятся на регистрации, то процедура отказа от подарка немного удлиняется. Потом придется зафиксировать его в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Даритель может вернуть свой подарок через суд, правда, только в нескольких случаях.

Во-первых, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его родственников. Если убийство все-таки произошло, вернуть квартиру через суд могут наследники дарителя.

Во-вторых, если одаряемый плохо следит за подаренной недвижимостью и есть риск ее утраты. Например, неаккуратно обращается с огнем, устраивает буйные вечеринки.

В-третьих, если даритель пережил того, кому передал недвижимость в дар. Но это условие должно быть зафиксировано в тексте договора. В противном случае недвижимость отойдет наследникам одаряемого.

Если один член семьи дарит объект недвижимости другому или сделку заключают близкие родственники (дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры, усыновители и усыновленные), то подоходный налог платить не требуется. Всем остальным одаряемым придется заплатить его в размере 13% от стоимости жилья.

Кроме этого, придется заплатить пошлину 2 000 рублей при регистрации права собственности.

Договор дарения можно оспорить в суде, как любую другую сделку. Правда, сделать это проще по причине безвозмездности процедуры дарения. В частности, если квартира была принесена в дар пожилым или больным человеком, можно доказать, что его принудили подарить жилье.

Поэтому, если вы покупаете квартиру, которая когда-то была подарена нынешнему собственнику, нужно быть особенно внимательным к документам.