Как не стать обманутым дольщиком?

В конце второго квартала 2018 года Министерство строительства РФ зарегистрировало 34 тысячи обманутых дольщиков. Если разбираться в том, кто обычно попадает в их число, то чаще всего это семейные люди, которые заключили с застройщиком договор долевого строительства, желая улучшить жилищные условия. Многие из них продают имевшееся жилье, добавляют недостающую сумму деньгами, взятыми в ипотеку, перебираются в съемные квартиры и выплачивают проценты по кредиту в ожидании окончания строительства дома.

Другая часть дольщиков – это те, кто покупает квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду. Есть и договора долевого участия, которые заключаются между юридическими лицами. Такие покупатели тоже попадают в категорию обманутых дольщиков.

Обманутыми дольщиками называют и тех, кто лишился нежилых помещений в результате банкротства застройщика.

Совершенно ясно, что в подобных ситуациях сильнее всего страдает первая категория дольщиков. То есть простые граждане, оставшиеся без квартиры, зато с большим долгом перед банком и вынуждены платить взносы по ипотеке за несуществующее жилье.

Потеря денег, безусловно, несправедлива. Но если предприниматели все-таки обычно вкладывают в квартиру не последние средства, то простые граждане в случае банкротства компании-застройщика часто теряют практически все.

Как же обезопасить себя от обмана со стороны недобросовестного застройщика? Самое интересное, что даже заключение договора долевого участия не является в данном случае гарантией безопасности. И тем не менее при его наличии вам на помощь должно прийти государство.

Если же договора долевого участия нет или он неправильно оформлен, то это еще сильнее снижает вероятность того, что конфликт разрешится в пользу покупателя.

По каким же причинам застройщик чаще всего не выполняет обязательства перед клиентами? Первое – нецелевое использование средств. Следствием этого становится банкротство. Второе – застройщик может продать один объект договора долевого строительства нескольким лицам. Третье – у него могут возникнуть проблемы с банком. В таком случае застройщику придется заложить строящийся объект.

Перед покупкой квартиры юристы советуют провести подробный анализ договора с застройщиком. Если есть возможность, лучше привлечь к процедуре юриста. В договоре обязательно должен быть прописан точный адрес строящегося дома, расположение помещения: крыло, этаж. Должна быть отметка на плане. И, конечно, в договоре долевого участия должна быть указана реальная сумма сделки, прописаны условия и размер возможных доплат.

Ну и, конечно, стоит навести справки о выполнении обязательств застройщика по другим объектам, наличии и характере судебных тяжб, в которых принимает участие компания, с которой вы заключили договор долевого строительства.

Понять, как работает застройщик и стоит ли беспокоиться о негативных результатах вашего сотрудничества, можно по следующим признакам:

• темпы строительства. Следите за динамикой возведения объекта. Лучше иногда самим заезжать на стройку. Многие застройщики устанавливают на объектах камеры, с которых идет трансляция в реальном времени на сайт компании. Это позволяет наблюдать за "ростом" этажей, не отходя от компьютера, что очень удобно. Стройка не должна останавливаться без видимых на то причин.
• Проштудируйте сайт застройщика. На нем должны быть размещены все необходимые документы, в том числе разрешение на строительство. Обратите внимание на даты документов, они не должны быть просроченными и истекающими в ближайшее время. Кроме этого, на сайте должна быть финансовая отчетность компании-застройщика. Если ее нет, это повод забить тревогу.
• У застройщика должна быть действующая аккредитация на выдачу ипотеки в крупных банках. Кредитные организации контролируют деятельность застройщиков, клиентам которых выдают кредиты на недвижимость.
• Важно понимать, насколько крупным игроком на рынке строительства является застройщик, с которым вы заключили договор. Чем крупнее компания, тем больше у нее запас финансовой прочности. Выбирая небольшого застройщика, вы рискуете, хотя, конечно, не всегда.

Но, даже соблюдая все меры предосторожности, можно попасть впросак. Что же делать, если вы оказались в числе обманутых дольщиков?

Первым делом необходимо подать заявление на включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

Когда у компании-застройщика будет введено конкурсное производство, а в газете "Коммерсант" опубликовано сообщение об этом, у дольщиков будет три месяца на то, чтобы зарегистрироваться в реестре.

Для этого нужно направить конкурсному управляющему заявление с описью прилагаемых документов, копию договора долевого строительства со всеми приложениями, подтверждение передачи или перевода денег застройщику, копии паспортов приобретателей недвижимости.

В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий проверяет документы и вносит дольщика в реестр.

Если конкурсный управляющий отказал гражданину во внесении в реестр требований о передаче жилых помещений, тот имеет право обратиться в арбитражный суд за урегулированием разногласий. Сделать это необходимо в течение 15 рабочих дней с момента получения уведомления об отказе.

Что делать, если вы стали обманутым дольщиком, заключившим договор с недобросовестным застройщиком на приобретение нежилого помещения? К слову, к таковым относятся парковочные места, кладовые. С отстаиванием прав здесь дело обстоит намного сложнее. Реестра требований о передаче таких помещений в действующей редакции закона о банкротстве нет (поправки к закону в настоящее время готовятся, законопроект находится на стадии публичных обсуждений на федеральном портале проектов нормативно-правовых актов). Это значит, что договоры долевого участия в отношении нежилых помещений подлежат включению в реестр требований кредиторов в качестве денежных, в соответствии с очередностью, которая закреплена в статье 201.9 Закона о банкротстве.

Но здесь вероятность того, что вы дождетесь свои объекты, практически равна нулю.

Для обычного человека даже на этапе строительства квартира является дорогим удовольствием. Естественно, что для покупки жилья люди часто берут ипотеку. И вот если "ипотечники" становятся обманутыми дольщиками, то сталкиваются с более серьезными проблемами, чем другие покупатели. Когда они получат жилье, неизвестно, а с банком рассчитываться нужно. Ведь отношения дольщика с кредитной организацией, которая выдала ипотеку, никак не меняются после банкротства застройщика. Выплаты прекращать нельзя. Если вы откажетесь гасить кредит, то испортите свою кредитную историю.

И тем не менее можно обратиться в банк с просьбой о снижении платежной нагрузки. Вероятно, вам пойдут навстречу и снизят ставку по кредиту, дадут платежные каникулы и так далее. В крайнем случае, можно решиться на процедуру банкротства физического лица.

В итоге обманутым дольщикам придется выбирать один из двух путей. Первый – ждать, когда дом достроят. Второй – вместе с другими дольщиками создать жилищно-строительный кооператив и попытаться достроить объект на свои средства.

Банкротство застройщика воспринимается дольщиками как крах. И действительно, эта ситуация очень тяжелая для большинства оказавшихся в ней людей. Но даже из нее есть выход. Главное – действовать в рамках закона и стараться активно отстаивать свои права, не пуская дело на самотек.